“小产权房”问题的解决思路

　　摘要

　　确切地说，对于“小产权房”的兴起时间，大家并没有一个统一的标准和共识。但对于今天“小产权房”的发展规模和影响力，社会各界都一定有比较清晰的认识和判断，那就是已到了不可忽视的地步了。看看去年以来我国政府有关主管部门发出的关于解决“小产权房”问题的各种坚定和果断的信号，我们不难看出，解决“小产权房”问题已经迫在眉睫，己经不能再等了。但是，究竟怎么看待和如何解决“小产权房”问题，政府决策部门、学术界、各种团体及人民群众都再次提出了不同观点。在这敏感时期，笔者认为有必要根据自身所学和自己的了解及体会发表一些看法。

　　众所周知，相对于号称“大产权房”的商品房来讲，“小产权房”其实是没有正式产权的各种未经国家许可建设和出售的房屋，既然如此，根据相关法律规定，购买此类房屋，购房者的权益是很难得到保障的，国家有关部门始终对此有所强调和警示，甚至通过此类执法证明政府之立场，但效果似乎并不明显，“小产权房”问题依然突出和严重，甚至愈演愈烈，直至今天依然是建售两旺的局面。

　　首先，应当承认，“小产权房”的大建大造的确破坏了我国房地产市场的健康和良性发展，造成了我国土地资源的很大浪费，严重破坏了我国的自然环境和生态平衡，也极大威胁了我国18亿亩耕地的红线，对其依法处理是我国法治建设的内在需要，也是符合我国整体发展要求和趋势的。但是，同时也不可否认，“小产权房”问题的产生并不是短期内造成的，更不是一般的比较单一的社会问题，它是多种社会因素综合作用的结果，也是社会不同利益群体博弈的产物，需要我们通过运用法律的思维、发展的眼光、集体的智慧等综合手段来解决它。

　　对此，笔者通过了解“小产权房”产生的历史背景和经济因素，从维护社会稳定大局、国家长治久安和改善巩固民生以及遵守宪法的角度，运用粗浅的法律思维和有限的社会知识，认为应当对小产权房采取有条件、有差别地予以合法化，使之得到转正，融入我国房地产市场经济秩序中，更好地促进房地产市场的健康发展，同时也帮助人民群众最终实现“人人有所居”的“住房梦”.

　　关键词：小产权房，部分合法化，农村土地法律制度，城乡二元结构

　　ABSTACT

　　Specifically, the “small property room” rise time ,everybody doesnot have a unified standard and consensus. But for today, “the smallproperty right house” development scale and influence, all circles of thesociety must have a clear understanding and judgment, that is to the pointcan not be ignored. Have a look since last year ,relevant departments ofour government issued a variety of “small property room” on thesettlement of the firm and decisive signal, we see not hard, to solve the“small property room” issue has been imminent, can't wait any longer.

　　However, how to treat and how to solve the “small property room”problem, government, academia, various groups and people once againput forward different views .In this sensitive period, the author thinks it isnecessary according to their own knowledge and experience and hisunderstanding of a comment.

　　As everyone knows, the so-called “property right” houses,“smallproperty room” is in fact a variety of no formal property rights withoutstate permission construction and sale of housing, since it is so, inaccordance with relevant laws and regulations, the purchase of suchhousing, the purchase of the rights is very difficult to obtain the safeguard,the relevant departments of the state has always been to emphasize andwarning, even by such law enforcement proves that the government'sposition ,but the effect does not seem obvious, “small property room”problem is still serious, and even intensified, until today still build saleprosperous situation.

　　Admittedly, “small property room” did damage to China's real estatemarket health and benign development, causing a great waste of landresources in China, serious damage to our natural environment andecological balance, a great threat to our 1800000000 acres of arable landred line, according to its processing is the internal need of China's rule oflaw, is also in line with China's overall development and trend. But, at thesame time, it can not be denied, “small property room” problem is not theshort term caused by social problems ,not the general, it is thecomprehensive effect of various social factors, is also a product of gameof interest groups in different society, we need to through the use of legalthinking, the vision of development, collective wisdom comprehensivemeasures to solve it.

