预售商品房交付法律问题的解决路径

　　第四章 预售商品房交付法律问题的解决路径

　　第一节 完善我国预售制度，强化风险分摊机制

　　一、提高商品房预售市场准入门槛

　　“市场准入，是指市场管理机构为确保市场安全稳定与有序竞争，对国内外的个人、法人或其他组织进行一定市场参与活动的约束和限制[44].”商品房预售是一种比现售风险更大的销售模式，在现有的风险分摊机制下，必须强化商品房预售市场的准入制度。

　　1、国外的预售准入制度

　　在香港实行开放式经济，但香港的法律对于出售楼花却有着非常严格的规定，通过严格的准入制度、专款专用、资信审查、资金担保等一系列措施，使得预售中的大多数风险予以化解。在香港，不是每一家房地产企业都可以进行预售，只有具备良好资信实力的房地产开发企业才能进入预售市场。同时法律规定，房地产开发企业必须先向银行或者其他方式的担保，在确保有足够资金完成项目建设时，才能获准出售楼花[45].

　　在美国和日本，都实行宽松的预售制度，在这种宽松的制度下，房屋无论是否开工都允许预售。据美国人口普查局资料显示“,2005 年美国新房市场中，预售房屋占到 75%,现房销售比例有 25%;2003 年的现房销售比例为 24.3%[46]”.在宽松的预售制度下，美国仍有 25%左右的现售比例。而我国目前的情况，预售商品房几乎占据了商品房一级市场的 95%,相当于没有任何限制。

　　在韩国和欧洲一些国家，像香港一样有严格的预售许可条件。韩国开发商在办理预售手续，取得预售资格后，在相关部门的监督下发放入住券，且购房者在贷款时必须出示入住券。同时，韩国法律规定：所有的开发项目确定后，必须加入保险，该保险费由开发商支付[47].在比利时，没有良好的资质是无法进入房地产预售市场的，并且，进入房地产市场的开发商并不一定能够从银行获得贷款，而在我国“房地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上[48]”.

　　2、应提高商品房预售主体资质及注册资本

　　我国法律法规对房地产开发企业设立条件的规定基本上仅从公司设立运营角度出发，《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业核定为四个资质等级[49].这些基础规定主要从注册资本的角度约束，并未体现商品房预售企业的特殊规定，对于房地产开发企业进入预售市场未作区分。

　　房地产开发项目属于资金密集型行业，随着土地成本的增加，一个中等规模的地产项目，一二线城市的地价都有上亿，更不用说建造成本。在现有的情况下，100 万元注册资本的四级开发资质，形同虚设，注册资金微不足道，一套市区的房子价值都不止 100万，很难想想市场一旦波动，公司该如何保障项目的顺利完成。商品房预售项目的开发主体的市场准入本应严格，但法律法规却并未做出区分。笔者建议，对商品房预售主体的资质另行规定和考核：比如对于申报或者计划预售的房地产开发企业应提高注册资本；要求三到五年的房地产开发经验，至少一到两个项目商品房预售市场的操作经验，且没有市场不良反应等，从法律法规上控制，并不是所有的房地产开发企业开发的所有项目都能进入预售市场。

　　3、严格审核预售条件

　　我国《城市房地产管理法》第 45 条[50]对商品房预售的条件作出了具体规定。而在实际操作中，开发商 25%的投入，很多时候包含了土地成本的投入，其财务报表的审查并确认资金投入量难以实现实质性审查。最重要的是确认施工进度，如“七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。”在实践中，这似乎变成了工程节点的硬性指标，为了达到预售的节点，取得预售许可证，房地产开发企业急于赶工，甚至牺牲工程质量，很多工程质量问题，就是在赶工的情况下产生。因此建议修订商品房预售条件，提高自有资金投入占比，严格审核资金到位情况，在取得施工许可证的合理期限内达到预售，且进行阶段性质量检测，一旦发现质量问题，应不予核发预售许可证等。

