“以房养老”及其国内环境分析

　　第二章“以房养老”及其国内环境分析

　　第一节“以房养老”概述
　　
　　通常,在研究“以房养老”问题时,很多学者就用住房反向抵押贷款来代替“以房养老”,认为“以房养老”就是指老年人本人或其法定赡养人将房屋产权作为抵押以向银行等金融机构申请贷款用作养老,银行在审核通过后和老人签订协议,按月或者按年将一定额度的贷款资金拨入老人账户,老人用此资金支付相关养老费用。广义层面上来说,“以房养老”就是老年人借助金融市场操作其拥有独立产权的住房资产,以为能够在其余存生命期间内,取得长期、持续、稳定的现金流入,从而保障其老年生活的质量。因而“以房养老”的实现可以采取多种具体操作模式,比如反向抵押贷款、住房租换、住房置换、售后回租、出售住房后移住老年公寓等等。

　　“以房养老”的具体参与方,主要包括业务申请方、中介咨询机构、业务开办方和相关职能部门。“以房养老”业务操作起来十分复杂,因此对于各个参与方都有一定的要求。

　　一、业务申请方

　　“以房养老”得以开展的前提是市场上存在相应需求,这样则必然是是城市中存在一批无子女的中低收入的老年人群,社会养老金难以保障老年生活的质量;或者即使是有子女的老人,子女也难以给予足够的养老金,即传统的“养儿防老”实现不了;又或者是老人希望享受更加优质的老年生活,需要相应资金提高自己的老年生活质量,这些都是潜在的“以房养老”需求方,未来可能申请参与“以房养老”的主体。

　　但是,仅仅存在需求是不够的,并不能保证“以房养老”的顺利开展。从字面上解读,“以房养老”就是老人用其所拥有的房子来保证自己的老年生活。则自然,“以房养老”对于其申请方的首要要求就是申请方至少独立拥有一套住房,并且完全拥有住房的产权,住房的产权能够随时得以转让。之所以对申请方有这样的要求,是因为开展"以房养老”的业务除了要满足老年人的生活,为社会养老金作补充外,还要考虑开展该业务的金融机构作为商业机构,开展该业务必然是建立在期望其所开展的业务可以带来商业利益这一前提上的。金融机构开展“以房养老”业务实际上是希望最终可以通过将收回的房屋所有权进行转让而获得利润。只有房屋产权明确清晰,金融机构才比较容易对房屋进行操作,所以,申请“以房养老”的老人必须拥有完全独立的住房所有权。

　　二、中介咨询机构

　　本文提出的中介咨询机构包括房产中介机构和法律咨询机构,可以为业务的顺利开展、双方矛盾的缓和提供有力支持。

　　这里的房产中介机构并不是指国内现有的房屋中介一一为房屋拥有者和需求者之间的成功交易提供信息,以促成双方的买卖成功,而是作为"以房养老”业务的需要而衍生出来的更为高级的咨询服务公司。因为,在“以房养老”业务中,主要的参与双方存在信息不对称,金融机构对于房屋的价格难以准确判断,这就需要专业的房产机构,对于房屋价格进行评估,给出合理的价格。此外,房产中介机构属于第三方,对房屋的评估相对比较公正,使得双方都较易接受,对于促进业务的顺利开展拥有重要意义。房产中介机构还可以提供咨询业务,对于符合基本条件的老人,提供业务咨询服务,为其业务选择提供建议。

　　其次就是法律咨询机构,法律咨询机构顾名思义就是为申请方或者业务开展方提供法律咨询的。“以房养老”业务的开展,需要法律层面上的支持,房屋产权关系转移的办理、合同的设定、以及业务本身的特殊性,即业务期限较长,存在很多不确定的变化,合同双方的需求和实施情况可能会使得双方修正早期的合同内容,这都需要相关的法律支持。

　　以上两个主体都是属于为业务开展提供、支持的第三方,巾于以房养老业务期限较长、涉及的是事关国家的社会保障工作的养老问题、风险较大、业务水平要求较高,所以,对第三方的业务水平具有较高要求,要求第三方能够准确判断与“以房养老”业务相关的住房价格、法律条例等问题。从这个层面上来说,“以房养老”也将会促进专业服务性机构业务水平的提高。

