房地产企业税收筹划案例分析

　　第五章 房地产企业税收筹划案例分析

　　5.1 案例单位概况。

　　DQ 房地产开发有限公司（简称 DQ 公司）成立于 2007 年，是位于河北省的一家具有独立法人资格、以房地产开发与经营为核心业务的综合性民营房地产开发公司。截止 2014年，公司注册资本为 9000 万元，总资产 59864 万元，其中流动资产 56871 万元，流动负债 21465 万元，长期借款 8500 万元。公司下设星桥物业公司和汇桥投资公司。公司现有员工 300 余名，高级技术职称干部 68 人，高级管理干部 50 人。集团公司设有工程部、开发部、预算部、财务部、企划部、销售部、总经办等多个部门，技术力量雄厚。公司主营项目包括：主营房地产开发、项目投资、项目代建、建筑施工、营销策划、房地产中介服务、物业服务、建材经销、商业贸易、影视制作、矿业开发等。财务岗位包括收入会计岗、费用会计岗、成本会计岗、总账会计岗等，但是各岗位分工不明确，也没有独立核算的税务会计岗位，公司为集团运营，目前年营运额为 7000 万元。

　　5.2 案例背景。

　　DQ 公司和其他房地产企业一样，在开发经营过程中，不可避免地要缴纳营业税（2016年 5 月 1 日后改征增值税）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、契税、耕地占用税、印花税、土地增值税、企业所得税等众多税种。企业管理层目前税收筹划意识浅薄，没有成立专门的税务部门或设置独立的税务岗位，对税收筹划工作不够重视，企业纳税申报和税务测算工作由财务人员单独完成。由于公司现在财务人员配备不足，且现有财务人员的综合素质水平和业务能力不够高，对成本费用的核算不够清晰，导致了企业年度核算存在很大问题；此外，财务部门与其他部门沟通较少，财务人员对税收政策的相关理解和把握不到位，对税负状况的测算不够准确，导致了企业面临很高的税务风险。

　　5.3 案例材料。

　　DQ 公司开发建设的锦绣城一期项目包括普通标准住宅和高档住宅两部分，2015 年企业开发完工后取得销售收入为 25538 万元，实现利润总额 6500 万元，缴纳营业税 1277 万元，城建税 89.39 万元，教育费附加 38.31 万元，地方教育费附加 25.54 万元，缴纳土地增值税 2694 万元，缴纳企业所得税 1625 万元，其他税费合计 820 万元，共计缴纳税费合计 6569 万元，超过了企业当年的净利润。税负结构中：营业税及附加占比 21.77%,土地增值税占比 41.01%,企业所得税占比 24.74%,其他税费占比 12.48%.可以看出，企业纳税的三座大山是营业税、土地增值税、企业所得税。

　　5.4 案情分析。

　　5.4.1  企业纳税问题

　　从上述资料可以看出，DQ 公司缴纳土地增值税偏高，占到了公司总税额的 40%以上。

　　仔细发现造成土地增值税较高的原因是企业开发销售锦绣城一期项目中，企业虽然对普通住宅和高档住宅进行了分开核算，但是普通标准住宅的土地增值率为 22.31%,企业未能利用普通标准住宅增值率低于 20%免缴土地增值税的优惠政策，导致企业普通住宅部分多交700 万元左右的土地增值税。

　　企业将当年销售的预收款挂在往来账上，并没有及时告知税务机关。按照税法规定，企业销售不动产收到预收款时营业税纳税义务已经发生，要进行预缴税款的纳税申报。税务机关对此认定为偷税行为，要求企业限期补足欠缴营业税金及附加 22 万元以及滞纳金2.21 万元，并对企业进行了一倍欠缴税金数额的处罚。此外由于部门之间沟通不及时，财务部门未及时收到销售部门反馈，导致少计收入 260 万元，税务机关虽未对此认定为偷税行为，但也给与了 4.37 万元的处罚，此外要求企业补足欠缴税金及附加。此外企业在计算土地增值税时，开发费用采用利息据实扣除法，但企业借款中有部分是向非金融机构借款，利率明显高于同期商业银行贷款利率，但是企业并未对超出利息限额部分扣除，税务机关对此进行了相应地处罚措施。

　　此外在发票管理方面疏于管理，公司存在着一定的假发票和不合规发票，属于业务招待费的发票被计入了差旅费，部分发票存根联和发票联的金额不相符，增值税专用发票遗失没有及时采取措施，发票丢失后采取补救措施不积极。尽管当年房地产业还没开征增值税，取得增值税专票进项税额不能抵扣销售不动产，但是发票的管理工作不到位，影响了企业规范业务流程的运转和未来发展。

