预售商品房交付存在的法律问题

　　第二章 预售商品房交付存在的法律问题

　　第一节 房地产市场对预售商品房交付的影响

　　一、房地产市场历程及发展现状

　　自上世纪 80 年代后期“房地产业”一词出现在当时的房改文件中，房地产市场开始复苏成长。改革开放以来，随着我国政策的不断调整，改革的不断深入，我国经济迅速发展，城市化进程不断加快，房地产市场有了极大的发展。1992 年全面推进住房公积金制度后，房地产市场出现增长趋势，国家迅速做出了反映，加强了宏观调控，整个市场进入调整期；1998 年，国家取消了实物分配，住房分配也随之取消，商品房概念深入人心，按揭政策迅速流行[11],市场转入平稳发展期；2003年以后，房屋价格大幅上涨，住房供求关系矛盾突出，住房已经不仅仅是人民生活的必需品，还是一种投资产品。房地产市场在供求关系的炒作下，完全是一个卖方市场。

　　二、房地产市场调控

　　2003 年，开始了真正意义上的对房地产的调控，历时十年，调控面基本涉及到了土地、商品房交易、税收和利率以及房地产信息发布机制，总体调控的核心点在控制房价。

　　然而，所有的调控都收效甚微，房价越调越高，房地产开发商针对调控，是“上有政策，下有对策”.政府期望以调控的行政手段改变供求关系，然政策却绑架了市场。比如，2006 年，政策调控，新建商品住宅项目用地在开发时，70%的房子单套面积必须在 90平方米以下[12].然市场需求并不受政策控制，房地产开发商设法变通，把一套大户型设计为相邻的小户型，两个房产证，由一户人家购买。然 2011 年，政策又推出了限购令，这种一户两个房产证的房子却无法转让给没有名额又需要大户型的购房者。

　　房地产市场调控，以过多的行政手段干预市场，是在特殊时期的特别手段，一旦形成常态，势必会有相反的效果产生。长期的市场调控政策与变化，使得购房者的信息更不对称，房地产开发商占据了市场信息、市场定价、市场分析及市场引导的主动权，卖方市场的情况在调控政策下，有增无减。

　　三、卖方市场下对预售商品房交付的影响

　　房地产市场的发展现状、现有的预售商品房制度、法律法规及各种对市场的调控政策，信息不对称 供求关系不平衡，导致现有的卖方市场为主导，购房者作为弱势群体，很多权益被忽视。甚至房屋交付及质量等很多问题，都被高涨的价格掩盖了。2009 年开始，很多词汇进入我们的生活，广州保利西子湾的“限质房”、“莲花河畔景苑”的“楼脆脆”、成都的“楼歪歪”等等，2013 年更爆出了中海地产深圳最大“安居房质量门”事件；在沸沸扬扬的各种房屋质量问题中，龙头老大万科也深陷其中；2014 年，使用只有二十几年的浙江奉化房屋倒塌事件，直接造成多人死亡。

　　2014 年，房价有所放缓，部分城市出现下跌，高价成交的物业即将大面积交付，在市场降价放缓的情况，高价掩盖下的房屋交付问题将会更加突出，极易形成群体事件。

　　第二节 预售商品房交付法律问题的具体表现

　　预售商品房的标的具有远期交付的特征，在现有的预售制度和交付制度条件下，现在的房地产市场导致的供求关系发展不平衡及信息不对称的情况，对预售商品房交付有重大的影响。

　　一、预售商品房交付不能

　　在合同履行中，存在履行不能的情况，履行不能又称“给付不能”,是指债务人由于某种原因，事实上已不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行[13].预售商品房交付问题，也是债权履行问题，预售商品房交付不能，是指房地产开发企业根本违约，事实上已不可能履行交付义务，导致客观上无法实现合同目的。

　　实践中，因为商品房预售的情况，从购买到交付的时间相对较长；且商品房的位置、户型、结构的唯一性和不可替代性，交付不能导致的合同目的无法实现，给购房人带来的损害更大。通常，交付不能有可能出现在整栋甚至整个项目交付不能，社会影响非常大，交付不能最常见的表现为项目“烂尾”,房地产开发企业，因技术、资金等等问题，导致项目无法预期完工；预售制度开始初期，还出现大量的不良开发商一房二卖、一房多卖等情况，最终给购房人造成不可挽回的损失。