　　另外，商品房预售市场的违约成本低廉，根据法律法规规定[51]违法取得预售许可证的情况，罚款仅为三万元。相对于激烈的房地产市场，市场占有率才是重点，尽早回笼资金才是目的，罚款与利益相比，显得微不足道；且这种违法几乎没有信誉成本，所以罚款相当于换取更大的利益。目前的法律规定的不完善，再加上执法不严格，使得越来越多的开发商产生投机心理。因此，建议从法律法规上完善，加大违法行为的惩处力度。

　　如，取消后续项目的预售准入资格、加大罚款金额等。

　　二、引入商品房预售市场退出机制

　　“准入机制”和“退出机制”是同一个市场机制的两个方面[52].实践中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕并交付后就将公司注销。然预售的商品房与普通的商品不同，其质量和瑕疵具有隐蔽性，同时也需要经过很长一段时间才可能出现，一旦房地产开发企业解散，或者通过其他违法行为让被吊销营业执照，将会导致无被告可诉的情况，业主的权益无法得到保证。

　　因此，必须建立健全我国商品房预售市场的退出机制，对房地产企业的准入、经营行为及退出进行监管。应当谨慎对待吊销房地产开发企业营业执照；同时，应当公开吊销营业执照或者主动退出的房地产开发企业的信息，购房者有知情权和提出异议的权利，以妥善解决相关纠纷[53].

　　三、预售资金的管理制度

　　房地产开发项目为资金密集型行业，随着地价的不断攀升，资金的重要性对一个地产开发企业越发凸显。根据行业特点，所有的开发项目建设周期都相对较长，资金周转的压力越大，商品房预售制度有效解决房地产开发企业资金难题。据数据统计，2004年，房地产开发企业第一大资金来源为“定金和预收款”,占资金来源的 43%,该比例还有上涨的趋势。

　　在很多采取房屋预售的国家和地区，预付款都是按照工程的进度分期支付；在预售资金的监管和使用上，引入有资信的第三方，如律师事务所等；同时，整个房地产预售市场都会建立严格的信息披露制度，而这些正是商品房预售制度的核心和精华。

　　目前我国的预售制度，仅规定了商品房预售的条件和程序，对预售款收取的数额和期限却没有统一的规定。根据建设部的规定，预售款在房屋开工建设时不得超过 40%,待房屋建设工作量完成 50%时再收取 20%,项目封顶收取房款的 95%,剩余房款交付时收取[54].事实上，实践中并没有按照此种比例进行。
　　
　　1、预售房款的收取比例及支付

　　“考虑到风险的分摊和预收款的安全，应改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式，即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户的模式[55].”我国的法律法规中，并未明确收取的预售房款的收取比例和收取时间，大多数房地产开发企业根据自身的资金需求及回款要求，尽可能的短时间内回笼资金，可以说这是完全没有财务成本的资金来源。从完善的商品房预售管理制度角度出发，借鉴国外做法，我国的法律法规应完善，购房者应按照工程进度分期多次支付房价款，对于按揭款项，更应该加大银行等第三方的监管作用，审核房地产开发进度后发放购房贷款，针对预售商品房交付出现的诸多问题，至少应保留 10%的购房款在房屋交付后支付或者交由第三方监管，直到房屋交付后才可以取得。这样既可以解决房地产开企业资金的不足的问题，又可以降低银行和购房者的风险，有效达到风险分摊的作用。

　　作为购房者，也应该按照法律规定[56]的流程支付购房款，避免给不良房地产商造成可乘之机。实践中，各地方法律法规对预售款的监管已经开始实施，但宣传和效果尚未体现。比如上述《广东省商品房预售管理条例》的规定非常明晰，但实际操作相对复杂，购房者需要签署《商品房买卖合同》后，凭缴款通知书到银行缴交，涉及到排队与转账等手续。而且相当一部分购房者并不清楚预售房款需要缴交到监控账户，对预售款的使用风险也没有很清晰的认识，绝大部分购房者“被动选择”了在房地产开发商 pos 机刷卡，这样，预售款的使用完全不在监控之下，部分开发商直到几个月后的合同备案时，才将款项转至监控账号。因此，完善预售资金资金制度，应加大宣传，提高购房者自主风险意识，简化预售资金支付至监控账户的手续，完善的法律法规也要落到实处，使得每一笔款项都进入监控账号，真正起到防范风险的作用。