　　5.4.2  税务处理原因分析。

　　造成上述原因主要在于公司纳税意识不高，在面临外界资金压力下，把偷税漏税看作是筹划，不仅被税务机关罚款，影响了企业正常生产经营活动，还严重影响了企业的信誉和资质和企业的对外融资水平。公司全局意识不够，将一切税务工作及其出现的问题全部推到财务人员甚至整个部门身上。公司没有专门的税务岗位，缺乏有效的税务管理机制，公司实际业务发生后才意识到纳税金额较高，想要通过账面处理就犯了法律的禁区。公司内部沟通机制不健全，财务部门与其他部门之间的信息传递不够及时准确，造成了企业多缴税款现象，给企业带来了一定的损失支出。财务人员水平参差不齐，整体素质不高，且对税会之间的差异理解不到位，体现了公司财会力量薄弱，且税务核算问题突出特别缺乏未雨绸缪的策略。

　　5.5 企业税收筹划状况。

　　在经历了上一年承担高额税负及被税务机关处罚的教训后，公司管理层认识到了问题的严重性，并自觉地意识到税收筹划工作的紧迫性和重要性，在经过高层会议沟通后，公司管理层开始重视税收筹划的工作，并要求各部门相互配合、相互协调，以提升公司整体价值利益为目标，将税收筹划的理念贯彻每一部门中去，贯彻到企业日常的经营管理活动和财务会计核算流程的工作中去。公司还鼓励财务部门人员在业余时间考取注册会计师和注册税务师，鼓励他们在业余时间认真学习和研读相关会计准则和税收政策，不断充实自己的专业理论知识，深入贯彻领会计准则和税收政策制定依据标准和实质内涵，在财务部门后续招聘中，引进一些在税收筹划有过相关实践研究工作的高水平高素质人员，以便后续税收筹划工作科学合理地展开进行。

　　成功的税收筹划方案，离不开健全的会计核算体系。企业开始特别重视财务工作，将财务工作深入到税收筹划的各个环节，并设立纳税会计岗位，建立一套属于自己的税收筹划核算体系。在企业进行重大经营活动决策投资时要有财务人员参与其中，要认真听取财务人员建议。此外，公司从外界聘请税务专家结合公司的发展模式，具体业务，经营现状，给出合理建议，建立一套科学完备的税收筹划方案。

　　本着"抓大放小"原则，以未来缴纳增值税为背景，选取土地增值税和企业所得税，其他税种因税负较轻或税收筹划空间较小而决定放弃节税筹划，但加强会计核算处理流程，确保依法纳税，避免错记账务、错纳税款，给公司造成不必要的经济损失。受文章篇幅和公司提供资料局限，本文仅选择土地增值税予以介绍和分析。

　　5.6 DQ 公司税收筹划建议。

　　DQ 公司正在开发建设锦绣城二期项目，该项目位于市区，占地面积 22120m2,建筑面积 57973 m2,其中普通住宅建筑面积为 39273 m2,高档住宅建筑面积为 18700 m2.企业支付土地价款及相关税费 7300 万，其中普通住宅分摊 4876 万元，高档住宅分摊 2424 万元。

　　房地产开发成本结合一期开发项目，估算为 11500 万元左右，普通住宅分摊 7820 万元，高档住宅分摊 3680 万元。该项目建设周期为 2015 年 1 月至 2016 年 12 月。房屋建成后对外销售时，暂定普通住宅单价为 5500 元/ m2,高档住宅单价为 7700 元/ m2.此外企业发生的财务利息为790万元，能够取得金融机构借款证明。当地规定的最大加计扣除数为20%,当地教育费附加及地方教育费附加税率分别为 3%和 2%.