　　二、预售商品房不完全交付

　　不完全给付是指履行或者交付在时间上正确，给付也存在可能，但是购房人所收到的并不是依合同的内容而确定的，该给付对于购房人而言，价值减损和没有价值，一般分为瑕疵给付和加害给付两种[14],在此不做展开讨论。实践中，因法定交付条件而引起的不完全给付纠纷非常多，现通过两个案例予以了解。

　　案例一：尹某与某某集团有限公司商品房买卖合同纠纷案2007 年 8 月，尹某与某某集团有限公司（以下简称被申请人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方约定，尹某购买被申请人开发建设的广州南沙区的一套住宅用房，合同总价为 1673176 元，被申请人应于 2007 年 12 月 31 日交付房屋。双方在合同中约定，选择仲裁委员会仲裁。

　　2007 年 12 月 10 日，被申请人向尹某邮寄了《收楼通知书》，通知被申请人办理收楼手续，但尹某以被申请人不具备《工程竣工验收备案表》为由拒绝收楼，同时认为合同中约定的“取得单位工程竣工验收合格报告后可交付使用”明显违反了法律的强制性规定，为无效条款，对不符合交楼条件房屋，拒绝接收，并依据合同中仲裁条款约定，诉至仲裁委，要求被申请人承担迟延交楼的违约责任。

　　仲裁委审理认为：双方所签订的合同合法有效，合同第八条约定“取得单位工程竣工验收合格报告后可交付使用”,合同附件四为《合同补充协议》，该补充协议第三条第二款约定“申请人同意被申请人在该商品房在取得单位工程竣工验收合格报告后即可交房”.

　　仲裁庭认为，国务院分别在 2002 年和 2004 年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。自此，国家在对商品房竣工验收管理上，已从开发商申请、政府批准并组织验收，转为开发商自行组织验收、政府监督的模式，《竣工验收备案表》的性质发生了变化，它只是建设行政主管部门履行管理职能的一种表现，因此不能就此认定合同约定的交房条件违反了法律、行政法规的禁止性规定，被申请人不存在违约事实，尹某未能在合同约定期限内接收房屋，该责任不能归咎于被申请人，驳回申请人的仲裁请求。

　　案例二：陈某与广州某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（系与案例一中的被申请人为同一集团公司子公司）2008 年，陈某与广州某房地产开发有限公司（以下简称被告）签订了《商品房买卖合同》，双方约定，陈某购买被告开发建设的广州南沙区的一套商铺，被告应于 2008 年6 月 30 日交付房屋，双方在合同中约定的交付条件同案例一相同，但纠纷管辖权为不动产所在地的人民法院。

　　合同签订后，陈某收到收楼通知后，同样以被告不具备《建设工程竣工验收备案登记表》为由提起诉讼，经基层人民法院和中级人民法院最终审理，均认为：房地产买卖交楼标准应当以取得政府有关部门的《建设工程竣工备案登记表》为交楼条件，合同条款约定以“取得单位工程竣工验收合格报告”为交楼条件的约定低于法定的条件，法院不予采用，被告存在迟延交楼的违约事实，应承当相应的违约责任。

　　从案例一可知，仲裁委认定交楼条件合法有效，符合合同约定的内容，是完全履行合同，不存在延期交付的问题；同样的事实理由，案例二中的法院认定合同约定的交楼条件低于法定的交楼条件，给付存在问题，是不完全给付，开发商构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。

　　案例中是因为交付条件而引起的不完全交付纠纷，实践中还有因规划设计变更、交付与广告宣传不一、质量瑕疵等不完全交付等类型。

　　三、预售商品房交付迟延与受领迟延交付
　　
　　迟延又称债务人迟延，指因可归责于债务人的原因不能给付，债务人迟延是时间上的不完全给付[15].预售商品房因在建工程工期较长，往往受天气、资金等外部环境影响较大，在合同约定的期限内尚未完工，但他不同于交付不能，交付不能是确定无法继续完工，而交付迟延是房地产开发企业尚在施工，给付必须为存在的。

　　受领迟延[16]是指房地产开发商有交付的能力，也愿意交付，但因为购房人的原因不能给付，以至于交付的效果无法即时发生，或者购房人不配合，导致债务人无法交付。实践中也不乏存在受领迟延的情况，尤其是对于一些投资的购房人。实践中，不完全交付、交付迟延与受领迟延，在预售商品房交付中比较常见的问题，也是房地产纠纷中占比最大，争议最多的问题。

　　四、预售商品房交付质量与交付瑕疵
　　
　　预售商品房交付问题中，关于主体质量与房屋质量瑕疵的法律后果常常引起误解，根据《司法解释》中的规定，因商品房主体质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住的，购房人可以解除合同和赔偿损失的，其他质量的瑕疵，开发商一般承担的是修复责任.

