房地产企业税收筹划的依据与目标

　　第三章 房地产企业税收筹划的依据与目标

　　3.1 房地产企业税收筹划的意义。

　　3.1.1  节约成本支出，促进企业长远发展

　　房地产企业合理成功地进行税收筹划活动，最直接的结果就是减少了企业缴纳的税款，为企业节约了一大笔费用的支出，使得企业有了更多的资金用于扩大企业的经营投资活动，提高企业资金运营效率，为企业长期健康稳定地发展奠定良好基础，进而提升企业的市场竞争力，也会进一步促进整个房地产行业健康有序的发展，对国民经济有序运行也会起到不可估量的作用。

　　3.1.2  降低企业涉税风险

　　房地产企业进行积极的税收筹划活动有助于降低企业的纳税风险。税收筹划和偷税漏税都会给企业带来节约资金的好处，但前者是合法的，受国家保护和鼓励的，后者是违法的，受国家严厉打击和禁止的。房地产企业成功地进行了税收筹划活动，一样可以为企业节约资金，从而提高企业纳税积极性，减少偷税漏税等违法行为的发生。

　　3.1.3  规范企业财务管理制度

　　房地产企业进行税收筹划有助于健全企业会计核算体制、提高会计人员的税法专业水平和企业整体财务管理水平。企业想要成功地进行税收筹划，就要对本企业的整个财务状况非常熟悉和了解，这样会督促企业在遵循会计准则前提下不断完善会计核算资料，杜绝会计账目混乱、会计核算资料不健全的不良现象。企业进行税收筹划，要求会计相关人员熟悉税收法律、法规和相关政策，仔细研读税收法律相关条文，并不断关注最新税收政策的出台，以便为企业进行合理合法的税收筹划活动。最后企业税收筹划活动，不是财务单个部门就可以完成的，它需要各个部门密切配合、共同协作，这就要求企业统筹安排整体经营活动，而不是仅仅关注局部的单项业务。

　　3.2 影响房地产企业税收筹划的环境。

　　3.2.1  外部环境

　　（1）税收环境。

　　房地产企业的税收筹划活动是在遵循国家税收法律和相关政策的前提下进行的，换言之，企业的税收筹划策略方案须符合税收相关政策的规定，国家相关税收政策发生变化了，企业的筹划方案方法也要及时更新调整，与国家税法政策的步调协调一致，这就要求企业须时刻关注国家最新出台的相关税收政策。比如 2016 年 5 月 1 日前房地产企业流转税种还是营业税，但随着 2016 年 5 月 1 日后房地产业被全面纳入"营改增"试点征收范围，企业的税收筹划方案策略就要进行相应地调整。

　　此外由于税收征纳双方权利的不平等性，税务机关是税款征纳方，房地产企业的税收筹划方案必须得到税务机关的认可，否则筹划方案再好，得不到税务机关的认可，很可能被认为有偷税漏税的嫌疑，企业的筹划方案会以失败告终。所以房地产企业要就税收筹划活动及时跟税务机关人员进行沟通，以获取税务机关认可，从而取得筹划成功。

　　（2）经济环境。

　　房地产企业的税收筹划活动离不开经济环境。比如前几年国家经济发展迅猛，GDP 增速飞快，房价也一路飙升，楼市泡沫经济的隐患重重，房地产企业通过对外投资等筹划活动就需要格外谨慎。比如当国家经济运行状况恶化，经济处于萧条时期，行业发展不景气，百姓的购买能力大大降低时，房地产行业想通过提升房价销售价格来降低其纳税总额、实现效益最大化的可能性微乎其微。

　　对于国内一二线城市的房价飙升爆表后，通过提升房价获取收益越来越有限，降低成本成了更大选择，部分房地产商将目光投向了三四线城市从而加剧了这些地方房价的激烈竞争状况，但是最终价格提升有其合理限度，成本控制尤其是税收筹划是企业不得不面临和选择的方法。

　　（3）行业竞争环境。

　　房地产行业是一个暴利行业，这在前几年房价迅速飙升阶段尤为明显。房地产业的高额利润发展空间，吸引着越来越多的加入者，这无疑会加剧房地产行业的激烈竞争状况。

　　基于此，房地产企业的税收筹划活动就不能忽略同行竞争者的存在，就要进行更加科学合理，更加具有竞争力，更加适合本企业未来发展的筹划方略。

　　3.2.2  内部环境

　　（1）管理层。

　　房地产企业进行成功的税收筹划活动，离不开管理决策层的态度和认知。管理层认为税收筹划活动对提升企业经济效益作用不明显，对收受筹划重视不够甚至对税收筹划表现得漠不关心，那么筹划活动就会举步维艰，因为决策权在管理层手中；反之，管理层十分重视税收筹划活动，认为筹划很有意义，通过筹划可以提升企业价值最大化，那么筹划活动进展得就顺利一些。税收筹划活动还需要管理层科学合理的决策，因为即使管理层十分重视税收筹划，但没有充分了解企业经营活动所处的内外环境状况和企业经济发展的未来状况，做出了不利甚至错误的决策，那么筹划活动很可能也取得不了成功。