　　2、预售房款的监管及使用

　　预售资金能否合理合法使用与购房者的切身利益密切相关，关系到项目能否顺利完工与交付，甚至直接影响合同目的的实现。所以，预售资金监管机构应采取严格的标准。在一个成熟的商品房预售市场，预售房款都不会收到后就全部转到房地产开发企业，而是由制度确立的专门机构管理。在香港，无论是“土地注册处同意方案”还是“非土地注册处同意方案”,都规定购房者交纳的预售房款由律师行进行管理和支付，切实防范预售款被挪用、套牢等。在这一过程中，律师行必须确保开发商与购房人签署的买卖协议合法，并对建筑图纸、工期、费用、施工进度和房屋面积等进行核实。在美国 “预售房款也必须存放在取得执照的保险公司、律师事务所、房地产经纪人等机构，购房款的支付时间、比例及使用等由双方协商并取决于双方的信用，一般情况下是由购房者支付 5%-10%的保证金，然后根据工程进度支付后期款项[57]”.在德国，由银行对房地产开发企业进行监督，开发企业定期通知购房者去现场查看施工进度。在项目交付前，购房人一般根据银行出具的完工担保，按照建设进度分期支付房价款，而无须支付全部的房价款[58].

　　目前，我国尤其是沿海等一线发达地区，预售资金也有一定的监管，对于专款专用有着严格的要求。在广州，商品房预售前，都要求“已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业银行签订商品房预售款监管协议，并开设商品房预售款专用帐户[59]”实践中，预售款的监管多为政府主管部门、银行等金融机构，且预售商品房预告登记时，都要求有银行盖章的缴款通知书，证明预售款项已经支付至监控账号。

　　预售资金的使用，必须专款专用。房地产开发企业在项目建设前期，应根据项目情况制定用款计划，并严格按照计划和实际进度支付各期款项。目前现行的预售房款监控制度还存在一定的缺陷：首先，预售资金的使用，由开发商主导并申请，由银行进行审核，但实际上，银行对施工进度并未进行实质审查，只是对表面资料进程了形式审查，这与施工进度安排资金使用，难免会有很大的差距；其次，由银行审核的资料转交到房地产监管部门，但监管部门人员难免缺乏相关的专业知识，很难对预售资金起到实质性监管的作用；另外，过多行政干预更容易孽生腐败。很多资金实力不强房地产开发企业，对预售房款的依赖非常强，便想方设法找漏洞，针对监管不严的情况，制作虚假施工合同，与施工单位串通等方式，违法将监控账号中的预售资金转移出来。相比美国和香港由第三方独立监管的制度，我国目前的监管制度尽管存在缺陷，但在我国也是公信力最高的监管，这也是由我国目前不够完善是法治环境决定的，律师行等第三方监管机构在我国目前的情况下尚不成熟。笔者建议，在现有的预售资金监管体制下，应加大银行的监管职责，大部分房地产项目监控银行都与项目本身的房地产开发贷、个人购房贷款有直接的关系。银行加大监管力度，认真审核预售资金使用相关资料及定期关注审核房地产项目开发进度和资金使用情况，不但是银行的职责，也是银行控制风险的有效手段，把一些虚假的，不是真正支付工程款项的资金使用排除在外。

　　现有的商品房预售制度不够完善，造成了买卖双方信息占有严重不对等，造就了多年来的卖方市场，购房者处于弱势地位，遭遇了很多偷工减料、房屋质量缺陷、延期交楼甚至烂尾楼的情况发生，减少预售商品房交付纠纷，应该从完善制度本身出发，强化各方的风险分摊。