　　Therefore, the author through the understanding of “small propertyroom” the historical background and economic factors, from maintainingthe overall national long period of stability, social stability and improvingpeople's livelihood and consolidate angle respect the constitution ,usingrudimentary legalThinking and limited knowledge of the society, that should be takento be legalized conditions, there are difference son the small propertyright room, be positive, into the economic order in the real estate marketof China, to better promote the healthy development of the real estatemarket, but also to help people realize the “everyone is in the” housingdream“.

　　KEYWORDS: small property right, legalization partly, legal system ofrural land, urban and rural dual structure

　　目录

　　引言

　　一、”小产权房“概述

　　（一）”小产权房“的概念和分类

　　（二）”小产权房“的基本特点

　　二、”小产权房“的成因和权利现状

　　（一）”小产权房“的成因

　　1.畸高的商品房价格是”小产权房“问题难解的直接原因

　　3.我国社会保障体系和功能缺火加剧了”小产权房“问题的严重性

　　4.政府监管不力娃重要原因

　　5.十地财政是导致”小产权房“屡禁不止的重要原因

　　（二）”小产权房“的权利现状

　　三、”小产权房“合法化的必要性和可能性

　　（一）”小产权房“合法化的必要性

　　1.对于实现物权平等原则有重人意义

　　2.有助于规范房地产市场，促其健康、良性发展

　　3.有助于加快农村城镇化进程

　　4.有益于化解社会矛盾和减少经济纠纷

　　（二）”小产权房“合法化的可能性

　　四、研究阻止”小产权房“合法化的政策法律、探寻合法化突破

　　（一）从我国十。地制度的历史沿革中探寻”小产权房“存在的合法缘由

　　1.建国初期至改革开放前

　　2.1978年实仃改革开放后至1998年《十。地管理法》山台期间十地制度变迁

　　3.1998年新的《十地管理法》颁布后一段时期

　　4.小产权房的现行政策

　　（二）”小产权房“相关政策法律的对比分析

　　1.现行法律对”小产权房“的规定存在淨盾

　　2.涉及”小产权房“及十地使用问题的法律法规缺乏连贯性

　　（三）破解农村集体土地所有权体系的漏洞勾瑕疵

　　1.农村集体十地所有权权能不完整

　　2.农村集体所有权的权利主体”冇名无实“

　　五、对”小产权房“合法化途径的探寻

　　（一）改革我国十地二元化制度，构建城乡十地一体化体系

　　1.实行国有土地和集体土地一体化体制

　　2.逐步改革现行户籍区分制度，推进实行户籍城乡均等化制度

　　3.取消农村房掉转让对象限制，允许农W住宅面向城镇居W入市流转

　　（二）建立健全农村集体建设闽地入市流转制度

　　1.立法确认农村集体土地所冇权主体

　　2.进一步明确集体十地所有权权能范围，真止实现所冇权权能的完整性

　　3.制定和完善集体十地流转价格评估制度

　　4.改革对农村集体十地的征收政策和方式

　　（三）制定和完善有关”小产权房“的法律制度及监管机制

　　1.借鉴国外立法实践，制定《城乡住宅保障法》

　　2.修订和完善相关法律，进一步界定”公共利益“范畴及相关行为

　　3.建立健全对土地交易市场的监督机制和加强政府的监管力度

　　4.建议对建售”小产权房“情V严重者追究刑贡

　　六、对现有”小产权房“的处理建议

　　（一）要坚决拆除一些不符合合法化条件的”小产权房“

　　（二）以多种形式使符合条件的”小产权房“合法化

　　1.经补缴相关费W,颁授合法产权，赋予商品坫地位

　　2.对于无力补缴的群体，可以直接将其转化为保障性住房

　　3.承认存在，限制交易

　　（二）正确、慎逛处理现有”小产权房“问题引发的纠纷案件

　　结语

　　参考文献

　　致谢
 

　　引言

　　“小产权房”是我国特定历史阶段的产物，但却延续至今，问题也由来已久，在逐渐法制化的社会和市场化经济的今天，它的法律属性和定位以及发展趋势已成为我们必须面对的一个亟待解决的历史和现实问题。

