“小产权房”概述

　　一、“小产权房”概述

　　（一）“小产权房”的概念和分类

　　事实上，“小产权房”并不是一个标准的法律称谓，而是一个民间和社会普遍认同的一个约定俗成的通俗的叫法，其着重强调是“小”的“产权”.

　　首先，我们应该明确“产权”的定义和内涵。从狭义上讲，从本文的相关性出发，产权是一套或一束权利，即占有、使用、收益和处分四项权利气从法律层面讲，“产权”是没有大小区分的，“大产权”房和“小产权”房是存在于我国的特殊产物。“大产权”房拥有真正的完整的产权，此种房屋拥有人对该房享有上述占有等四项所有权权利，该房屋占有的土地也一定是国有土地。相反，“小产权”房则是建设在非国有土地即集体土地上的房屋，只拥有有限的“产权”,不能入市交易或上市流转。

　　按照不同分类，“小产权房”多达四种，甚至更多，简单归结为：房改之前已有的单位福利房、住房保障体系中的经济适用房以及建造在集体土地上由本集体组织成员所有和违法出售给本集体以外人员的房屋。此处，由于篇幅有限，本文将重点讨论研究后一种“小产权房”,即具有代表性和争议性的在集体土地上建造和出售给集体经济以外的人的“小产权房”.

　　在民间，这种“小产权房”也叫“乡产权房”,或者“无产权房”,它是指：乡镇一级政府、村民委员会或村民小组以集体名义将集体土地出租或转让给房地产开发商面向市场销售给城镇居民，或者联合房地产开发商共同幵发面向城镇居民发售的房屋气此种房屋所占土地属集体土地，未办理集体土地转国有土地相关手续，更未交纳土地出让金和其他相关税费，在未获批《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的情况下，擅自建设而成，国家法律对其是明令禁止的，从而也就不可能取得国家认可的权属证书，最多也是乡镇或村集体制作的有权利“瑕破”的证书，甚至只是一纸无法律保障的合同。

　　（二）“小产权房”的基本特点

　　在此，我们以“大产权房”为参照，比较分析“小产权房”的如下特点：

　　1.从房屋所占土地来看，“小产权房”建设用土地是集体土地？,非合法国有建设用地。这是其与“大产权房”的本质区别。这样就引出一个问题，即我国的土地二元制度问题。我国土地制度规定，依据土地性质，我国分为国有土地和集体土地，国有土地可以上市流转，所建房屋也可入市交易，反之，集体土地不可直接入市，当然所建房屋也无权交易。依照我国《宪法》第10条：我国的土地分为国家所有土地和集体所有土地。另有《土地管理法》规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”,“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。这种土地性质的区别也直接导致了两种房屋出路和地位的不同，其实，这也是”小产权房“问题的症结所在。

　　2.”小产权房“无须交纳土地出让金和相关税费，导致价格低廉，可以满足巨大市场需求。”大产权房“之所以价格高，其中很重要的原因就是高地价使然，而”小产权房“无此项费用，在低成本情况下，自然价格相对较低。我国很多中低收入者甘冒法律风险，转而将其买入名下，实乃无奈之举。这也是当今小产权房盛卖不衰的社会和经济原因。例如，在山西太原市，相距不远的商品房和小产权房，价格大相径庭，但从价格来看，小产权房的售价几乎只有商品房的-半，对于普通收入的老百姓来讲，一套房子就是一个家庭毕生甚至几代人的积蓄，价格的悬殊让他们只能对商品房望房兴叹，转而求购小产权房了。

　　3.”小产权房“的销售对象多是本集体经济组织之外的单位、组织或个人，所有权将无法得到法律保护。我国《土地管理法》第63条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得转让、出让或者出租而用于非农业建设。”又有《土地管理法》第62条明文规定：“农村集体经济组织成员出售、出租住房后，又申请宅基地的，不予批准。”,从中不难看出，国家是禁止非集体经济组织成员以外的组织和个人购买在集体土地上所建商品住宅的。换言之，集体土地中的宅基地可以在集体经济组织内部成员之间交易流转，若将宅基地上建设的房屋出售给非本集体经济组织成员的即属于小产权房范畴，是明令禁止的。

　　4. “小产权房”购买者的权益很难得到法律保护。由于“小产权房”是建设在集体土地之上，违反了《土地管理法》的有关规定，建成或交易后无法得到有效的权属证书，这样也就在发生各种纠纷、面临国家征收等情况时得不到有效的法律救济，尤其是对于“小产权房”购买者而言。在“小产权房”的利益链中，获利最多而安全保障系数最大的是莫过于“小产权房”的出售者，包括开发商和乡村集体领导成员，承担后续风险的则是购房者。因为购买后，如果一旦面临房屋质量、入市转让、权属纠纷和征收拆迁等问题，那么依照现行法律，购房者的权益是很难得到有效保障的。