　　（2）财务人员。

　　房地产企业进行税收筹划活动，是围绕着企业财务状况和企业财务运行经济活动展开的，所以筹划活动离不开财务人员的参与。房地产财务人员记载本企业的经济活动是以相应的会计准则为基础的，同时财务人员进行税收筹划活动，又需要熟悉财政税收等相关的知识。财会人员不是税务专家，不一定对所有国家税收相关法律政策条文精通，这就需要不断学习，不断研读税收筹划活动依据的相关内容，对相关条文法律详深入理解和把握，充分利用税收优惠政策，合理合法进行筹划活动。

　　（3）其他部门。

　　房地产企业税收筹划活动是一个综合性的整体筹划活动，不可能只依靠财务部门就能单独完成，它需要企业其他部门的密切配合和协调。各部门如果不能及时就筹划方案方法进行沟通，不能及时进行相关信息的共享传递，税收筹划的工作开展就不会很顺利，税收筹划的效果也不会很明显，甚至筹划会失败。

　　3.3 房地产企业税收筹划的客观依据。

　　3.3.1  房地产税收法律政策

　　房地产企业进行税收筹划离不开国家相关税收法律政策，以下对几种主要税种所依据的政策进行简要说明。

　　（1）"营改增"前的营业税法律政策。

　　主要是《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》关于房地产业的相关规定，以及其他相关政策，如《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》

　　（财税〔2002〕191 号）规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，在投资后转让其股权的也不征收营业税。

　　（2）"营改增"后的增值税法律政策。

　　主要是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的相关法规内容，继而是近年来财政部和国家税务总局单独或联合发布有关房地产行业的一系列税收政策，如现行增值税有关规定房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法等。其中，最新政策是 2016 年 3 月 26 发布的是《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）所规定的四个文件中关于建筑业建筑行为、房地产开发业销售或租赁不动产及不动产在建工程等业务征收增值税的系统规定。根据营改增新政，有关房地产企业纳税问题规定如下：

　　"营改增"前，房地产的开工建设的工程项目称为老项目，"营改增"后，房地产开工建设的工程项目称为新项目。

　　1）以一般纳税人为例：对于老项目而言，如果开工建设阶段和完工销售阶段均发生在营改增前，则继续按照旧有的营业税征税政策计算缴纳营业税。如果开工建设阶段发生在营改增前，完工销售阶段发生在营改增后，房地产企业可以采用简易计税方法，也可以采用一般计税方法。对于新项目而言，开工建设阶段和完工销售阶段均发生在营改增后，则必须采用增值税征税政策中一般纳税人计税方法计算缴纳增值税。小规模纳税人则采用增值税税收政策中的简易计税方法计算应纳税额。

　　①一般纳税人新项目及老项目选择一般计税办法时：

　　应纳增值税额=销售额×11%-当期允许抵扣进项税额销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。这里需要注意的是，支付的土地价款要有省级及以上财政部门印制票据作为差额计算销售额时所需的合法扣除凭证。对于企业而言，最好建立土地价款使用扣除的相应凭证，其扣除价款不能超过已经支付的总价款。

　　②小规模纳税人及一般纳税人老项目选择简易计税办法时：

　　应纳增值税额=销售额×5%销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）一般纳税人计税时采用简易计税办法后，3 年内不得再使用一般计税方法。

　　2）对于房地产企业来说在销售过程中，收到部分预收款时纳税义务已经发生，应按照相关政策规定预缴增值税税款。

　　①一般纳税人新项目及老项目选择一般计税办法时：

　　应预缴纳税款=收到预收款÷（1+11%）×3%②小规模纳税人及一般纳税人老项目选择简易计税办法时：

　　应预缴纳税款=收到预收款÷（1+5%）×3%房地产企业将房屋用于对外出租时，计税方法与上面销售计税方法大致相同，不再赘述。但房地产销售房屋时，预缴销售税款和纳税申报均在企业主管所在地国税局。而出租房屋时，预缴出租税款在不动产所在地国税局缴纳，纳税申报时去往机构所在地国税局。

