完善我国农村土地法律制度的建议

　　三、完善我国农村土地法律制度的建议

　　城镇化发展趋势不可阻逆，城镇化发展对我国农村土地法律制度的要求也在不断提高，唯有不断完善我国农地法律制度，才能确保我国的城镇化建设，才能保证我国的经济发展，改革需围绕以下几方面展开：

　　（一）明确集体土地所有权主体

　　法律对集体土地所有权主体的规定一直比较模糊，这不仅造成了集体土地所有权不明，同时也会影响农民对集体土地的使用权，笔者建议从以下几个方面完善我国集体土地所有权：

　　首先，集体土地所有权主体必须明确，即应由集体所有成员共同拥有。现实中，集体经济组织由基层干部负责，而基层干部实际成为了集体土地所有者的身份。事实上集体经济组织作为土地所有权行使的媒介，它的作用仅是更好地保护土地权利人行使权力，获得利益，土地所有权必须交到其真正权利人手中。

　　其次，至于哪一级集_应被定为土地所有权主体，笔者认为集体土地所有权应交给村民小组。明确将秦体土地所有权赋予村民小组出于以下几点考虑：其一，符合当今中国农村的实际情况--目前中国广大农村地区的集体土地所有权掌握在村民小组手中，所以法律将集体土地所有权赋予村民小组仅是对客观情况加以确认，不易激起民众的反对。其二，《物权法》第96条规定，共有人可以按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有权利和义务进行管理。村民小组的优势在于规模小、人口少，即使由全体成员共同管理集体土地所有权，其成本也不会很高，具有可行性，如果村民小组规模较大，也可约定某个k某几个成员代表行使权力，若此，所有权主体得以明确，从而可以有效防止土地所有权被他人侵害。其三，村民小组规模较小，一般为几十户，他们共同生活时间较长，彼此相熟，信息传播速度快，遇到问题集中解决速度快，认可度高，对土地上发生的情况十分清楚，能有效防止内部人员侵害土地所有权。

　　（二）继续完善农村土地家庭承包经营制度

　　1、完善集体土地所有权制度

　　《物权法》和《土地承包法》均对集体所有权主体有所规定，但新法相较于旧法并没有明显进步性。因此城镇化下集体土地所有权需进一步完善，完善主要从以下方面进行：

　　第一、集体土地所有权主体必须明确。集体土地所有权的主体为集体内成员全部，法律长期以来规定的模糊性导致集体土地所有权人无法享受应得的权益。明确集体土地所有权主体在农村土地法律问题中具有基础性作用，一切问题的讨论和解决都应以此为前提，完善农村土地家庭承包经营制度必须以土地所以权主体的明确为前提。

　　第二、建立健全土地登记制度。土地登记制度是一种土地权利的载明方式，目的就是为了明确土地权利的享有、变更及土地的权利状态而所做的记录。土地登记制度既是既是土地物权性的体现，也是国家对土地行使管理权的表现。土地登记的作用十分重要，有助于明确土地所有权、使用权，将权利固定下来；起到对外公示的作用，让他人认识到权利人及物的状态；为土地市场参加人提供信息来源；为政府管理提供事实支撑。

　　第三、地籍管理需进一步加强。地籍，顾名思义就是土地的户，其重要性不言而喻。地籍管理是指国家为取得地籍相关资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的国家措施，主要内容为地籍调查、土地登记、土地统计和土地分等定级等。

　　2、改革集体土地使用权制度

　　（1）赋予农户长期性的土地使用权

　　笔者认为，农民应当获得永久性土地使用权，法律规定，土地承包经营权期限为30年，特殊情况下可以延长。其暗含的意思是土地承包经营权终究只是使用权，而非所有权，农民的权利是不稳定、是随时会失去的。这就会造成农民生产积极性下降，对未来投资缺乏信心。如果法律将土地承包经营权予以长期化，那么土地承包经营权的物权属性将得到极大强化，可提高农民对未来的预期，加大成本投入，促进生产，农业发展必将大大受益。

　　（2）丰富土地使用权权属内容

　　虽然当前我国农地使用权的范围很窄，绝大部分功能仅体现在农业生产中，但事实上土地使用权的权属内容是十分丰富的，它包括生产决策权、收益权、转让权、出租权等，还有一些权能是应该有但法律尚未赋予，也就是需要进一步丰富完善的权利，比如继承权、抵押权。至于农户在租用期内可否改变土地农用性质是值得商榷的问题。《物权法》中第一百二十八条中对此有了明确规定：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权釆取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩佘期限。未经依法批准，不得将承包地用于非；?建设。

　　（三）改革土地经营权流转机制

　　1、健全土地产权流转法律法规

　　前文已述，土地承包经营权流转具有择机性，流转市场尚未形成，土地流转方面的法律法规很不健全，制订相关法律迫在眉睫。长期以来规范农地制度的法律是《土地承包法》、《土地管理法》及其实施条例、《土地登记办法》等。面对我国城镇化进程中出现的新问题，当前土地法律制度显得力不从心。当务之急，必须加强相关立法，同时要加强相关法律之间的的统一和协调性，必须做到土地流转问题上的有法可依。

　　2、建立农村土地流转的市场准则和农村土地价格的市场形成机制

　　土地流转需尊重市场价值规律，当前应当明确土地流转$^市场准则，同时建立农地价格的市场化形成机制。建立土地使‘用权交易中介组织，强化交易行为规范性，土地流转价格评估等离不开中介组织，这是市场化的必然结果。一个完善的土地市场应当包括土地使用权转让市场、中介服务机构、监督管理组织、土地金融组织以及其他配套服务组织和设施。建立土地使用权市场信息、咨询、预测.和评估等服务系统，使服务专业化、社会化。主要应包括作-为土地流转的交易中介的土地投资经营公司，确定土地价格的土地评f古事务所，从事土地抵押业务和土地储蓄业务的土地银行或土地融资公司，从事土地投资、经营业务保险活动的.土地保险公司，促进土地向经营能力强的农民流动和集中的委托代理机构，向农民提供产业分流机会或者接受教育培训机会与土地使用权相交换的代理机构等