AD公司财务战略的制定(2)

　　4.2.2 AD 公司财务战略具体目标的确定

　　筹资目标： 对于筹资目标主要包括三方面，第一，满足公司所需资金。维持 AD 公司正常经营活动所需的资金；保证 AD 公司发展的资金需求；应对公司出现紧急情况资金短缺的需求。第二，满足 AD 公司资本结构调整需要。AD 公司应使筹资方式和筹资渠道更加科学合理；将筹资成本以及公司筹资风险设法降低；使公司资本结构可以保持一定活力和空间。AD 公司应把降低筹资风险、完善资本结构作为筹资战略的重要目标。第三，提高筹资竞争能力。从公司长远发展角度来看，AD 公司想要获取低风险和低成本资金就必须提高其筹资能力。筹资竞争能力包括相对于其他竞争者在筹资市场中的地位，资金提供方对公司信誉的认可程度；和筹资方式方法的不断创新等。对于 AD 公司而言，如何提高筹24资竞争能力是筹资战略长远目标的关键所在。

　　投资目标：对于投资目标，其主要包括三大目标，一是收益性目标，二是发展性目标，三是公益性目标，其中收益性目标至关重要，是公司正常运营的根本保证之一，而公益性目标在现阶段也逐渐为企业所关注，这能够帮助企业树立积极的社会形象，从而推动企业的健康发展[37].立足于 AD 公司的实际情况，其应确立两大投资目标，一个是收益性目标，另一个是发展性目标，在上文中分析“波特五力模型”和“SWOT”中，可以清楚地看出AD 公司的开发规模不够。为满足 AD 公司的长远发展需求，AD 公司应该提升开发规模，同时要注重营销团队和营销方式的建设，增加公司营业收入，进而提升公司核心竞争力。要想保证 AD 公司的健康持续发展，就要对未来的行业风险有所预见。因此，AD 公司在在投资过程中要多元化投资，利用自身优势选择一些非房地产开发项目进行投资，发现并培养AD 公司新的利润增长点，以实现公司健康持续发展。

　　收益分配目标：收益分配目标的制定要结合企业整体的战略目标和筹资目标以及投资目标，以最大限度的满足企业发展所需要为前提进行收益的分配。AD 房地产公司作为民营企业，其收益分配主要是在公司个人股东之间分配。对 AD 公司来说，民营企业的战略就是个人股东意识的体现，其股东的利益和公司整体的利益联系密切而且保持一致。所以AD 公司应将收益分配目标确定为，通过留存收益积累资金，增加公司再投资的资金支持，通过利润分配保障股东权益，发挥激励机制，保障员工利益。

　　4.3 AD 公司财务战略的选择

　　4.3.1 筹资战略的选择

　　房地产行业是一种典型的资金密集型行业，所以，该类公司尤其要落实筹资工作。房地产项目普遍存在开发周期较长的特点，因而企业能否筹措到充裕的资金以满足各个阶段的实际资金需求便显得特别重要了。

　　现阶段，大部分房地产企业没有形成多样的融资渠道，以银行贷款为主。但是，仅仅依托银行贷款伴随着较大的风险。随着近几年银监会对商业银行监管力度的加大，银行贷款政策不断变化，逐渐开始对房地产公司的融资造成威胁，尤其是对于中小规模的房地产企业更是雪上加霜；另外，银行贷款将会产生相对偏高的融资成本。受限于融资渠道的单一性，像 AD 地产这样的中小房地产公司在面临融资难的情况时应先较少考虑融资成本，重要的是融到资。单一的银行贷款融资已经无法满足房地产公司集团化、多项目化的发展趋势，AD 公司必须扩大其融资渠道。现阶段，房地产企业所运用的融资方式主要包括下述几种：

　　（1）信用贷款。对于信用贷款方式，通常应用于总行以及省级及以下的商业银行，另外，该类贷款的提供通常仅仅面向那些 AAA+级大型企业，诸如 AD 公司一类的中小型企业通常没有获得该类贷款的资格。

　　（2）抵押贷款。对于抵押贷款而言，其包括两种，一种是土地抵押贷款，另一种是在建工程抵押贷款。该类贷款的主要目的是，应对项目初期阶段存在的资金不足问题，无论是对土地，还是对在建项目，均表现出相当积极的意义，假若通过抵押这一方式以取得相应规模的资金，便能够解决企业资金不足的问题[38].在申请抵押贷款的过程中，要求AD 公司必须明确两点，一个是评估标准，另一个是变动范围，如此才能保障评估价值具有理想的公允性，从而帮助 AD 公司达成贷款的目的。

　　（3）担保贷款。担保贷款在方式上比较灵活，能够很好地解决企业资金短缺问题，主要包括两种，一种是银行担保贷款，另一种是担保公司担保贷款。对于前者，其担保主体一定要是抵押的在建工程；担保公司担保则对贷款主体要求较高，不仅要提供在建工程或拥有产权的不动产作为抵押，还要求被担保公司的财务状况要满足评估要求，否则将很难通过贷款。