　　针对公司经济业务资料，结合国家"营改增"试点前后的法律政策规定，从实施营改增前后对比角度，建议公司围绕如下环节开展税收筹划--5.6.1  营改增之前的税收筹划。

　　营改增之前，DQ 公司的流转税主要是营业税。

　　（1）假设公司进行会计核算时，并没有区分普通住宅和高档住宅，而是放到一起进行纳税核算如下：

　　支付土地使用权价款=7300 万元销售收入=39273×0.55+18727×0.77=36000 万元营业税=36000×5%=1800 万元城建税、教育费附加及地方教育费附加=1800×（7%+3%+2%）= 216 万元房地产开发成本=11500 万元（7300+11500）×5%=940 万元>790 万元，所以房地产公司不需要提供金融机构借款证明，开发费用按照土地价款和开发成本两项和的 10%计算。

　　房地产开发费用=（7300+11500）×10%=1880 万元其他 20%加计扣除费用=（7300+11500）×20%=3760 万元可扣除项目总计=7300+11500+1880+3760+1800+216=26456 万元土地增值额=36000-26456=9544 万元土地增值率=9544÷26456×100%=36.07%,适用 30%挡税率，速算扣除数为 0土地增值税税额=9544×30%=2863 万元利润总额=36000-1800-216-7300-11500-1880-2863=10441 万元企业所得税=10441×25%=2610 万元净利润=10441-2610=7831 万元企业缴纳税款合计=1800+216+2863+2610=7489 万元（2）普通住宅和高档住宅分开核算时：普通住宅销售收入=39273×0.55=21600 万元销售税金及附加=21600×5%×（1+7%+3%+2%）=1210 元可扣除项目总计=（4876+7820）×（1+10%+20%）+1210=17715 万元土地增值额=21600-17715=3885 万元土地增值率=3885÷17715×100%=21.93%,适用 30%挡税率，速算扣除数为 0普通住宅土地增值税税额=3885×30%=1166 万元高档住宅销售收入=18700×0.77=14400 万元销售税金及附加=14400×5%×（1+7%+3%+2%）=806 元可扣除项目总计=（2424+3680）×（1+10%+20%）+806=8741 万元土地增值额=14400-8741=5659 万元土地增值率=5659÷8741×100%=64.74%,适用 40%挡税率，速算扣除数为 5%高档住宅土地增值税税额=5659×40%-8741×5%=1827 万元分开核算时普通住宅和高档住宅土地增值税税额总和=1166+1827=2992 万元分开核算时利润总额=36000-1210-806-7300-11500-1880-2992=10312 万元分开核算时企业所得税税额=10312×25%=2578 万元分开核算时企业净利润=10312-2578=7734 万元分开核算时缴纳税款总额=1800+216+2992+7734=7586 万元本案例所指的纳税总额在营改增前包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税，企业所得税，营改增后的纳税总额包括上述除营业税外的税种以及增值税。后面的案例计算分析也是以此为基础。值得注意的是，本案例将净利润和纳税总额所做的对比，营改增前后还是有些出入的，这是因为除了增值税是价外税，其他的税种则都为价内税。因此当一种筹划方案尽管纳税总额高于另一种方案，我们并不直接否定纳税总额高的方案，还要看该方案的净利润情况如何。如果该方案的净利润高于另一种方案，即使纳税总额高于另一方案，我们也选择这种方案，毕竟企业进行税收筹划并不单纯是为了少缴税款，更重要的是看企业纳税总额低了，企业价值如何变化，其中净利润是企业价值的一个间接反映指标。

　　通过对比看出，分开核算比合并核算缴纳土地增值税多出了 129 万元（2992-2863），净利润减少了 32 万元（2610-2578），纳税总额增加 97 万元（7586-7489）分开核算后不仅净利润减少，而且企业纳税总额还升高了。如果分析只到这里的话，我们会认为普通住宅和高档住宅不分开核算比分开核算更有利，跟会计制度规定的企业要健全会计核算的精神相违背，也跟财务管理流程标准化不相适应。

　　但是仔细分析可以看出，分开核算后，普通住宅的增值率在 20%以上，没有达到普通标准住宅土地增值税 20%优惠税率以下，企业可以采取适当措施将其增值率降到 20%以下。

　　方法一：降低价格法普通住宅的单价由 5500 元/ m2降到 5400 元/ m2.

　　降价后普通住宅销售收入=39273×0.54=21207 万元降价后销售税金及附加=21207×5%×（1+7%+3%+2%）=1188 元降价后可扣除项目总计=（4876+7820）×（1+10%+20%）+1188=17693 万元降价后土地增值额=21207-17693=3514 万元降价后土地增值率=3514÷17693×100%=19.86%<20%,免交土地增值税。