　　第二节 明确统一的法定交付条件

　　商品房买卖合同从本质上依然是买卖合同的一种，只因其标的为不动产，涉及的标的较大，且工程复杂牵动着亿万家庭，更因为预售制度使得预售商品房兼有远期交付的特征。为减少交付纠纷，必须明确统一的法定交付条件。

　　一、关于法定交付条件的性质

　　根据《合同法》第 153 条规定“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物”.该“约定的质量要求”应从合同目的，标的物特性两方面考虑，约定的质量要求应包括法定的交付条件和特别约定的交付标准。法定的交付条件应为强制性的，由国家法律法规来保障所购买的房屋主体质量合格等，能实现最基本的居住安全和用途的目的，另外该法定交付条件也是由房屋本身的特性决定的，普通的百姓无法判定房屋的主体、结构等是否符合安全标准，建设过程中也包含了很多隐蔽工程，因此必须强制性规定，只有达到法定的保障主体及结构安全的房屋才能交付使用。

　　从我国《建筑法》、《城市房地产管理法》等规定“未经验收合格，不得交付使用”,我国房屋交付使用，必须强制验收，验收不合格的房屋不得交付，此类法律法规属于禁止性规范，因此法定的交付条件应为强制性规定。

　　二、法定交付条件的认定

　　本文第二章，从司法判例到学术争论，对法定交付条件，都有不同的认识，其中最主要的有建设工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表以及司法实践的要求，我们从合同目的、法律保障的角度分析。

　　1、建设工程竣工验收报告应为法定交付条件

　　建设工程竣工验收报告是我国《建设工程质量管理条例》中明确规定的，所有工程都必须由建设单位组织验收。《中华人民共和国建筑法》第 61 条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。该规定都属于强制性规定，因此，《建设工程竣工验收报告》应为法定交付条件，强制性规定。但从司法判例和司法实践中，为什么法院和购房者都认为《建设工程竣工验收报告》不能作为交付的法定条件呢？本文认为，主要是对《建设工程竣工验收报告》的理解问题，通常认为，这是一份由建设单位主导的，勘察、设计、施工、监理等单位出具的报告，且各方互为利益主体，其出具的报告不具有可信度。

　　事实上，我国对《建设工程竣工验收报告》的出具有严格的程序和规定，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条对可以进行竣工验收的工程给出了 11 条要求，其中就包括消防、环保等认可文件以及施工过程中有关部门责令整改的问题全部整改完毕。第六条是对验收程序的规定，其中最重要的一点，即建设单位应当将验收的时间、地点等相关事宜书面通知工程质量监督机构，以及要求质量监督机构进行实地查验。第八条要求工程质量监督机构应当进行现场监督。从以上法律法规可知，《竣工验收报告》并不是利益主体间任意出具的报告，其全程都有质量监督机构参与。

　　但现有的《建设工程竣工验收报告》也存在的一定的问题，以广州为例，虽然法律法规规定[60]质量监督机构应进行现场监督并记录监督情况。但质量监督机构（质量监督站）并不在《建设工程竣工验收报告》上出具意见，其监督情况通常只作为工程质量监督报告的内容，而工程质量监督报告并不提供给开发商公示给购房人。所以很大程度上降低了《建设工程竣工验收报告》可信度。

　　经过分析，笔者认为，建设工程竣工验收报告应为法定交付条件，为提高其公信力，建议质量监督机构在竣工验收的过程中，将工程竣工的情况如实记载于建设工程竣工验收报告中，并进行公示同时提供给购房人查询。