　　在实务中，因商品房质量问题常常产生很多纠纷，主要是购房人在收楼的过程中会提出许多维修或者整改的要求，即使是很小的瑕疵，购房人也会看着不舒服，甚至要求整改，一旦遇到开发商集中交付时，常因交付工作量大，而难以给予及时整改或明确答复，甚至因为很小的质量瑕疵拖延很长时间不予收楼，矛盾越积越深。

　　但因房屋质量问题，而拒绝收楼是否是对自己权利的最好保障呢？首先，房屋的交付不是单方行为，开发商有交付的义务，购房人是权利人，也有及时受领的义务，拒绝或者迟延受领，也是违约行为.其次，从法律分析，房屋交付后，买受人即成为业主，购房人拒绝收楼，一定程度上无法享有业主的各项权利，其行使的依然只是合同权利，而不是物上请求权.第三，我国《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、最高院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中都提到“房屋交付使用后”,证明主体质量不合格或者严重影响正常居住使用的，可以解除合同，所以收楼与维权没有矛盾。相反，如果房屋存在主体结构缺陷和工程缺陷，不收楼，将很难取证。

　　五、预售商品房的验收与查验

　　关于预售商品房交付时的验收描述，多散见于各地制定的《商品房买卖合同示范文本》，如建设部版本中第 11 条“双方进行验收交接时”;如广州市示范文本第 16 条约定“乙方应在接到收楼通知书之日 3 日内对该商品房进行验收……”;深圳版本中“买方经验收同意收楼的”.另一方面，关于验收的描述出现在相关法律法规中，如《建设工程质量管理条例》、《合同法》、《建筑法》中“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”.

　　预售商品房交易也是一种买卖行为，其《合同法》对于交付规定的是检验义务, 这里的检验通常理解为查验。而上述示范文本和法律法规中对于“验收”的使用，与合同法中交付时的检验义务有所不同。预售商品房交付时，最多的就是质量瑕疵的“验收”问题，房屋交付时，购房人 “验收”是一个重要的的权利，同时，也是购房人的义务。万科企业股份有限公司首席律师颜雪明认为：根据目前的法律法规，商品房的交付使用是以竣工验收合格为前提的，购房人“验收”的结果是不能直接推翻竣工验收合格的法律效力的。预售商品房属于不动产交易，为特定物买卖，无法任意替换，即使购房人的验收没有通过，也是不可能任意换房的。另一方面，我国目前的房屋建造基本采用手工工艺，表面瑕疵是不可避免的，这都会成为购房者验收时拒收的理由。故颜雪明律师认为，购房人的“验收”与“竣工验收”是两个效力不同的概念，竣工验收是以法规、规范和图纸工程文件为依据，是关系到房屋合格能否交付使用的，是建设行政主管部门监督下的竣工验收；而购房人的“验收”基本上为核验标的物是否符合合同的约定，多以观感印象来衡量。应在示范文本中加以区分，购房人对商品房的收楼检查可采用“查验”或者合同法中的“检验”.

　　实践中，有的开发商采取先办交接手续，再开门验房的办法，因此，很多购房者表示无法接受，任何商品，购买人都有权进行验收，何况作为预售的商品房，购买时仅凭一张图纸，交付时还不允许购房者先进行验收就要接收，明显不合情理，往往引起购房者诸多争议，引发更多的交付纠纷.

　　明确验收与查验的区别，实践中正确引导购房人对查验房屋时权利的使用，不能因为质量瑕疵验收不合格而拒绝收楼，否定竣工验收合同的效力，正确引导实践中纠纷的解决。

　　本章小结

　　交付纠纷的原因和类型还有很多，比如购房者认为交付的商品房和售楼时的广告宣传不一致，购买的商品房在户型、朝向、结构、空间尺寸上做了设计变更；或者购房者不急于居住，部分以投资为目的的购房人，不愿意承担收楼之后的物业费、采暖费等等，想方设法拒绝收楼，这些都是现实存在的预售商品房交付问题。本章重点分析了交付不能、不完全交付、迟延交付和受领迟延等问题，并就实践中最常见的质量纠纷认定及“验收”问题进行了分析，更加清晰的认识到商品房交付问题的所在，以便后续章节理清原因，找出解决的途径。