规范化管理的可行性分析

　　四、规范化管理的可行性分析
　　
　　针对上一章节对黄埔区房屋租赁市场的分析和问题总结，笔者认为有必要采用规范化管理的模式加强对房屋租赁市场的监管，其可行性分析如下：

　　（―）PEST 分析
　　
　　PEST（Political、Economic、Social、Technological）分析模型是公共管理环境分析的一种有效方法，为房屋租赁市场的规范化管理提供了一个思路，它通过对政治、经济、社会和技术四个方面的若干影响因素进行总结和列示，帮助政府管理部门分析和总结相对关键和重要的影响因素，以确立最终的战略目标。

　　1、政治（Political）因素
　　
　　一是政府高层对房地产业高度重视。十八大报告中多处提到了住房问题，如“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”,“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”.这表示了政府高层对加强住房管理，改善居民住房水平的决心，这也是对规范房屋租赁市场提出的新要求。二是法制日趋完善。上世纪90年代以后，国家、省、市相应出台了规范房屋租赁行为的法律法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《公共租赁住房管理办法》、《广东省城镇房屋租赁条例》和《广州市房屋租赁管理办法》等。三是行政管理体制日益健全。国家各级政府均有专门的机构对房屋租赁市场进行管理，以黄埔区为例，政法委、国土房管局、公安局、街道办均设有专门机构或部门对房屋租赁进行管理，随着大部制改革的推进，各部门职能将一步融合。以上三个因素为房屋租赁市场的规范化管理打下了坚实基础。

　　2、经济（Economic）因素
　　
　　一是经济增长势头良好。2012年，广州市黄埔区地区生产总值、财政收入与固定资产投资数额均有较大幅度增长，民众生活水平有较大提升。二是产业转型升级速度加快。黄埔区以“二三并举、三产优先”为产业发展战略，全力发展第三产业，优化提升传统产业，国际机械城、电子商务基地等一批项目相继动工，广州（黄埔）临港商务区成为全市现代服务业重点功能区之一。与此同时，黄埔区第一产业生产总值仅占全区生产总值的0.2%,说明全区农业已逐步退化，淡出市场，而全区主要靠工业拉动经济，服务业亦发展迅速，为房屋租赁市场的发展提供了广阔的空间。三是房地产业迅猛发展。2012年，黄埔区房地产完成投资4.07亿元，同比增长9.6%;建筑工程完成投资35.83亿元，同比增长17.3%;全年商品房销售合同金额为7.17亿元，同比增长27.6%;商品房销售面积7.11万平方米，同比增长4.4%.以上经济因素成为房屋租赁规范化管理的强劲动力。

　　3、社会（Social）因素
　　
　　一是民众的住房意识有所转变。大多数居民，特别是城市居民逐渐接受了“居者租其屋”的观点，企事业单位也逐渐从“买楼办公”转变为“租楼办公”,但与此同时，民众在房屋租赁中的法律意识仍较为淡薄。二是社会治安综合治理形势仍然严峻。出租屋特别是城中村出租房，仍然存在严重的消防安全问题和社会治安隐患。三是物业管理和房产中介行业规范度有待提升。政府对物业和中介企业的管理力度不强，再加上行业的从业人员素质不高、流动性强，致使民众对物业管理和房产中介公司的信任度不高。以上因素迫使政府对房屋租赁的规范化管理势在必行。

　　4、技术（Technological）因素++以黄埔区为例，政府重点打造的几大房屋租赁管理系统已基本成型，一是房屋租赁网上备案系统，市民通过网络提交相关资料，经认证、缴费后便可完成租赁备案手续。二是房屋登记查询管理系统。三是流动人员管理系统。四是出租屋代征税管理系统。目前来讲，虽然各系统的相容性和数据的共享性有待加强，但以上因素仍为规范化管理提供了良好的信息和技术平台。

　　（二）成本效益分析
　　
　　成本效益分析是通过比较项目的全部成本和效益来评估项目价值的一种方法，寻求以最小的成本获取最大的公共利益。该方法常用于分析政府部门计划决策的可行性。

　　1、成本分析
　　
　　政府部门开展房屋租赁市场规范化管理须付出以下成本：

　　管理系统构建成本。房屋租赁市场的规范化管理对各流程有明确的要求，需建立一整套完整的管理系统，明确决策程序、管理流程、奖惩体系和考核指标等。

　　对内（政府管理部门），需在政府人力资源绩效管理体系的基础上，融合进类似IS09000的质量管理体系，同时建立政府各部门联动系统；对外（管理对象），需建立方便于企业和个人申报房屋租赁信息的体系、科学引导、管理和考核物业企业和中介公司运作的体系，以及地区产业发展与租赁市场发展的同步监控和互促体系等。建立整套的管理系统，需耗费较大的政府人才成本和资金。

