商品房远期交付行为中的法律问题探究,法律硕士论文

　　摘要

　　商品房预售是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付定金或房价款的行为。预售商品房交付具有远期交付的特征，只有商品房顺利交付，才能实现预售商品房买卖交易的目的。近年来，房地产市场快速发展，解决了居民居住困难。然而，频频曝光的“楼脆脆”、“楼歪歪”以及万科、中海等龙头房企频陷“质量门”事件，引起了各方对于预售制度以及质与量平衡问题的思考。

　　预售商品房的交付问题，我国相关法律法规都有规定，但现行立法的内容比较杂乱、缺乏协调，其房屋质量问题没有从国家法定交付条件和合同约定交付标准方面区分。笔者从现实存在的问题出发，从预售制度、法律规定到企业责任，分析实践中商品房远期交付行为产生问题的原因，提出完善的建议，作为研究重点，研究内容主要由四部分组成：

　　第一部分，对预售商品房及其概念进行分析，界定课题研究的范围及意义，指出房地产市场过快发展，供求关系不平衡，房地产开发企业过度扩张，忽视质的保障，房屋交付矛盾突出；第二部分，分析预售商品房交付存在的法律问题，从房地产市场及现状进行分析，指出房地产市场对预售商品房交付的影响，重点分析了交付不能、不完全交付、迟延交付和受领迟延等交付法律问题，并就实践中最常见的质量纠纷认定及“验收”问题进行了分析，更加清晰的认识到商品房交付法律问题的所在，以便后续章节理清原因，找出解决的途径。

　　第三部分，分析商品房交付法律问题产生的原因，房地产开发企业缘何在实践中采用违法的交付条件，为什么不怕达不到房屋约定的交付标准？原因在于不完善的预售制度下，法律的漏洞、房地产开发企业利益的权衡社会责任的缺失等等。

　　第四部分，集中并全面论证，通过建议完善现有的预售制度、明确法定的交付条件、严格的政府监管、强化企业社会责任等，全面提高房屋质量，各方分摊交付风险，减少矛盾和纠纷，并指导实践中纠纷问题的解决和社会矛盾的调处，促进房地产市场质与量的平衡健康发展，促进社会和谐。

　　关键词：预售商品房；法定交付条件；预售制度；社会责任

　　目录
　　
　　摘要
　　
　　第一章导论
　　
　　第一节本文研究范围
　　一、商品房预售制度的起源
　　二、预售商品房与相关概念的区别
　　三、预售商品房交付
　　第二节预售商品房交付之法律问题研究意义和目的
　　一、本文研究意义
　　二、本文研究目的
　　第三节国内外研究现状综述
　　一、境外研究现状
　　二、国内研究现状
　　
　　第二章预售商品房交付存在的法律问题
　　
　　第一节房地产市场对预售商品房交付的影响
　　一、房地产市场历程及发展现状
　　二、房地产市场调控
　　三、卖方市场下对预售商品房交付的影响
　　第二节预售商品房交付法律问题的具体表现
　　一、预售商品房交付不能
　　二、预售商品房不完全交付
　　三、预售商品房交付迟延与受领迟延
　　四、预售商品房交付质量与交付瑕疵
　　五、预售商品房的验收与查验
　　本章小结
　　
　　第三章预售商品房交付法律问题存在的原因
　　
　　第一节现有预售制度对交付法律问题的影响
　　一、缺乏严格的预售准入制度
　　二、缺乏市场退出的监管
　　三、预售房款的支付比例不合理
　　四、预售房款的使用监管不严谨
　　五、施工报建过程监管不严，违法成本过低
　　六、示范性合同文本修改的随意性
　　第二节预售商品房交付法定条件不统一
　　一、预售商品房法定交付条件存在争议
　　二、实务操作不统一
　　第三节对合同约定交付内容认识引发交付法律问题
　　一、特别约定的交付内容
　　二、特别约定交付内容的性质及认识
　　第四节房地产开发企业自身原因引发的交付法律问题
　　一、无人监管的快速开发模式导致质量隐患
　　二、缺乏企业诚信意识
　　三、房地产开发企业单方制定交付时间
　　本章小结
　　
　　第四章预售商品房交付法律问题的解决路径
　　
　　第一节完善我国预售制度，强化风险分摊机制
　　一、提高商品房预售市场准入门槛
　　二、引入商品房预售市场退出机制
　　三、预售资金的管理制度
　　第二节明确统一的法定交付条件
　　一、关于法定交付条件的性质
　　二、法定交付条件的认定
　　第三节完善政府监督管理制度
　　一、独立第三方监管制度
　　二、注重示范性文本的实质性审查
　　三、真正落实分户验收制度
　　第四节完善开发企业的信用体系和交付制度
　　一、完善房地产开发企业的信用体系
　　二、完善交付程序，避免权利滥用
　　三、适当引入预查验制度
　　本章小结
　　
　　结语
　　
　　参考文献

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