　　三、开办以房养老业务的金融机构

　　“以房养老”业务的实质就是将作为不动产一一住房的资产提前变现,以使申请人获得相应资金来满足其养老需求,这就对相关的业务开展方做出了一定的要求,即业务开展方必须拥有大量的现金,并且对于业务内容比较熟悉。这样一来,则相应的具有业务开展资格的就是银行和保险公司。由于银行的资金特殊性一一流动性和安全性,银行在开展该业务的时候可能需要保险公司的一些支持,需要相应的保险业务来保证业务的正常开展。保险公司由于开展养老寿险业务,积累了大量的养老寿险资金。但是,长期以来保监会对保险公司的金融业务有所限制,保险公司只能将大量资金存入银行,使得保险资金的收益较低。如今,保监会开始放开保险资金的投资范围,其发布的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》,明确了保险公司投资业务的范围,使得保险公司得以参与“以房养老”。而且养老寿险资金周期较长,和“以房养老”业务期限相匹配。另外,保险公司天然具有开展寿险业务的相关经验,对于“以房养老”的开展也具有重要作用,可以提高对此业务的风险控制能力。保险公司庞大的营销团队,对于“以房养老”业务的宣传推广将起到很重要的作用,业务的大量开展可以分散风险。

　　从以上分析看来,保险公司必将会是以房养老业务的主要开展方,也是最合适的参与主体。但是,这一前提是建立在保险公司对于生命周期表的充分理解、业务人员素质较高、保险产品丰富、定价合理的基础上的,所以,“以房养老”业务对于其开办的金融机构的金融业务水平和风险分散能力具有一定要求。

　　四、相关职能部门

　　国内曾开展过类似“以房养老”的业务,但终都以失败告终,并且在业务开展过程中还曾出现过相关的法律纠纷。法律制度的不健全,会使老人在纠纷中处于劣势地位,权益受到侵害,进而影响业务的发展。

　　吴翔华在接受中国经济网的釆访时,指出“以房养老”的顺利开展,必须有多部门的配合,其中包括银行、民政局、房产管理局、人社局、保险公司等。因为“以房养老”的相关法律法规的制定,不仅需要政府部门的职能的执行力,还要相关金融领域、资产管理领域等方面的机构给予建议。

　　钱兆成具体指出了“以房养老”三个主要法律问题:首先,是关于《物权法》规定的70年产权后的房屋归属问题;其次,是关于房屋面积、市值的法律规定;再次,是对于农村房屋的产权认证问题[27]。还应该在质押或典押上提供法律保障,减少业务开展过程中的法律纠纷。

　　所以,在开展“以房养老”业务时,相关职能部门必须得就这些法律问题制定相应的法律法规,为“以房养老”业务提供法律支持,促使“以房养老”的顺利推行。

　　第二节“以房养老”的国内环境分析

　　一、宏观环境分析

　　国内宏观环境将决定业务开展的可行性,引导资金的投资方向,所以在分析“以房养老”国内环境时,首先需要了解国家的宏观政策。

　　(一)国家的投资支持

　　党的十八大报告明确指出了保障民生的重要性,提出了在发展经济的同时做好社会保障工作,并在人口老年化危机下,鼓励金融机构创新产品,拓宽养老基金渠道以保障养老工作的顺利开展。在《关于加快发展养老服务若干意见》一文中具体指出,为培育和扶持养老服务机构和企业的发展,吸引更多民间资本进入养老产业,国家将建设更加完善的融资政策扶持。鼓励金融机构加快金融产品创新和提高服务水平,拓宽信贷抵押担保物的范围,为积极开展养老服务业务打好基础,满足市场上的养老信贷需求。并且将对保险资金的投资范围逐步放宽,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。国家鼓励和支持保险公司开展老年人住房反向抵押养老保险试点,建议养老机构投保责任保险,保险公司积极承保责任保险。

　　(二)税收和土地优惠政策

　　为吸引更多民间资金进入养老服务产业,国家在税收和土地政策上也同样给予政策优惠。在税收方面,国家将对养老机构采取免征养护服务营业税,各地政府对于对营利性养老机构的建设,将减半征收有关行政事业性收费;对养老机构提供的养老服务也将适当减免行政事业性收费;养老机构的用电、用水、用气、用热等按照居民生活类价格收取。其次,在养老机构建设用地上,按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定,优先保障供应。这就在政策上为保险公司投资养老地产带来了便利。