　　管理运行成本。一是教育宣传和培训成本。规范化管理强调人本理念，是以人的需求为出发点构建的管理系统，同时也是依靠人的主动性来推动管理系统的运行。教育宣传和培训成本包括对政府部门工作人员的培训，对房屋租赁市场从业人员的培训，对管理政策的宣传等成本。二是行政办公经费，包括劳动保险费，折旧费，办公费，差旅费，水电费、业务招待费和税金等。

　　技术支持成本。技术支持成本包括对房屋租赁市场管理涉及的各政务系统的设计、运行、维护和管理等方面所需的技术含量较高的经济代价。以黄埔区为例，虽然各政务系统均已基本建立，但真」下投入运行的系统还不多，系统之间的关联性也不强，系统的后续完善是一笔不少的幵支。

　　风险成本。一方面，政府工作人员或租赁市场从业者对规范化管理系统操作不熟练，甚至产生抵触情绪，从而无法达到预期管理效果；另一方面，民众对房屋租赁管理工作不理解，不支持，出于自身利益考量而不进行房屋租赁备案，导致“管理失灵”的同时，还有可能引发社会不稳定因素。

　　上述各种成本中，比重最大且最基础、最直接的是管理系统构建成本，而风险成本虽然相对隐形，但却不可忽视。同时，管理成本也会因管理的行政区域面积、区域人口数量、租赁房屋数量的不同而变化，会随着经济社会的转型升级和信息化水平的提升而发生变动。

　　2、效益分析
　　
　　政府公共管理的效益更多地体现在提升民众的满意度和对社会发展的促进方面。房屋租赁市场规范化管理的效益主要有-行政管理有章可循。房屋租赁市场的规范化管理模式构建后，将为政府部门的行政管理确定一种固定的运行模式，从而改变以往的被动工作、疲于应付的局面，克服管理“一言堂”,有效地防范管理中的职权运行廉政风险。

　　行业管理更加规范。规范化管理流程的运行，将有效禁止租赁中介发布不实信息、一房两租、低买高卖骗差价、不正当竞争、挪用交易资金违法行为。有效监控并处罚不按规定办理租赁备案的出租人和承租人。同时，通过信息化管理手段，每个租赁房源的信息和交易情况都将在网上显现，使租赁信息更加公开，租赁行为各加公平、公正，切实保护了民众的合法权益租赁市场规模发展。规范化管理后，将有助于政府管理部门发挥管理优势，牵头有关组织构建租赁市场的整体发展规划，并结合区域优势产业，针对商业、办公、工业仓储、住宅等四类租赁市场，将房地产租赁市场的发展与地区的特色产业的发展有机结合。与此同时，借助旧城、旧村、旧厂改造的契机，集中规划出规模以上租赁区域，提高住宅租赁中集体物业的幵发水平，规范其基本准入条件，发展与产业发展相对应的租赁市场。

　　群众办事公共便利。通过房屋租赁事项的集中办理和信息化服务，有助于将以往的房屋租赁管理转变为房屋租赁服务，将“群众上门”变成“群众上网”,大大优化办事流程，提升为民众服务的能力和水平。同时，通过政务信息公开，让民众及时掌握租赁信息，监督政府部门和租赁行业人员的行为，有效预防职务犯罪，营造社会公平。

　　社会治安整体好转。通过政府部门对房屋租赁的积极引导、备案管理和有效监控，及时对危险房屋和存在消防安全隐患的房屋进行预警和整改，有效对租赁房屋人员和行为进行监控，并与公安部门进行联动，严厉打击利用出租房从事违法犯罪活动的行为。

　　3、小结
　　
　　从上述成本和效益分析来看，规范化管理的成本和效益并无法进行量化考核，投入和产出并不成正比，甚至从短期来看也许无法收到明显效益b但从长远利益看，规范化管理是促进房屋租赁市场健康、持续发展的必由之路，也是政府行政管理的必要途径。政府的管理者应从社会效益的角度出发，考虑长远的社会发展利益，将规范化管理作为一种长远的投资来评价。

　　（三）可行性分析结论
　　
　　通过上述PEST理论和成本效益理论的分析，不难得出政府部门对房屋租赁市场进行规范化管理是可行的，其中包括制度可行、社会可行、组织可行、经济可行、技术可行、效益可行和风险可控。以广州市黄埔区为例，运行规范化管理，基本可以解决房屋租赁市场自身问题，弥补政府管理层面暴露出的漏洞，为经济社会的可持续发展提供有力保障。