B房地产公司发展的SWOT分析

　　3.4 B 房地产公司发展的 SWOT 分析。

　　通过上文的"五力模型"以及行业竞争环境分析 B 房地产公司重要经营业务所在的行业环境中，公司自身竞争力优势、竞争劣势，以及 B 公司的发展机会与发展发展存在的威胁，对 B 房地产公司发展现状进行 SWOT 分析。

　　3.4.1 优势分析。

　　一个企业为客户创造的超过其成本的价值，这部分就是企业的竞争优势。价值可以说是客户能够心甘情愿接受的价钱，然而以低于对手的价格提供相同的效益，即产生出超额价值，另一种情况是超过了对手的价格部分，但能提供给客户独特的好处或者效益。企业是创造竞争优势的主体。B 房地产公司发展现状中的优势主要表现为如下几个方面：

　　首先，B 房地产公司坚持走集团化发展为出发点的改革开放之路。B 公司对房地产、物业管理、物流及酒店餐饮等多样化相关行业的资源不断进行供应链的配置和重组，构建了 B 公司的分公司和子公司，先后调整了多个组织单元及建立新的营销服务分支，促进多样化业务的稳定业务和收入；第二，在物业管理行业具有较强的竞争优势。在物业管理行业，由于 B 房地产公司开始逐步重视把集团的物业管理从传统的维护和运行提升至管理物业的全程销售、服务层面，以人为本，重视人才培养，在专业素质和技能提升上，始终下大功夫，物业管理团队很有凝聚力战斗力；业务领域，不仅仅关注传统的物业维护和运行，也同时全程销售物业管理和服务；第三，公司比较重视科技技术。B 房地产公司越来越打造从粗放管理逐步转向为精细化管理的公司。同时，B 公司也借助了一定程度的科技手段、先进设备，B 公司开始从粗放管理逐步转向为精细化管理，提升了各主要环节的工作效率。如，利用企业有限人财物资源，不断开展技术改造，提高企业的技术指标；不断升级设施水平、装备水平，逐步淘汰落后设备。这些，同样也为 B 公司实发展战略打下坚实的基础；第四，B 房地产公司重视公司的员工，拥有较好的企业文化。B 房地产公司坚持以员工为本，重视人力资源管理，完善综合专业素质工作人员的培训体系，最大限度地发挥人才的积极主观性。未来，B 公司还将会进一步扩展版图，择机拓展北京、上海等一线市场，均衡布局，稳步发展版图，逐步布局全国，进一步提升 B 公司的核心竞争力。全国布局，在现有的基础上更加精益求精。努力增强 B 房地产公司的核心竞争力，树立我国一流的房地产开发、销售、物业经营、物业管理等业务的品牌实力，引领我国整体地产行业的发展[31].

　　3.4.2 劣势分析。

　　B 房地产公司的劣势主要为两个方面，第一方面，B 公司的资本方式单一，资本结构不够标准。近几年来，我国国内房地产行业的发展速度是比较迅速的，现在可以说是国内经济的支柱以及增长点。但是这其中所存在的问题是房地产部分企业只有较少的权益资本，单一的银行贷款融资渠道是现在主要原因。国内房地产行业现在最为主要的融资方式为自有资金、银行信贷、预租预售款和垫资。基金公司是未来 15 年发展的主流，但公募基金来对项目的完整度要求较高，B 房地产公司很难达到标准。B 房地产公司一般都通过用企业的自有资金征地，再用土地向银行抵押进行借贷，用借贷的资金用于 B 公司房地产项目的开发。但从银行借贷的资金越多，资产负债就越多，B 房地产公司的财务压力就越大，同样其面临的财务风险也越大。2011 年，我国很多房地产企业在利率调控中面临财务危机，这些企业一直以来都是靠单一银行贷款为最主要的融资渠道。2011 年下半年，房地产企业资金出现很严重的短缺，很多企业被逼利用高利贷等高风险手段筹措资金，2012 年，我国房地产企业所面临的就是 8000 亿至 1 万亿元债务到期。B 公司的资本方式单一，资本结构不够标准，这样的劣势造成很大的财务风险[32].

　　第二方面，B 房地产公司的管理人员对财务风险认识不充足。现在企业管理人员对财务风险认识还有着一定的差异性，B 房地产公司财务管理人员往往在财务工作中缺乏现金流量管理观念，对财务决策缺乏科学性导致决策失误。由于 B 房地产公司相关产品在开发或者是经营来说是一个较为漫长的过程，这个过程是需要通过征地、土地开发、房屋建设一直到后期的竣工等相关环节，财务资金的周转期一般较长，周转率偏低，项目变现能力差。这需要 B 房地产公司财务管理人员在工作中加强对现金流量的管理。B 房地产公司大多数管理人员和财务管理人员专业水准都较差，往往盲目扩大生产规模，对于公司的长远发展欠缺考虑。

　　同时，B 房地产公司也存在着资金还比较分散、财产等权力分割的问题，对开发的房地产项目缺乏仔细的财务预算，使得公司财务管理的难度较大，这极可能造成 B 房地产公司资金管理运作不科学。财务管理工作如果只注重单纯的会计核算，而对成本控制不采取积极的措施，最终将会影响企业经济效益，这些情况容易使得企业领导很难根据财务数据做出正确、准确的决策，对企业有正确的认识。这样使得 B 房地产公司领导者在决策的时候出现一定的失误，就会给 B 公司带来一定的风险甚至使得公司出现了财务危机[33].