　　（3）房产税法律政策。

　　主要依据的《中华人民共和国房产税暂行条例》关于企业自用经营按照计算余值的方法计征，对外出租按照租金计征。房地产企业以不动产对外投资时，跟被投资方共享收益和共担风险按照计算余值方法征收房产税，如果只是从被投资方收取固定比例的利润或分红则按照从租计征方式征收房产税。

　　（4）土地增值税法律政策。

　　主要依据的是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》规定的房地产通过国家规定的非盈利单位进行对外捐赠免交土地增值税；房地产对外出租不交土地增值税；房地产抵押期内不交土地增值税；房地产企业采用代建房屋或者跟其他单位跟人合作建房后按比例分房自用也免交土地增值税。房地产在计算土地增值税扣除项目时要取得合法地票据和凭证。此外国家还规定了房地产进行土地增值税清算的条件，以及房地产土地增值税采用核定征收的范围。

　　（5）企业所得税法律政策。

　　主要依据的是《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》的相关规定，继而是相关企业所得税的一系列政策规定，包括《财政部 国家税务总局关于地方政府债券利息所得免征所得税问题的通知》（财税〔2011〕76 号）；《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（财税〔2011〕34 号）；《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57 号）；《国家税务总局关于印发（企业因国务院决定事项形成的资产损失税前扣除问题）的公告》国税〔2014〕18 号）等。

　　3.3.2  会计准则和核算制度

　　房地产企业进行税收筹划活动是建立在企业完善的会计核算管理制度上的，而房地产企业的各项经济业务活动是依据相应的会计准则进行会计核算的，所以房地产企业的税收筹划活动离不开企业的会计准则。主要依据会计准则有中华人民共和国财政部令第 76 号《企业会计准则第 14 号-收入》；《企业会计准则第 03 号-长期股权投资》；《企业会计准则第 18 号-所得税》；《企业会计准则第 17 号-借款费用》。

　　比如按照会计准则，房地产企业实现收入是依据权责发生制，而不是收付实现制。企业一旦实现了收入，相应地纳税义务就会接踵而至。房地产企业想要做好收入方面的税收筹划活动，如将纳税义务发生的时间尽量滞后，延迟缴纳税款，这就要依赖收入确认准则。

　　再比如房地产企业进行长期股权投资税收筹划时，采用成本法核算，因为成本法核算只有在被投资单位宣告分派股利时，投资单位才确认收益，被投资单位分派利润，不用确认收益，当然也不会发生纳税义务。但是按照权益法进行核算时，只要被投资单位实现净利润，投资单位就产生了纳税义务。值得注意的是，企业长期股权投资采用成本法或权益法，要遵守相应会计准则对这两种后续计量方法的相关要求和规定。

　　3.4 房地产企业税收筹划目标。

　　3.4.1  基本目标

　　企业的税收筹划活动想要取得成功，要纵观全局也要充分考虑成本效益的原则。企业的筹划活动是需要考虑成本的，比如聘请外部专家的劳务费，资料调研费等。房地产企业的涉税种类很多，企业的税收筹划不是单纯的就某一税种进行筹划，也不是仅仅使企业的整体税负降低而不考虑其他成本的支出，企业进行税收筹划的成本支出大于税收筹划带来的收益，那么税收筹划活动无疑是失败的。此外，税收筹划活动的前提是遵循税收法律、法规和相关政策。一个税收筹划方案如果违背了税法相关的规定，跳出了税法规定的范围，即使这个方案规划得再好，最终也难以行之有效，税收筹划活动也是失败的。因此房地产企业税收筹划基本目标是企业价值最大化、纳税风险最小化。

　　3.4.2  主要目标

　　房地产企业之所以仔细认真研究税收相关政策，费尽心思绞尽脑汁精心进行税收筹划活动，就是因为经过成功地税收筹划活动，可以减少企业税款支出，为企业节省一大笔资金，用于扩大企业经营活动或者维持现有经营活动的稳定性。所以房地产企业税收筹划主要目标是降低企业纳税成本和缴纳税款，减轻企业纳税负担，尽可能实现企业税负转嫁，并设法延期纳税以此达到税收筹划效果。

　　3.5 本章小结。

　　本章主要介绍的是房地产企业税收筹划的依据和目标。主要内容包括房地产企业税收筹划的意义；税收筹划的税收环境、经济环境、行业竞争等外部环境和管理层、财务人员、其他部门等内部环境；税收筹划的法律政策、会计准则等客观依据；税收筹划的基本目标和主要目标等。