小区内车位所属归属制度研究导言

　　导 言

　　一、问题的提出

　　随着经济的高速发展，城市居民的私人汽车保有量也在不断增长，但相对应的，由于住宅小区内车位、车库的建设比例始终处于停滞阶段，导致作为现代生活必需品的车位和车库成了稀缺资源。“停车难”已经成为近年来普遍存在的现象，社会上也时常发生关于车位、车库买卖、租赁、使用、收益等等问题上的纠纷。为了缓解“停车难”的问题，我国《物权法》第七十四条对车位、车库的权属问题进行了明文规定，从表面上看，可以说该条规定为车位、车库的权属确定提供了法律上的依据，但在实际处理车位、车库权属纠纷的时候，这条规定却往往有些力不从心，缺乏一定的可操作性，例如：对“首先满足业主需要”的界定不明、“其他场地”所指不明、未规定“约定归属”的主体、时间、未约定或约定不明时车位、车库的归属情况等等，这些过于概括的表述极易让人产生理解上的分歧，未能达到制定该条款的预期效果，使“停车难”的纠纷愈演愈烈。对比域外立法中，关于小区内车位、车库权属的规定也不尽相同，例如美国将车位、车库作为共有部分由业主共有，日本则按照“结构上的独立性”和“利用上的独立性”这两个要件来判断车位、车库的归属。本文拟以小区车位、车库权属纠纷的争议焦点为起点，对小区车位、车库的性质进行定义，并进行分类，再采用比较法学的研究方法，借鉴不同国家及地区在此问题上的法律规定，论述小区车位、车库的权属问题，并就如何在实践中更好的贯彻我国《物权法》的规定提出可行性建议。

　　二、研究价值及意义

　　近年来，汽车保有量的急剧上涨，使得“停车难”及车位、车库的权属之争屡见不鲜，“停车难”成为现代住宅小区的普遍性问题。小区车位、车库的权属是建筑物区分所有权中的一项重要的具体制度，该制度的建立不仅仅关系对到城市居民的利益保护，也关系到整个社会的和谐稳定。小区车位、车库权属的确定和纠纷的解决不仅仅要依靠增加车位的数量，更需要通过明晰的权属规则来规范各方权利义务关系，从根本上有效避免实践中的纷争。纠纷的根源在于我国小区车位、车库权属规则的界定不够明晰。为解决“停车难”的问题，我国《物权法》的相关规定对车位、车库的权属问题进行了原则性的界定，为确定小区车位、车库的权属提供了法律依据，但由于该条文本身存在界定不明晰，缺乏可操作性等缺陷，常常导致实际操作中的不可行性，给司法实践带来了很多理解和适用上的难题，导致在真正发生车位、车库权属纠纷时，往往有法不能依。

　　三、文献综述

　　小区车位、车库的权属问题涉及到业主的切身利益，在实践中具有十分重要的意义。然而，关于小区车位、车库权属的纠纷也屡见不鲜，司法判例却各不相同。探究其原因，主要因为各地区的法律规定并不统一，再加上《物权法》第七十四条的规定过于原则化且缺乏实施细则，导致纠纷的处理方式也缺乏统一性，本文为解决现实中的混乱而提出自己的浅薄见解。文献综述将按照本文写作的逻辑顺序来进行编写。

　　文章的第一部分以小区车位、车库权属纠纷的争议焦点为起点。陈苏先生认为：应当以注明的分摊范围作为判断小区全体业主是否拥有附属设施的所有权之基本依据。1陈广华先生则认为：应当依据车位、车库是否被计算在分摊面积内作为谁拥有车位、车库产权的依据。2杨立新先生认为住宅小区内的车位、车库和小区内的配套设施一样都是为业主所用的公共设施，其产权应当归全体业主所有。3王利明先生认为：如果一刀切地否定开发商对车位、车库的权利，无法激发其投资建造车位、车库的动力，无法从根本上解决停车纠纷。4丁斌先生则认为：遵循“谁投资，谁受益”的原则，应由开发商享有车位、车库的所有权。5文章的第二部分采用比较法学的研究方法，介绍并分析世界各国及地区在小区车位、车库权属问题上的具体规定。日本的《建筑物区分所有权法》将停车场分为屋外停车场和屋内停车场两种，并对其权属分别进行规定。美国将小区建筑分为专有和共有两类，即不是专有即是共用部分。6再根据共有和专有的规则来确定车位、车库的权属。在德国，只要以持久性界标标明范围，该停车场的性质即为专有部分。7法国《住宅分层所有权法》规定，开发商具有为每户业主设计一停车空间的法定义务。8我国台湾地区将小区停车位划分为三种：法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位，9并分别对其权属进行规定。