　　2、竣工验收备案表为竣工验收后的备案文件

　　那么法院和购房者认为的《竣工验收备案表》的法律依据是什么呢？《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“工程竣工验收合格之日起 15 日内，依法向建设主管部门备案”;第六条规定：建设行政主管部门在收齐相关竣工验收备案资料后，需在工程竣工验收备案表上签署文件收讫字样；《建设工程质量管理条例》第 49 条也是关于竣工后进行备案的法律条文。从上述法律法规分析，第一，备案，并不是实质意义上的验收，仅是对文件的收讫备案；第二，工程竣工验收合格之日起备案，说明备案的工程，是经过验收，并表明已经验收合格了，而且该种验收是在质量监督机构现场检查的情况下进行的，而备案是对各种验收文件的收集及归档。不能因为备案资料的不齐备，而否认工程本身的验收合格，因为备案的过程是完全没有进行现场实地验收的，不能因此认定竣工验收无效。第三，建设行政主管部门在备案的过程中，只有接收的义务，没有拒绝的权力[61].第四，备案、归档是一个复杂的过程，实践中，一个项目办理竣工验收备案，需要的资料有 26 项之多，其部分资料与竣工验收交付条件并无直接的关系，如建筑主体和附属工程的纳税证明等，《竣工验收备案表》作为法定的交付条件，明显加重了房地产开发企业的责任及交付的时间。以广州为例，《竣工验收备案表》上建设行政主管部门加盖的是“XX 建设局建设工程竣工验收备案专用章”,其备案意见为“广州市 XXX 工程的竣工验收备案文件已于 X 年 X 月 X 日收讫，文件齐全”;其备案机关处理意见为“经核查，位于广州市 XX 区 XX 工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程的质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号： ），根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案”.另备注：建设工程竣工验收通过，交付使用后，所发生的一切质量问题由建设单位全面负责处理，并按有关规定依法追究质量问题责任单位的责任和经济赔偿。所以质量监督机构才是一线监督者，其意见完全可以体现在《建设工程竣工验收报告》中，而不仅仅是做备案用途的《建设工程质量监督报告》。

　　从合同目的及竣工验收的实质意义分析，房屋质量安全是政府部门监督的主要义务，而房地产项目都非常复杂且众多的隐蔽工程，简单的备案文件并不能解决实质问题，真正质量监督，且有权及时发现要求改正问题的，是工程质量监督机构，是在项目开发过程，在竣工验收时及时发现问题，改正问题。根据《建设工程质量管理条例》等相关法律规定，质量监督机构在履行检查监督职能时，有权随时进入被检查单位的施工现场进行一线检查，在检查过程中，对于发现的有影响工程质量的问题时，可立即责令改正，甚至可以责令停止使用，重新组织竣工验收。

　　所以《建设工程竣工验收报告》才是法定的交付条件，为了增加其法定的效力及公信力，建议建设工程质量监督机构在验收过程中，应该明确批示其验收的意见，其意见不能仅仅是监督机构与建设行政主管部门内部流转的内容，应该将相关内容予以公示或供查阅，最终验收的意见体现在竣工验收报告中作为交付的依据。而《工程竣工验收备案表》从现有法律和实质意义上，都不是法定交付的必要条件。

　　3、其他强制性的法定交付条件

　　《建设工程竣工验收报告》是唯一的法定交付条件吗？从竣工验收的性质及实践中，本文认为，《建设工程竣工验收报告》并不是唯一的法定的交付条件，《广州市商品房买卖合同示范文本》也列举了很多交付的内容。

　　首先，关于规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，根据现行的《城乡规划法》规定“……未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”,可见，法律把规划验收明确为竣工验收的前置程序，且为强制性规定。所以，取得《建设工程规划验收合格证》应当为法定的交付条件之一。

　　其次，根据广州市《商品房买卖合同示范文本》的要求，房屋交付时，必须出具建设部门的《建设工程质量监督报告》。首先，并无法律法规规定《建设工程质量监督报告》为强制性交付资料，且从实际操作来看，现有的相关流程中，《建设工程质量监督报告》由质量监督部门出具后直接报送建设行政主管部门备案，建设单位一般不会取得，更无法提供给购房者查验。关于公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》，新的消防法规定消防改为抽查制[62],开发商无法取得《建设工程消防验收合格意见书》，但一般可以到消防网站查询，所以不能再将取得该意见书作为交付的必要条件。

　　第三，作为满足基本生活功能的供水、供气、供电以及电梯等的永久使用证明材料，无论法律法规是否有规定，都应该成为商品房交付的合理要件。所以，预售商品房交付的法定条件，应充分考虑商品房本身的属性以及合同最终实现的目的性，《建设工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》、水电气及电梯的正常都应该为强制性的交付条件。