　　分开核算降价后普通住宅和高档住宅土地增值税税额总和=0+1827=1827 万元分开核算降价后利润总额=21207+14400-1188-806-7300-11500-1880-1827=11106 万元分开核算降价后企业所得税税额=11106×25%=2777 万元分开核算降价后企业净利润=11106-2777=8330 万元分开核算降价后缴纳税款总额=1188+806+1827+2777=6597 万元分开核算降价后比不分开核算，尽管收入减少了 393 万元，但土地增值税减少了 1037万元（2863-1827），使得净利润增加 499 万元（8330-7831）的同时，纳税总额下降 892万元（7489-6597）。

　　分开核算降价后比分开核算不降价，尽管收入减少了 393 万元，但土地增值税减少了1166 万元（2992-1827），使得净利润增加 596 万元（8330-7734），纳税总额反下降 989 万元（7586-6597）。

　　方法二：适当增加扣除成本在普通住宅单价不变的情况下，追加 230 万元的投资资用于配套基础设施的建设，此时普通住宅开发成本变为 8050 万元。

　　扣除项目总金额=（4876+8050）×（1+10%+20%）+1210=18014 万元土地增值额=21600-18104=3586 万元土地增值率=3586÷18014×100%=19.91%<20%,免交土地增值税。

　　方法三：采用精装修法房地产企业可以将普通住宅进行精装修再出售，普通住宅精装修成本投资为 400 元/m2,共计增加收入为 39273×0.04=1571 万元，相应地扣除成本也增加 1571 万元，但是注意这部分精装修陈本不可以加计扣除。

　　精装修普通房销售收入=21600+1571=23171 万元税金及附加=23171×5%×（1+7%+3%+2%）=1298 万元扣除项目总额=1298+（4876+7820）×（1+10%+20%）+1571=19374 万元土地增值额=23171-19374=3797 万元土地增值率=3797÷19374×100%=19.60%<20%,免交土地增值税。

　　下面我们通过表格的方式看一下三种筹划方式的区别：我们可以看到，无论对普通住宅采用何种方法，当房地产企业同时建有普通住宅和非普通住宅时，一定要分开核算，这有利于我们加强会计核算工作，同时对普通住宅采用适当方法，可以将其增值率控制在临界点附近以利用优惠政策减少土地增值税纳税额度。以普通住宅为例，可以通过降价销售、加大扣除成本、销售精装修房等方法，将其增值率控制在 20%以下，无论哪种筹划方式，纳税总额均比筹划前有所降低，且净利润有所提高。但是对比三种方式，销售精装修房屋实际变相提高了房屋价格，尽管净利润提高幅度大于纳税增加额度，而且增加额度大于两外两种方法，但是这种操作方法有一定风险性，购房者未必会了房价提高而买单。适当降低价格法和加大扣除成本法更比较实际，二者净利润增加额度虽没有销售精装修房屋那么大，但实际操作比较容易，尤其降低房价法，更容易吸引购买者。

　　5.6.2  营改增之后的税收筹划。

　　该项目开工建设在营改增实行日之前，属于老项目范围，企业可以采用一般计税方法计算增值税，也可以采用用简易计税方法。由于营改增后房地产企业土地增值税计算具体细则方法还没出来，我们暂按照营改增前的计算思路进行计算。值得注意的是，增值税是价外税，计算土地增值税扣除项目时是不能包含其中的。

　　（1）选择一般计税方法。

　　以不分开核算项目为例采用一般计税方法，假定房屋销售价格均不变，销售总收入为36000 万元，考虑到房地产购买货物、劳务或服务时，进项税适用不同税率，比如直接购买原材料适用 17%,接受建筑业提供劳务适用 11%,接受勘察设计服务适用 6%.这里假定房地产成本含有 11%的税率，即房地产企业将全部工程承包给建筑公司。

　　增值税销售额=（36000-7300）÷（1+11%）=25856 万元增值税销项税额=25856×11%=2844 万元进行税额=11500÷（1+11%）×11%=1139 万元增值税纳税额=2844-1139=1705 万元城建税、教育费附加及地方教育费附加=1705×（1+7%+3%+2%）=205 元不含增值税销售收入=36000÷（1+11%）=32432 万元房地产开发成本=11500÷（1+11%）=10360 万元房地产开发费用=（7300+10360）×10%=1766 万元20%加计扣除金额=（7300+10360）×20%=3532 万元允许扣除项目总额=205+7300+10360+1766+3532=23163 万元土地增值额=32432-23163=9269 万元土地增值率=9269÷23163×100%=40.02%,适用 30%挡税率，速算扣除数为 0土地增值税税额=9269×30%=2781 万元利润总额=32432-205-7300-10360-1766-2781=10021 万元企业所得税=10021×25%=2505 万元净利润=10021-2505=7516 万元企业缴纳税款合计=1705+205+2781+2505=7195 万元（2）选择简易计税方法。