　　在我国澳门地区，可以根据实际使用状况将其权属分为共有或者专有。10文章的第三部分主要从理论层面对小区车位、车库的权属进行研究分析。王利明先生对车位和车库分别进行了定义。11王泽鉴先生认为：停车位不具有构造上的独立性。12谢在全先生则认为：独立的物权客体需要具备构造上、利用上及法律上的独立性和利用上的独立性。13梁慧星先生认为：从物须非主物之成分、对主物发挥辅助功效，且与主物同属一人。14文章的第四部分从《物权法》的相关规定入手进行分析，并就如何在实践中更好地解决停车难的问题提出可行性的建议。孙宪忠先生认为：开发商作为强势方，在利益的驱动下，很难就车位、车库的权属与业主进行“平等地约定”.

　　四、主要研究方法

　　第一，实务研究。参阅相关书籍、报刊、杂志、法律文书及网络阅读等方式，收集有关车位、车库权属的相关法律规定、社会上发生的有关车位、车库的纠纷、法院与此相关的判决等资料，对有关车位、车库权属的纠纷主要存在于哪几个方面进行深度了解和调研，找出争议的焦点所在。

　　第二，理论研究。阅读民法、物权法的各类书籍以及有关车位、车库权属的法律法规、司法解释、地方规定等，对我国关于车位、车库权属的立法依据、背景以及现状进行了解，为进一步的研究做好准备。此外，还对法院有关车位、车库纠纷的判决进行分析研究，了解车位、车库权属纠纷的实务操作。

　　第三，立法研究。我国《物权法》第七十四条的规定为车位、车库的权属提供了基本依据，重点了解该条款的立法背景和思路，并对车位、车库权属的相关立法进行分析研究。

　　第四，比较研究。境外立法通常对我国立法有借鉴作用，通过对各国、地区有关车位、车库权属不同立法规定的了解，以及对这些立法的依据及利弊作一定的分析研究。

　　第五，资料整合。在对各类资料进行收集、阅读、整理及学习后，找出车位、车库权属纠纷的争议焦点，在研究我国现行立法的前提下，将我国有关车位、车库权属的法律规定与域外立法进行比较研究，找出我国立法现状的利与弊，对利在何处进行分析，对弊在哪里进行研究，从而对如何完善车位、车库权属的立法规定提出自己的见解。

　　理论研究的最终目的是为了指导实践，研究的基础在于理论，研究的依据在于现行法律法规，但《物权法》第七十四条的规定却有多方面的不可操作性，为研究我国小区车位、车库权属规则带来困难。本文拟为明晰我国小区车位、车库权属规则提出可行性的建议，让小区车位、车库的权属问题的研究能够被重视，由相关的司法解释或者法律、法规对该权属问题进一步地规定。

　　五、论文结构

　　第一章主要对当前关于小区车位、车库权属的五种观点进行阐述，笔者另结合社会现状分别对这五种观点的优缺点进行评析，并就此提出笔者的观点与看法。

　　第二章主要通过比较研究的方法，考察及分析日本、美国、德国、法国、我国台湾地区、我国澳门地区几个主要国家及地区关于小区车位、车库权属的立法及学说，并对这些立法与学说进行分类及评析，总结出三种权属模式。通过本章节的阐述，笔者希望能够为解决我国的有关车位、车库的权属纠纷提供些思路与范例，对我国的立法能有所借鉴。

　　第三章以分类研究的方式对小区车位、车库的权属进行分析。笔者根据不同性质的车位和车库，阐述了各类车位和车库的权属问题，并对小区车位、车库的权属规则进行探讨，对完善《物权法》的相关规定具有重大的意义。

　　第四章主要是对小区车位、车库权属制度进行实务上的探究。我国《物权法》第七十四条的规定属于原则性的界定，在实际生活中，这种并不明晰的界定给实践带来许多的困难。而如何解决实践中的难题，实务研究就显得尤为重要。本章内容包含了分析《物权法》相关法条的利与弊，并对如何解决实际难题提出可行性的方案。

　　六、论文主要创新及不足

　　关于小区车位、车库的权属规则可以从多个方面进行分析，例如：经济效益、社会发展、文化历史等各方面。但由于笔者知识面的局限性，本文只是从小区车位、车库的法律性质、有关权属争议、各国和地区的相关立法及学说及《物权法》第七十四条的规定等方面进行了浅薄的分析研究。由于分析能力所限，笔者大多是借鉴他人的观点，对于完善《物权法》第七十四条的规定所提出的建议也仅是起到抛砖引玉的作用，还有待今后进一步地研究。