对现有“小产权房”的处理建议

　　六、对现有“小产权房”的处理建议

　　现实中，小产权房大量普遍存在，具体包括已建、在建、已售和在售的小产权房，其数量和规模已不容小觑，加之不断扩大蔓延的趋势，其产生的影响力和冲击力已非常严重。多年來，国家三令五申，要求各地从严整治小产权房乱象，但始终走不出“一边禁止，一边大建”的怪圈，成为政府和社会各界普遍头疼的一个顽疾。笔者认为，对于如何处置现存“小产权房”是产生这一问题的主要缘由。此前，多地政府在充分调研的基础上，就如何解决现存“小产权房”问题做过众多努力和尝试，其中不乏改革创新之举，但基本半途而废，即便如此，它们的经验教训仍对此有积极的现实指导意义。

　　十八大以后，农村土地改革提上F1程，“小产权房”问题的解决再次迎来了挑战和机遇。在国土部和住建部的统一部署下，各地对有关情况再次进行了仔细摸底和深入调研，从治标层面上，为解决现存小产权房打下了基础。“两会”期间，国土部部长姜大明表示，对小产权房问题的摸底工作已到一定阶段，28省现已拿出治理方案。他着重强调，下一步将研究对现存小产权房进行分类处理的办法。另有住建部政研室副主仟王钰林告诉记者，小产权房问题太复杂，不可能一刀切，只能分类处理。

　　以此看来，对现存小产权房进行“区别对待，分类处理”,已在中央层面达成共识，同时，这也为部分符合条件的小产权房转正予以合法化创造了机遇和条件。那么，究竟该如何分类处理，笔者在调研和借鉴的基础上，分别各种情况，提出以下建议：

　　（一）要坚决拆除一些不符合合法化条件的“小产权房”

　　“小产权房”问题关系多方尤其是群众利益，事关重大，应当妥善慎重处理，采取拆除措施不仅会造成资源浪费，而且容易激化社会矛盾，破坏和谐社会的构建，因此要高度谨慎。但对于违法占用耕地、严重威胁我国耕地保有量红线和严重违反土地和建设总体规划以及严重损害社会公共利益的“小产权房”要坚决拆除取缔，以儆效尤。

　　（二）以多种形式使符合条件的“小产权房”合法化

　　1.经补缴相关费用，颁授合法产权，赋予商品房地位

　　小产权房的一大重要特征即是未缴纳土地出让金和各种相关税费，按此，我们不妨可以认为，如果足额补缴以上费用，小产权房是应该可以获得合法产权的。当然，前提是有关部门要严格审查其是否符合建设用地条件和土地建设总体规划等。经审查合格后，可通过补缴土地出让金和相关各种税费，由政府相关部门颁发相应合法产权证书，享有同商品房同样地位，可依法出租、出售、转让和抵押等 .在这方面，深圳市政府曾经首开先河，尝试通过有差别地“转正”小产权房（其中符合规定的颁发绿皮证），虽然中途被叫停，但也是敢于直面现实的一种探索和举措，并具有极强的参考意义。

　　2.对于无力补缴的群体，可以直接将其转化为保障性住房

　　高额房价是小产权房广受欢迎的直接原因，一部分群众正是由于收入低、购买力有限才转而求购小产权房，所以，必然有一部分小产权房的购买者是无力补缴更多相关费用的。鉴于此情况，结合政府目前大力加强建设保障性住房却又力不从心的现状，笔者认为，应当将这部分小产权房直接转化为保障性住房，这样，既解决了小产权房的尴尬地位问题和满足了低收入困难群体的住房需求，同时也减轻了国家的经济负担，填补了保障性住房的建设能力问题，可谓是一举多得。这一举措，北京在三年前曾尝试过，虽然试点未成功，但对全国通盘考虑的今天来讲，仍具有极强的借鉴意义。

　　3.承认存在，限制交易

　　这是另外一种认可“小产权房”合法化的思路。大量“小产权房”建设背景复杂，购买者收入层次不一，在一定地区实行统一缴费转正会存在一定难度，对此，政府不妨先直接承认其合法的地位，但须对其转让、出售等财产权利进行限制，待其缴纳相关土地出让金和税费等以后，方可进行二次交易。也就是说“只能住，不能卖”.⑴同时，这也是对广大商品房购买者合法权益的保护和对法律公fF性的尊重。

　　（三）正确、慎重处理现有“小产权房”问题引发的纠纷案件

　　近年来，随着“小产权房”市场的扩大，围绕“小产权房”引起的各种纠纷案件层出不穷，给社会稳定和经济秩序带来了新的挑战和难题。由于当前对“小产权房”的非法定位，法律中并未对其所引发的法律问题制定针对性的处理意见，遇到有关案件时沿用的多是《合同法》中针对合同的法律规定，并不触及更深层次的利益责任承担问题，这样往往导致当事人尤其是购房者的利益得不到有效保护，从而引起了社会对司法公IH的质疑，同时也埋下了破坏社会稳定的隐患。毋庸置疑，无论是法律地位还是政策规定，“小产权房”是不受法律保护的，但其发展至大量存在并产生众多纠纷乃至社会问题的今天，审理判决时以“非法”为由“落井下石”,简单“粗暴”,也有失公允，极大地损害到当事人的权益，而部分“既得利益”的当事人却受到司法“保护”,“逍遥法外”.这样也是对司法权威的一种损害，并且有悖于实事求是的马克思主义法律精神和公平正义的社会主义法治理念。因此，笔者以为，我们应该本着客观公正的原则，正确看待“小产权房”问题，摒弃教条化，针对其所引发的问题进行广泛调研和司法研判，制定相应的法律救济制度，做到审理有据和公判决，为“小产权房”问题最终获得依法解决提供法律实践参考。