　　二、需求方——老年人的养老现状分析

　　(一)老年人消费支出分析

　　在对我国“以房养老”的市场进行分析时必须要了解我国老年人群的消费特点、现实的和潜在的需求以及消费支出金额,这对于保险公司进行产品设计、定价具有重要的参考价值。国内日益增加的老年人口形成了庞大的老年群体,就为“以房养老”业务的开展奠定了市场基础。

　　随着年龄不断增加,老年人的生理和心理均发生了变化,老年人的主要支出需求体现在食品、医疗保健等方面。由于勤检节约观念的影响,我国的老人还是主要考虑温饱问题,所以在食品上的花费比较多,图2一1中的数据显示,食品消费支出占比约达70%;身体机能的衰退也使得老人医疗需求较高,医疗费用支出占老年人日常消费支出比例居其次,达到25.7%。从图表中还可以发现,服装、餐饮、旅游己成为老年消费者的第二大消费选择。可能是随着改革开放,我国老年人受到了西方文化价值观念的影响,他们的价值观、消费观与生活方式也不断更新。另外,生活水平的提高也增强了老人的保健意识。出于对自身健康状况的关注,老人也开始在营养保健和娱乐健身上投入消费,这些支出总占比超过了3%。我国老年消费者的消费需求开始呈现出高层次、高质量、个性化、多元化的特点,我国老年人逐渐形成新的消费习惯和需求。

　　

　　新的老年生沾态度和新增的消贤需求,将使得老年人对养老金数额的需求增力口,在现实养老金无法满足的情况下,“以房养老”就可以为老年人设想的丰富多彩的老年生活提供希望,使其成为现实。

　　(二)我国目前的养老情况

　　由老年人消费支出比重图可以得出:老年消费需求的满足程度,首先是体现在经济保障需求(对于食品和日用品的需求)的满足程度上;其次要求在医疗保健需求上得到充分的满足;随着老年人生理功能的衰退,部分老年人生活自理能力开始降低,在基本生活需求得以满足的情况下,老年人还将需要生活照料,甚至为了缓解独居的寂寞孤独感,也有部分老年人需要他人的陪伴来获取精神慰藉。

　　为定性的了解现今老年人的生活满意程度和需求情况,采用口头询问的方法,随机采访了 50位老年人,并记录了这50位老年人的生活满意程度和潜在的对“以房养老”的一些需求。图2一2是老年人收入分类图,其中月收入在500一1000的居多,其次是月收入在1001到2000的。

　

　　1、经济保障需求分析

　　衣食住行始终是人类生活的重点,对于老年人来说也一样,其基本的养老需求首先体现在经济保障上,即满足日常的食品消费、生活类(如水、电、气、日用品等)的消费还有服装和基本的交通费用,只有这些基本的生活消费得以满足,老年人的其他生活质量才能得到提高。在访谈中发现,生活收入较低的老人(500元以下)的老人,经济生活保障需求基本满足,但是稍有困难。生活收入1000元以h的老人基本生活完全没打仟何压力。而且,收入在3000元以上的老年人更加注重饮食的质量,对于饮食搭配和食物品质有着一定的要求。

　　2、医疗保健需求

　　老年阶段是人生的最后阶段,是一个特殊的阶段,经历了年轻时代的奋斗,生理机能逐渐衰退,在抵抗力和体能上都发生了变化。由于这个特殊原因,自然对于医疗的需求加大。对国家统计局的2003年至2012年的城镇居民家庭人均医疗保健消费支出(元)和城镇居民人均可支配收入(元)的数据,进行处理得到城镇居民家庭人均医疗保健消费支出占家庭人均可支配收入的比重,其趋势如图2一3。

