中冠股份投资性房地产公允价值应用建议

　　第4章 建议

　　企业会计准则对各种经济事项的确认、计量、记录和报告都做出了要求和规范，但由于各企业所处的经济环境和所经营的业务并不相同，会计准则同样给予了企业自主选择的权力，这种选择权原意是为了让企业通过选择并应用最适合自身经济特征的会计政策来真实可靠地反映其财务状况、经营成果和现金流量。但在实务中，这种选择权却没有被合理使用，更可以说是被滥用。针对实务中应用相关会计政策出现的问题，我们应该及时进行纠正，并完善相关准则，更好的规范企业的行为。为了配合好企业会计准则的有效实施，在监管上也应该提出更严格的要求，促使会计准则的合法合理使用，满足广大投资者的信息质量要求。对于公允价值这种具有高度专业性的价值基础，应该对相关的会计准则进行严谨要求，提高会计人员的专业技能和职业道德素质，并加强社会的监督和管理。

　　4.1 提高管理者和会计人员的职业道德素质和专业素养。

　　公允价值一直是上市公司操纵利润、损害投资者利益的替罪羊，事实上，公司管理层的蓄意造假、会计人员职业道德的缺失，才是决定公允价值成为舞弊工具的必要条件，这两者同时具备，再加上社会监督的失灵，再好的准则也不能发挥防护作用。因此，舞弊行为的出现并不是因为公允价值本身的问题，而是由于准则、制度的执行过程出现问题。采用公允价值进行计量的作用究竟是提高会计信息质量还是舞弊，关键在于管理层和会计人员的职业道德素质的高低。

　　公允价值的可靠性来自于专业的职业判断，需要进行职业判断的项目越多，就越需要会计人员具备良好的职业道德素质，特别是法律对具体做法没有明确规定时。职业道德的作用就在于约束会计人员的思想和行为，让会计人员避免受到权力和成见的影响，确保所提供的会计信息能客观、公正地反映企业的真实情况。

　　公允价值的估值是以熟练的专业技能为基础的，其科学的评估离不开高度专业的会计人员和评估人员，否则会计信息的真实性就很难得到保证。我国引入公允价值模式的时间比较短，估值的经验不足，再加上市场经济不协调发展，从某些活跃度不够的市场上不能得出可观察的输入值，在估值过程中需要估计的项目变多。为了使公允价值的估值更贴近市场，应提高会计人员的专业技能培养，增强其对估值可靠性的鉴别能力。

　　4.2 完善投资性房地产相关会计准则。

　　多年来，企业会计准则一直随着经济社会的发展和需求在不断的制定和完善，以满足投资者对相关信息与日俱增的要求，也在防止着企业利用不完善的会计准则做出有损广大投资者利益的会计处理。通过对中冠股份的分析，本文提出以下建议。

　　1.完善投资性房地产相关会计准则。

　　企业会计准则虽然对投资性房地产的确认范围、后续计量、记录和报告等方面进行了要求和规范，但是因为准则并没有要求企业将所拥有投资性房地产的租赁情况、相关资产用途转换的决议或者租赁合同以及历史成本模式下投资性房地产的公允价值情况予以公告。在这种情况下，企业完全可能将未满足投资性房地产条件的在建工程仅凭一纸决议就转入投资性房地产，以获得公允价值变动的好处；或者将早已达到公允价值计量条件的投资性房地产继续采用历史成本计量，待到房地产的增值额能对企业的财务状况和经营状况有所效用时再转出，成为调节净资产和净利润的工具。为避免这些情况的出现，应要求企业对所拥有投资性房地产的租赁情况、租赁合同等进行适当披露，并对采用历史成本计量的投资性房地产的公允价值获得情况、所在房地产市场的情况以及管理层选择该会计政策的确凿证据和理由进行相应披露，以使企业能在合理的时点确认符合条件的投资性房地产，并在适当的时点采用合适且合理的计量方法。