　　（4）委托贷款。委托贷款方式能够帮助企业获得所需贷款，规避相关条件不达标而带来的负面影响。虽然部分担保公司同样会提出抵押物的要求，但门槛比银行机构还是低了不少。这一贷款在有上述优势的同时却同样存在贷款成本高的缺陷，一般的月利率在1.5%-3%之间浮动。

　　（5）IPO.IPO 需要经历包括改制在内的一系列环节，程序非常繁杂，前后耗时过长，另外，需要付出相对偏大的成本，很难满足房地产企业的实际需求[39].此外，相对于 AD房地产公司来说，上市这条路未必能走得通，这种方式只适合那些规模较大房地产企业。

　　（6）REITS 也就是所谓的房地产投资信托基金，具体而言，就是将流动性不理想的且不属于证券形态的房地产投资通过相应方式转化为证券资产并参与金融交易的过程[40].

　　REITS 具有诸多优点，主要表现在两大方面，一个是风险分散化，另一个时候管理专业化。

　　借助对差异化房地产项目的有机组合，REITS 在维系相应收益标准的同时，能够比较理想地规避投资风险。除此之外，REITS 大多聘请专业人士负责投资以及经管事宜，制定最理想的策略，如此一来，使得基金具备了比较理想的获益能力。这一融资方式适用于那些以商业项目为主营业务的房地产公司，不适合 AD 公司这样以住宅开发为主的房地产公司。

　　（7）夹层融资。是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。夹层融资一般采取次级贷款和可转换票据或优先股的形式，具有灵活性强、资金使用效率高、借款期限较长、投资方对控制权要求较低等优势，但与此同时也存在一些劣势，资金费用虽然低于股权融资，但高预抵押贷款；借款者在夹层融资前须征得抵押贷款投资人的同意。由于相关法律制度尚未完善，虽然该融资方式具有诸多优点，但也存在更多的不确定因素，这给其实际运用形成了较大阻碍。明显 AD 公司不适合采用此种筹资方式。

　　（8）债券融资。长期债券融资风险较高，国家对其设定的门槛较高，AD 房地产公司此类的中小型房地产企业一般是很难通过长期债券融资的审批的。同前者相比，短期债券融资对应着较小的风险系数，具有比较理想的流动性。政府对该融资方式设定的相关限制比较宽松，因而大部分的中小型企业倾向于选择这一融资方式。对于 AD 公司而言，通过债券融资以缓解自身的资金压力也是一个比较理想的选择。

　　（9）合作开发。所谓合作开发指的是，房地产企业在实施大规模的项目时，于某个或若干项目的实施过程中允许新股东的介入以应对资金不足的问题，当项目结束后，此类股东便自动退出这一项目，并获得相应的投资收益。合作开发的融资方式能够有效缓解公司的巨大资金压力，并实现了互惠互利。

　　（10）商业信用。对于房地产公司而言，其商业信用的提供者通常包括两大类：第一类，原材料以及设备供应商，通常通过赊销这种方式为房地产公司提供若干个月的信用；第二类，工程承包商，通常通过垫支这一方式为房地产公司建造工程。以 AD 房地产公司为例，其采购合同上的付款明细是：收货经检验合格后付 50%,过一个月后再付 30%,过 3 个月后再支付余款 15%,扣 5%的质保金，于一年之后支付；工程承包合同的付款明细是：主体每完成 6 层，付进度款的 70%,主体封顶时，付进度款的 70%,内外安装完毕付进度款的70%,总平阶段付进度款 85%,工程竣工后经质监站验收合格后付进度款的 90%,质保金为余款 10%,于一年后支付。另外，现阶段相当一部分的房地产公司用自身拥有的商品房以及材料以实现对部分工程款的抵付，在一定程度上解决了资金不足的问题；供货商也愿意接受商品房抵付这一方式，因而它们具有比较理想的保值增值能力。

　　对上述融资方式进行分析可知，对于 AD 公司而言，可实践应用的融资方式主要有五种，一是房地产抵押贷款，二是担保贷款，三是委托贷款，四是短期债券，五是合作开发。

　　房地产抵押贷款能够比较理想地满足 AD 公司存在的周期性资金需求，因而 AD 公司应给予特别关注，将其列为主要融资渠道；当资金预算发生误差时，资金流难以为继时，可尝试担保贷款；对于预期收益率特别理想的大工程，同时自身又无法独立承担，那么 AD 公司建议选用合作开发这种融资模式。除此之外，AD 公司应积极尝试通过商业信用这一方式以取得融资。

　　总之，AD 公司应立足于本身资金的具体情况，在综合考量包括存量资金在内的一系列因素的基础上，适当采用前面提到的融资方式，从而应对自身短期偿债能力相对偏弱的问题，为 AD 公司的可持续发展奠定坚实的基础。