　　3.4.3 机会分析。

　　在新经济形式下，B 房地产公司面临的机会很多。第一方面，B 房地产公司的财务涉及面广，财务以及管理水平可以提升的空间和机会较大。B 房地产公司的经济活动中所涉及的参与者主要涵盖 B 房地产公司的领导、债权人、债务人甚至是房地产企业中各个部门人员，这样对于房地产财务管理风险上有着很大的难度。但是，难度和挑战的存在就给了B 公司更大的进步空间和机会。通过对 B 房地产公司的政策环境、经济环境以及内部环境进行调研和分析，总结出 B 公司主要面临的两个方面的机会：

　　第一方面，经济发展注重质量增长必然促进 B 房地产公司迅猛发展，市场需要新业务模式，业务继续延伸。经济增长和房地产、物业管理、物流及酒店餐饮行业关系极为密切，而我国经济经过 30 多年的改革开放，目前经济发展更强调质量增长，这为房地产、物业管理、物流及酒店餐饮等相关市场的发展提供了巨大的发展空间[34].

　　第二方面，是现代物流业开发带给 B 房地产公司的市场机遇，可开发新业务增长点。

　　近年来，我国连续第颁布了一些支持房地产、物业管理、物流及酒店餐饮行业的扶持政策，旨在拓展房地产相关行业的刚性需求，激活物流市场。因而，B 集团在基础设施构建及经营产品种类多样性的大面积覆盖给了 B 房地产公司发展以有力的支撑。我国房地产、物业管理、物流及酒店餐饮行业是众多潜力巨大的消费市场，对于推动房地产由原来的重速度发展向求质量发展转变提供了机会，多品种的多样化以及节能环保、高效产品的研发也提供了新的机会。与此同时，现代物流业的开发给 B 公司也带来了很多的市场机遇，促进了一些可开发新业务增长点，给 B 公司的发展以有力的支撑。

　　3.4.4 威胁分析。

　　目前，我国 B 房地产公司发展的势头非常好，但是由于竞争激烈，公司仍处于成长周期阶段，因而，其发展仍然存在一定的问题，构成了对 B 房地产公司的威胁。作者将 B房地产公司发展和竞争过程中遇到的威胁情况总结如下：

　　第一方面，B 房地产公司的内部控制制度不健全[35].通过调查研究，不难看出现在存在于房地产公司的首要内部控制问题，就是企业管理层意识薄弱，对于管理力度执行有所欠缺。房地产公司门分配比较合理，组织架构比较完善，但是有的部门对于自身的执行能力没有做到位的，没有充分地认识到公司内部建立内部控制的重要性以及必要性，现在房地产公司管理上实际上还存在着一定的家族制，在公司决策中经常使用长官意识，还有的是一人兼多岗的情况，这也是公司组织架构没有很好地发挥执行力的原因之一，这样公司就没有办法做到部门内部的牵制。

　　第二方面，B 房地产公司的决策风险较大，存在一定的路径依赖情况。B 房地产公司的物流分公司还不能够充分地实现兼并、重组或联合，即还不能够充分合理地扩充公司的服务规模。使 B 房地产公司的决策风险比较大，路径依赖非常严重，也导致 B 房地产公司在行业发展的竞争优势不明显，构成一定的威胁；第三方面，B 房地产公司的信息化和现代化网络管理不够完规范，成本控制不够强，新老管理架构转换过程尚未完成。由于 B 房地产公司的酒店与餐饮的组织结构巨大，波及的服务项目较多，信息化和网络化管理不够完善。进而大幅度增加了 B 房地产公司成本，降低了服务管理水平。同时，虽然 B 房地产公司有比较严格的财务预算和内部控制管理制度，但是由于公司的开发项目产业链条比较长，人员不断增加，因而很多额外的支出费用不断增加。使得最终的经营成本增加，影响公司的总体利润，也使得公司财务风险增加。

　　这些导致新老管理架构转换过程尚未完成，B 房地产公司在酒店与餐饮行业的竞争力较弱[36];第四方面，B 房地产公司缺乏高素质的人才队伍建设。人才应该是一个企业最核心的竞争力因素。但是，目前 B 房地产公司的专业技术人员储备严重缺乏，公司技术开发人员的综合素质水平也并不能充分满足 B 公司未来发展的需要。原因是公司还处于上升阶段，没有重视员工的实时培训，对于现代管理的技能和知识，公司没有与时俱进的进行更新和培训。面对竞争如此激烈的国际化市场，人才的竞争也会越来越激烈，并且，人才竞争将会成为企业间最终的核心竞争。从 B 房地产公司目前的人员构成看，缺少高档次的项目策划、研发人才、营销人才和项目经理，还不能够满足 B 房地产公司业务扩张、提升竞争力的需求。

　　第五方面，B 房地产公司的区域品牌具有一定的限制性。近年来，B 房地产公司所开发的房地产等业务主要都集中在我国吉林省地区，虽然规模比较大，模式也比较正规，但是仍然属于我国的地方性品牌。与恒大、绿地等大型房地产集团公司相比，在吉林省之外的品牌影响力和知名度还是比较弱的。这是由于区域品牌的限制性导致的，也是由于公司尚比较年轻，资金实力还不够雄厚，并没有很好的拓展规划和战略，使得 B 房地产公司的区域竞争优势并没有发挥出来，没有形成很好的竞争力，还有待提升[37].

　　3.4.5 B 房地产公司发展综合分析。

　　通过对 B 房地产公司进行 SWOT 分析，可以得出结论，B 房地产公司的优势与劣势都比较明显。既存在一些具有竞争力的优势，也存在明显的劣势，构成了一定的威胁，在与其他大型房地产企业的竞争过程中容易处在弱势的地位。