　　从中可以发现,医疗消费支出占家庭收入比重比例基本在4%—6%之间,其变化趋势不明显,也就是说医疗消费支出的变动程度和家庭收入的变动程度相同。这一种情况说明医疗保健消费占收入的比重几乎固定,在老年,收入开始逐渐下降,支出遂渐增多的人生阶段,自然,医疗水平也将决定其生活质量。50位老人中,收入较高的老年人对于医疗保健水平比较满意,因为高收入可以留存一部分资金给突发的疾病,并且还购买了一些医疗保险。相对来说,收入较低的老人对于突发的健康问题,比较没有足够的应对能力。在和老人的交流中,他们表示可能愿意通过“以房养老”业务来增强自己的医疗风险抵抗能力。

　

　　3、生活照料和精神陪伴需求

　　老年阶段,工作时间减少甚至不从事工作,这样一来闲散时间就相对比较多。

　　老人在子女工作忙碌的情况下就显得较为孤独,若是老伴离世,甚至无子女无伴侣的老年人就更容易觉得生活空虚无聊,这种情况也是促使养老机构开办起来的一个直接原因。这一情况下,可由专业的养老机构为老人提供一些业余活动,如棋牌室、老年健身设施和场地、书报阅览室、各类老年兴趣小组(如乐器、绘画学习班等)和文艺表演活动等,丰富老人的老年生活。也还可以通过提供心理护理,培训专业人员陪老人聊天,对老人进行心理开导等业务缓解老人的精神匮乏。

　　但是,在访谈中,老人也表示出担忧,入住养老机构可能引起亲戚朋友的议论,对子女造成舆论压力;另外,养老机构的服务人员素质也是老人较为担心的,因为不时有对于养老机构服务人员虐待老人的报道等,老人担心在养老机构遭遇类似问题;最后,他们也表示,如果价格太高,则同样难以承受。但是,也不是完全排斥去专业的养老机构进行养老,表示如果业务人员素质较高和养老配套设施齐全的条件下,他们愿意和同龄的老人一起共享老年生活,以提高老年生活的质量。具体的参与养老地产项目的意愿情况可以参照图2一4,其屮36%的老人表示可能会选择,24%的老人会选择,28%的不会选择参与,只有12%的老人非常排斥。可见养老地产项目存在一定的市场潜力,保险公司可以通过此项目获利。

　

　　三、我国的房地产走势与“以房养老”的关联

　　“以房养老”业务的操作对象主要是老年人所拥有的房屋,在业务开展时需耍对未来的房地产走势进行预测以便迸行房屋价值的估计,业务开展期间,需要对房屋进行维护,以保证房屋的质量和使用寿命,这些都将附加在房屋价值上。

　　最后,到老人离世时需要对房屋价值进行售卖变现。由此可见,良好的房地产市场行情对于“以房养老”业务的顺利开展至关重要。所以,为丫能在屮国顺利的开展“以房养老”业务,必须对中国的房地产市场进行分析。

　　(一)住宅商品房市场现状

　　改革开放前,我国住宅由国家统一计划、投资筹建进而统一分配给有关单位使用,实行的是公有住房实物分配制度,这种实物分配制度基本能够满足当时职工的住房需求。1978年改革开放政策的实施,使得全中国开始了房地产市场改革,从此中国房地产业开始兴起,中国房地产建设己不再只是政府或单位为解决职工居住要求,而逐步成为一个社会资本投资的重要产业。中国房地产业真正开始壮大起来是从90年代开始的,当时大量资金进入房地产市场,房地产业形成了一个快速发展的时代。房地产业在城市建设、人民生活水平提高和经济发展层而上起了推动作用,并逐渐成为支柱产业。近几年由于房价的持续上涨,中国的房地产业投资占国内生产总值的比重较大,在国家统计局公布的2013年国民经济和社会发展统计公报中可以发现,2013年年国内生产总值达到568845亿元,固定资产投资(不含农户)总额达到436528亿元,其中房地产业投资额达到111424亿元,占国内生产总值的19.59%,占固定资产投资总额的26%,且2013年全年房地产开发投资86013亿元,占国内生产总值的15%,占固定投资总额1的20%。而国际的标准是房地产业只能占固定资产投资的10%,超过10%就是危险线,我国的统计比重己经远超过这一警戒线。由于以房养老是对于住宅商品房的处理,因此下面将主要对住宅商品房市场进行分析。

　　

 