　　2.提高企业信息披露程度。

　　绝大部分企业对于投资性房地产的信息披露都过于简单，从其披露内容中得不到什么实际的信息，更不用说对投资者的有用性。采用不同的计量属性对投资性房地产进行计量会对财务报表产生极大的影响，这种重大影响是合理情况还是故意为之的结果，很大程度上能通过详细的披露中表现出来。为了提高会计信息的决策有用性和可靠性，应该对这些能对财务报表带来重大影响的科目采取详细的披露方式。对于信息披露的程度，应该采取只能越来越详细，不能越来越简单的要求，对于已详细披露的经济事项，在以后的会计期间，只要该事项继续存在应采取相同的披露程度，或更加详细的披露程度，使得投资者能对财务报表形成系统的认识和理解，对比不同时期企业的情况，了解企业的战略方向。

　　4.3 加强社会监管。

　　有效的会计信息，离不开企业自身和外部监管的共同努力，外部监管又包括会计师事务所的审计和证监会的监管。

　　对于审计部门而言，独立性至关重要，只有保持应有的独立性，审计人员才能用专业的态度对企业进行审计；其次应保持高度的谨慎态度，对于主观判断较多的经济事项，更应该引起注意，因为这很有可能是企业未来调节报表的工具之一。

　　对于证监会而言，其职责是统一监督管理全国证券期货市场，维护证券期货市场秩序，保障其合法运行。在对公允价值这种能引起财务报表较大波动的计量属性更应该加强监管力度，加强公允价值计量科目的审查力度，严惩上市公司的违规操作行为，并建立激励机制，对合法合规披露会计信息的企业进行激励表彰。

　　4.4 完善法律制度，加大打击力度。

　　罪犯之所以会犯罪，是因为犯罪成本远远低于犯罪收益，只有加大惩罚力度，提高犯罪成本，才能有效的遏制犯罪。对于违反会计准则、公司法等的企业和人员也应如此。

　　我国证券市场发展时间较短，监管体系建立时间不长，存在一些不严密的地方，制度和政策不协调，这就为上市公司虚增资产和操纵利润等舞弊行为提供了空间。为了保证会计制度的顺利实施并打击企业的舞弊行为，必须完善法律制度，建立健全监管体系，做到有法可依、有法必依。另外，有必要加大对利润操纵等舞弊行为的处罚，建立专门的企业舞弊赔偿机制，对违规造假进行利润操纵的企业和帮助其运作的相关人员进行严惩，犯罪成本提高了，相关人员才不会轻易做出违法行为。

　　4.5 推进房地产市场化改革，建立透明的市场环境。

　　公允价值的取得离不开一个公平、公开的市场，所以建立一个透明、自由的房地产市场对于公允价值计量模式的推广是具有重大意义的。

　　我国地方政府的考核目标主要是 GDP,以经济增长作为主要指标，这样会导致地方政府做出短期决策，目标功利化，而忽视了经济之外的因素，引起房地产市场的不健康发展。因此市场化改革的首要任务是改革政府目标考核体系，促进经济社会各方面协调发展，有了和谐的环境，房地产市场才能稳定发展。

　　其次，制定遵循市场发展规律的长期规划是政府促进并维持房地产市场稳定发展的重要职能之一。长期规划能避免政策的随意性，减少不稳定、不确定性因素的产生，增强市场发展的前瞻性，更能减少房地产市场的波动性。与此同时，坚持中性的房产金融政策，能避免房地产的市场需求和房价大幅度波动。两者相互结合才能有效稳定房地产市场，使市场化改革有序进行。

　　我国的房地产市场的改革比较晚，房地产市场的一些辅助功能并不完善，其信息也不像金融市场那样透明、及时，尤其是不发达地区的房地产市场，由于信息滞后，交易双方并不能获得对称信息，比较容易产生很高的交易成本。因此，建立全国房地产信息统计系统也是提高市场化和透明化的重要手段之一：1.对我国的房地产进行全国性普查，建立全面的信息档案，并定期对信息进行整体分析和公布；2.对房地产交易进行全面的公开化，房地产登记、中介服务、房屋公证、税收等信息需要进行集成化管理并定期对统计数据进行对外公布，联接房地产相关的各方面信息，以确保房地产信息的真实和及时。