　　第三节 完善政府监督管理制度

　　一、独立第三方监管制度

　　交付纠纷往往跟房屋质量有很大关系，建设行政主管部门应加强对房屋建设的过程进行监管。目前，对施工单位的房屋质量监管主要由建设单位（房地产开发企业）、工程监理单位、建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构进行。

　　根据我国目前的监督管理制度，监理单位由建设单位委托的，监理费用计入房价成本，建设单位和施工单位通常都以优化成本、争取最大利润为目标，而质量监督机构的监管又往往难以落到实位。

　　强化施工监管，首先，建议改变目前工程质量监理单位由建设单位聘请委托的模式，监理单位应充分发挥第三方监管的作用，从制度上控制监理单位与建设单位的利益隶属关系，保证监理单位的公正公允；其次，加强质量监督机构的监督执法水平，强化质量监督机构专业人才的技术考核，改变目前质量监督机构人员不足的现状；第三，严格贯彻建设部治理建设系统商业贿赂实施方案，减少建设系统贪污贿赂监管不严的情况，切实把好质量关。

　　二、注重示范性文本的实质性审查

　　商品房买卖合同涉及的标的物复杂，预售商品房交易的标的物，在交易时尚在建设中，合同内容尤为重要。现有情况下，住建部及各地房屋管理部门都制定了示范性文本，在交付法定条件统一的标准下，应支持各地示范性文本的推广，示范性文本在落实到各个房地产项目中，各地房屋管理部门或者《商品房买卖合同》备案部门应对合同进行实质性审查，对于合同约定明显违反法律法规，低于法定交付条件的合同内容应予以指导，甚至不予通过备案。对于合同约定的高于最低法定交付条件的内容应予以充分尊重，并引导房地产开发企业落实合同内容，减少交付纠纷。

　　三、真正落实分户验收制度

　　长期以来，我国的工程竣工验收是以单位工程（即栋）为单位，按照一定的比例进行抽查，根据抽查的结果，判定整栋的质量是否合格。住宅工程质量分户验收是提高住宅工程质量、减少质量纠纷的有效途径，对此，个别地方还出台了相关法规，如 2008年嘉兴市的《嘉兴市住宅工程质量分户验收管理办法（暂行）》，2010 年实施的《广州市住宅工程质量分户验收管理办法》。

　　广州市管理办法对分户验收给出了明确的定义。同时以列举的方式明确了其验收的项目。可以说，分户验收包含了每套的观感质量和使用功能验收，同时，需要填写《分户验收方案》、《分户验收汇总表》、《分户验收现场实测记录表》、《分户验收观感质量检查验收表》等报送建设工程质量监督机构进行抽查，对于不合格工程按照合格工程验收的，根据情节轻重进行处罚并计入诚信档案。该管理办法同时还规定，建设单位交付使用时，应该将《分户验收现场实测记录表》、《分户验收观感质量检查验收表》提交给购房人并由其签收确认。从制度上说，分户验收制度的真正落实，可以有效提高工程质量，大幅度减少交付纠纷。

　　各地制定的分户验收办法相对全面，但从目前分户验收的操作来看，分户验收还存在很多问题，首先，分户验收量大面广，极易产生走过场，建设单位几乎没有向购房者提交《分户验收现场实测记录表》、《分户验收观感质量检查验收表》；其次，政府监督机构仅对部分验收情况进行抽查，抽查比例不易掌握，且复查工作量极大，监督机构的分户验收也极易产生走过场的情况；第三，分户验收的范围划定也存在各地不一，购房者要求不一的情况。

　　减少交付质量纠纷，真正落实分户验收制度，应严格执行各地的《分户验收管理办法》，避免分户验收走过场，加强分户验收宣传，购房者知悉并要求房地产开发企业交付时提交相关验收资料。同时，应加大监督执法，提高抽查比例，定期向社会公布各企业工程质量诚信档案。