　　一直以來，针对“小产权房”的有关问题，学论界、房产界及人民群众自发甚至政府有关机构和官员纷纷对此进行了长期的讨论和争辩，却始终停留在理论层次，问题悬而不决。一方是坚决反对，另一方是力挺支持，就这样你来我往，僵而无果。一边是热烈辩论，严令禁止，另一边却是建设热卖，如火如荼，一番极不正常的现象。2013年，新一届政府高举改革的旗峡为我国的下一步发展制定了进一步发展大计，以此为契机，“小产权房”问题似乎迎来了解决的曙光。

　　随着十八届三中全会胜利闭幕，改革蓝图不久也呈现在世人面前，其中深受热议和倍受解读的重要改革课题就是包括关于我国土地二元制度的改革。由于这涉及到我国国家根本土地制度的改变，意义之大，可想而知。在外界看来，这好似于一深水炸弹在世界面前引爆，多年来饱受诡病的“小产权房”似乎可以拨云见円、名正言顺了，这无异于给已拥有或者正欲购买小产权房的群众吃了一颗定心丸。

　　然而，2013年11月22円，国土部、住建部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。11月24 日,两部委联合召开关于打击、遏制违法建设、销售“小产权房”的会议，对有关“小产权房”问题的整治工作进行安排部署。据称，这是迄今中央政府对整治“小产权房”问题发出的最强硬宣示。

　　“一石激起千层浪”,在这敏感时刻，国土资源部等有关部门给“小产权房”作出的“死刑判决”在社会各界引起轩然大波，舆论一片哗然，对政府的这种表态莫衷一是，各持己见，形成了 “对”与“否”的两大阵营。

　　无论怎样，“小产权房”问题始终是政府饶不过去的一个坎，其命运归宿不仅考量着政府的执政能力和改革魄力，同时也关系到国家的长治久安和社会的安全稳定和广大群众的切身利益。“小产权房”是多种因素综合作用的结果，是社会多种力量博弃和矛盾的产物，并不是有“禁”就可以“止”的，也并非动辄启用单一的行政强制手段就能根除或者制止的。

　　笔者认为，社会各界应当从小产权房产生的现实背景和历史原因出发，基于我国9亿农民和多数群众收入水平较低的基本国情，结合政府作为社会管理者的职能和角色，立足现实，实事求是，采取以与时俱进的态度，逐步、适当、有别地确认“小产权房”的合法性。不可否认，“小产权房”短期内仍然是一非法存在，但这并不意味着就没有合法的空间和可能以及必要，也更不可对此“非法”采取简单而单一的处置手段。

　　比如，经媒体报道后，2013年2月，太原市政府有关部门对一名叫“鼎太”小区内的3栋主体已建成的高层住宅楼予以没收，这在当地引起轰动。更严重的问题是，这个小区也就这3栋楼，涉及购房者1000余户，包括家属，影响达几千人，而且是涉及到的是他们的几乎所有财产，事发后，当事群众奔走呼吁，要求妥善解决和保障其财产权益，一度成为影响当地社会秩序的潜在不稳定因素。

　　因此，笔者认为，对待小产权房不能简单以一 “非法”来否定并清理之，但与此同时，我们绝不能因此而纵容其发展，更不能不加选择地使其合法化，而应该按照标本兼治的原则去处理此问题。首先，要杜绝新的小产权房的建设和出现，就要从治本出发，采取制度构建的办法，改革我国目前的产生于特定时期的土地二元制度，使集体土地同国有土地一样加入市场经济框架内，以此来消除“小产权房”滋生的土壤。同时，我们还应重视治标，即通过对现存小产权房采取分类处理的办法，分别对符合城镇总体规划、不违反土地利用规定等条件的小产权房逐步予以合法化，而对滥占耕地和林地、破坏生态环境、存在安全隐患、违反城镇建设规划等建设的小产权房该拆除则拆除，该没收则没收，态度绝不能暧昧，再任其非法存在。总之，我们应在构建符合时代特点和市场经济要求的土地等相关制度的同时，对现存小产权房区别对待、分别处理，使之部分有条件合法化，从而最终成为我国社会主义市场经济的重要组成部分，并成为帮助群众解决住房问题的有力工具。对于究竟为何提倡“小产权房”合法化以及如何合法化，笔者将在正文部分进行粗浅分析。