　　由于国家统计局官方网站还未公布2013年住宅商品房平均销售价格和住宅商品房销售面积数据,2013年的住宅商品房价格变动趋势可以参照《中华人民共和国20丨3年国民经济和社会发展统计公报》,其中2013年12月份70个大中城|1丨新建商品住宅销售价格月环比上涨的城市个数为65个,2014年2月份公布的2014年1月份70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比上涨的城市个数为62个,如图2一6。

　　

　　从图2一5和图2一6的处理结果来看,自2003年至2012年的10年里,房价整体偏上行,但房价增加率变动幅度较大,未呈现出平稳趋势,且除2008年外,其余年份的住房销售面积均比上年增加,从2010年开始,住房销售面积增加率开始减小。2003年以来,国家一直提出要抑制房价的过快增长,而且2013年政府工作报告提出的目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”,但是,从2013年的70个大中城市房价变动情况来看,绝大部分城市的房价上涨趋势依然难以阻挡,住房需求仍然较高。而且,政府在2014年两会的工作报告中不再强调“房地产调控”,而是提出“促进房价合理回归”,针对不同城市情况分类调控、增加中小套商品房和共有产权住房供应、抑制投机投资性需求。这说明城市化改造的过程中,房价在短期内的上涨仍然难以避免,但是最终房价依旧是会回落的,将会通过市场需求的改变,使房价平稳回落。预期房价上涨是保险公司参与“以房养老”业务的利益出发点,但是,由于未来房价的最后会是下行的,因此保险公司在参与开展“以房养老”的业务时需要不断地对房地产市场进行准确预测,以防房地产市场出现拐点而给自身经营带来风险。

　　(二)政府房地产系统的缺失

　　房地产市场的研宄和预测是需要以充分的市场数据和政府的公信力、民众对于房地产行业的信心为依托的,“以房养老”业务的开展离不开充分披露的房地产市场信息。从发达国家的“以房养老”业务的发展来看,其“以房养老”业务顺利开展的前提就是对房地产市场进行充分的研宄和分析,例如美国的学者可以从各地的MLS系统得到完备的市场数据以开展对房地产行业的研究。而中国的MLS系统却尚未起步。在美国,可以通过人口普查局的网站,方便迅速的获得各类房地产的宏观数据,也可以在各地物业税征收和估价部门的网站上方便地查到各类房地产(特别是住宅)的产权产籍档案信息。这就保证了可以得到“以房养老”中,涉及的许多房地产方面的问题一一如产权归属、住宅价值、已使用年限等相关问题清晰的解答。

　　而在中国,政府的房地产数据从来不对包括学者在内的公众系统开放,另外,政府一直提出建立全国房地产信息系统联网,却久久不曾有结果。这也从侧面反映出政府自己也还未能及时全面地了解房地产信息数据。没有系统全面的数据,政府无法进行房产税试点扩容、健全不动产登记制度,就不能建立对房地产调控的长效机制,不能制定科学的房地产宏观调控政策。没有稳定的房地产市场,“以房养老”业务的开展就会受阻。所以,政府必须抓紧建设房地产信息全国联网,形成关于全国及个人房产信息的存量、产权、面积、信贷等诸多关键数据,让民众感受到政府推行房地产调控政策的决心和诚意,以提高民众对于政府的信心,可以让政府宣传“以房养老”业务以获得更多的参与者。

　　第三节小结

　　在对国内“以房养老”的市场环境进行分析时,可以发现相关职能部门——政府这一参与主体,的确开始从政策上给予开办方相应的政策支持,说明国内的宏观环境允许并且鼓励“以房养老”业务的开展,这就从政策层面保证了业务开展的可行性。除宏观环境支撑外,业务的潜在申请方——老人,的确在养老方面存在未被满足的需求,老人的老年生活质量有待提高,这就为“以房养老”业务打下了坚实的市场基础。从保险公司角度来看,其确实能够而且应当在“以房养老”业务中担当重任。但也要注意,当下的房地产市场本身还存在一定的变数,没有达到稳定均衡,存在一定的价值波动风险,这样既可以为保险公司开展该业务提供利润,又可能为其带来损失。所以,为保证“以房养老”业务的顺利开展,相关职能部门必须要不断完善与该业务有关的规定;保险公司本身必须不断提高业务水平,增强风险识别、风险防范和风险转移能力;中介机构作为辅助方也要提高其服务质量。