　　第四节 完善开发企业的信用体系和交付制度

　　随着房地产市场的不断发展，房地产业已经成为地方政府的支柱行业，房地产是普通居民所消费的最大宗商品，房地产开发行业已经成为关系国计民生的行业，房地产开发企业所扮演的社会角色越来越重要。必须强化企业的社会责任，完善企业信用体系。

　　一、完善房地产开发企业的信用体系

　　房地产企业的社会责任中，尤为主要的就是对购房者的社会责任，更多明智的房地产企业感悟到销售商品房是企业的唯一资金来源，是企业的命脉，拥有了顾客的企业才能生存。承担社会责任的企业，自然就会提升其信用等级，公众形象也会深得民心，会使潜存的购房者很愿意并放心地去购买企业销售的商品房。企业要把购房者客户的利益有效融合到企业的利益中才能真正重视消费者的需求，才能更好的重视对消费者的责任。

　　那些利用夸大、虚假的广告误导消费者购房后，所购房屋面积缩水、多算公共分摊面积、无限延期交房、小物业管理不足、配套设施不完善等等的房地产，既损害消费者利益，给社会增加了不和谐的因素，终将被消费者淘汰。

　　房地产开发企业的信用体系必须纳入到法律体系中，对于不诚信开发商，结合预售制度，从预售市场准入到行政处罚力度上完善法律法规，一些依赖法律漏洞，博取短期效益的房地产开发企业必须退出预售商品房市场。信用体系的完善能够有效弥补房地产开发企业自身的不足，转变房地产开发企业的惯性开发模式，快速开发，短期利益最大化，不再是唯一的目的。相信“房地产市场能够将开发商的信誉资本化，并以此调整远期价格”.

　　二、完善交付程序，避免权利滥用

　　《商品房买卖合同》的实现最重要的一个环节就是收楼，除了上述所说的法定交付条件，提供交楼的资料外，实地验收也是重要的步骤。验收，通常是指在涉及交付标的物的合同中，债权人对标的物的品种、数量和质量等进行清点、检查的行为。

　　验收是购买方的权利也是其义务。根据我国《合同法》的规定，对合同标的物的数量和质量的检查验收是合同履行中的一项重要内容。通常，验收是购买方的权利也是其义务[65].如果购买方未能在约定的期限内及时进行验收造成损失的，其责任应由购买方来承担。

　　在标的物交付时，交付方应尽到通知验收的义务，同时应提供合理的验收期限，否则，应视为购买方对标的物的质量、数量无异议。通知验收，在实践中是交付方一项很重要的义务。

　　商品房作为一种特殊的商品，应为特定物买卖，不能像其他商品一样任意替换，且其为不动产，其交付地点确定不变，其验收也是国家进行质量验收和基本验收。预售商品房的交付书面通知和验收就有不一样的理解。首先，实践中，通常以交付的书面通知作为交付的必要条件，没有书面通知，甚至书面通知没有购房者本人签收，都有可能承担迟延交付的不利后果。事实上，其书面交付通知的意义就在于告知购房人交付的时间和地点，作为不动产的特定物，其交付地点应该是明确的，其交付时间作为预售商品房买卖合同最重要的一点，也是清晰。所以实践中的交付纠纷不应该过于强调书面通知的义务，避免某些不急于收楼的人故意恶意诉讼，谋取不正当利益。其次，关于验收， 我国法律规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”.此处的验收是指国家建设行政主管部门或其委托的质量监督机构进行的工程质量的验收，验收合格后方可交付使用。可见该验收是在交付前进行的。而作为《商品房买卖合同》中的交付“验收”的程序，此处的验收是交付后，购房者的验收，该验收更多的是核实标的物是否符合《商品房买卖合同》的约定，且该种验收在项目取得法定交付条件即竣工验收合格后，是无权推翻前面的竣工验收的，竣工验收只有通过专业的工程质量检测机构核验才能确定其合格。所以，购房人的验收，应该“查验”更为准确。

　　购房人在交付时有权查验房屋，对自己认为的质量缺陷有权提出异议。房地产商对存在异议的地方，进行维修、整改、替换来解决。购房人的验收或者查验是不能否定竣工验收的法律效力，因而不能作为拒绝收楼的理由。

　　明确了交付、交付书面通知以及验收（或查验）的实质意义，清晰的理顺交付的程序，而不是强势开发商要求业主必须签署所有收楼资料后才能查验房屋；同时，作为购房者也应该认识到，收楼验收（查验）不但是自己的权利同时也是自己的义务，明知收楼的时间和地点，而因个人原因故意不签收收楼资料，故意不收楼的行为，也是一种违约行为；对于依赖手工工艺完成的建筑房屋，表面瑕疵在所难免，应正确认识交付条件和交付标准的性质不同，如出于个人原因，购房者因此而长时间不收楼，导致长期无人打理居住的房屋出现更多的瑕疵损失，是对权利的滥用。房地产开发企业应正确设置并引导房屋交付，购房者也应理性正确对待自己的权利和义务，避免大面积纠纷发生。

　　三、适当引入预查验制度

　　预售商品房交付是合同履行的重要环节，从预售到交楼往往有一到两年的时间，这期间，几乎不允许购房者进入施工现场，很多购房者也很少关注自己购买是商品房进度，直到开发商通知收楼。根据现有的收楼程序，合同约定的交付时间已经到期，房地产开发商往往选择集中统一交付，很多时候因为人手不足，导致服务不周，对于表面瑕疵，或者极小问题的维修和反馈非常不及时，导致交付的小矛盾甚至升级。有效引入预查验制度能在一定程度缓解纠纷的恶意扩大。

　　预查验制度，从字面理解就是在商品房交付到期前，先进行收楼的查验工作，对发现的普遍问题，先期进行统一整改，以减少交付时购房者查验的问题。虽然商品房在交付前已经进行了分户验收和竣工验收，但这出发点最主要的是还是从安全和使用角度出发，尤其是对于带装修出售的商品房，对于合同约定的装修标准和品牌等并不是验收的内容。

　　预查验制度可以分为两种，一是，房地产开发企业交付的工作人员结合物业公司提前介入进行查验，事实上很多房地产开发商都是把交付的工作委托给物业公司完成。物业公司的预查验工作通常会起到比较全面的作用。首先，物业公司一般配备专业的物业维修人员，对于日常及日后的物业常出现的问题或者可能出现的问题都非常清晰，是具有专业知识的查验的人员；其次，预售商品房各工程都有一定的保修期，购房者在日后的维修工作一般都先上报到物业公司，如果在收楼前，物业公司已经对拟交付的物业进行查验，提前介入了解接手的物业情况，不但对以后的物业管理工作有帮助，同时也能够给与购房者更加贴心优质的物业服务。另一种是业主的预查验工作，所有的竣工验收还是查验工作，都不能代替购房者对商品房的查验及感官。而统一集中交付时，又容易集中矛盾，整改返修过多，通常都会造成迟延不及时甚至是忽略，小问题久拖不结变成大问题。业主的预查验制度可以参照哈尔滨的社会评审制度，邀请业主代表加入到地产公司、物业公司的预查验程序中，把集中普遍的问题提前提出，统一整改，减少购房者收楼时集中大面积纠纷的产生。

　　本章小结

　　本章重点阐述了预售商品房交付问题的的解决路径，根据预售商品房交易及交付的特点，针对预售制度在市场准入、资金支付、资金监管等方面的漏洞，应完善我国法律法规；在预售商品房交付法定条件上，应有明确统一的规定，避免司法实践、操作实践中各种不同的做法，影响司法公信力；同时，在制度和法律法规的完善的同时，交付问题也应该引起房地产开发企业足够的重视。预售商品房交付问题是法律问题也是社会问题，处理不当极易形成群体事件，有效解决交付问题，避免矛盾集中爆发，必须完善现有的法律法规及相关制度，加强监管及企业自身角度重视交付问题，从源头上减少交付问题的发生。