　　以不分开核算项目为例采用简易计税方法。增值税简易计税时适用 5%的征收率，且土地价款不得在计算时扣除，因此采用简易计税方法时，房地产开发成本所含进项税额也不得扣除，这部分税额直接计入成本。

　　增值税纳税额=36000÷（1+5%）×5%=1714 万元城建税、教育费附加及地方教育费附加=1714×（1+7%+3%+2%）=206 元不含增值税销售收入=36000÷（1+5%）=34286 万元房地产开发成本为 11500 万元房地产开发费用=（7300+11500）×10%=1880 万元20%加计扣除金额=（7300+11500）×20%=3760 万元允许扣除项目总额=206+7300+11500+1880+3760=24646 万元土地增值额=34286-24646=9640 万元土地增值率=9640÷24646×100%=39.11%,适用 30%挡税率，速算扣除数为 0土地增值税税额=9640×30%=2892 万元利润总额=34286-206-7300-11500-1880-2892=10508 万元企业所得税=10508×25%=2627 万元净利润=10508-2627=7881 万元企业缴纳税款合计=1714+206+2892+2627=7439 万元可以看出，合并核算情况下，采用简易计税比采用一般计税净利润增加 365 万元（7881-7516），纳税总额提高 244 万元（7439-7195），其中增值税提高了 9 万元，其他的税额虽有上升，但都是在净利润之前扣除。综合考虑，我们采用简易计税方法，因为企业的税收筹划活动不一定是企业所缴纳的税额越少越好，我们还要考虑企业净利润，因为净利润在一定程度上体现了企业盈利能力，是财务管理活动中不可忽视的重要因素。尽管如此，采用简易计税方法计算增值税，不代表对外购货物服务的进项税额忽略，不代表对发票管理松懈，不代表不重视财务会计核算制度和流程的规范和健全。

　　（3）普通住宅与高档住宅分开核算。

　　上述营改增之后的计算过程没有分开核算普通住宅和高档住宅，分开核算普通住宅和高档住宅，并进行税收筹划的计算过程和方法同上，计算过程略，以表格的形式反应如下：

　　采用营改增一般计税方法，降价税收筹划时，普通房屋降价为 5280 元/ m2,增加成本筹划时，需要增加 485 万元开发成本，销售精装房筹划时需要追加投资 1000 元/ m2,可以使得普通住宅土地增值率在 20%以下，以上金额为含税金额。

　　采用营改增简易计税方法，降价税收筹划时，普通房屋降价为 5330 元/ m2,增加成本筹划时，需要增加 400 万元开发成本，销售精装房筹划时需要追加投资 700 元/ m2,可以使得普通住宅土地增值率在 20%以下。

　　通过比较营改增后分开核算住宅项目时，简易计税方法计算出的净利润高于一般计税方法，相应地纳税总额也高。但综合考虑用简易计税方法，因为净利润的增加额大于增值税的增加额，企业进行税收筹划最终要跟企业价值最大化的目标相一致。

　　5.6.3  销售业务相关问题的税收筹划。

　　（1）销售房产充分考虑代收费用。

　　房地产公司在对外销售房屋时，无论销售精装房还是销售毛坯房，可以考虑代收费用的因素。当房地产企业将代收费用作为价外费用并入企业收入中作为计税基础时，计算土地增值税时，可以将价外费用计入房地产的开发成本，但不可以计入 20%加计扣除地基数。

　　尽管如此，从土地增值税计算的角度考虑，将代收费用考虑进去，土地增值额不变的情况，计算土地增值额时可扣除的成本增加，可以降低土地增值率，从而降低企业应纳土地增值税额。

　　DQ 公司在对外销售普通住宅时，对部分收入采用代收费用筹划方法。销售收入为 1848万元，可扣除总成本 1400 万元，代收费用包括 420 万元。

　　不考虑代收费用情况下：

　　DQ 公司土地增值额=1848÷1.05-1400=1760-1400=360 万元DQ 公司土地增值率=360÷1400×100%=25.71%〈50%,适用 30%的税率DQ 公司应缴纳土地增值税=360×30%=108 万元将代收费用计入收入中，同时增大成本，但不得作为 20%加计扣除基数。

　　DQ 公司土地增值额=1848÷1.05+420-1400-420=360 万元DQ 公司土地增值率=360÷1820×100%=19.78%〈20%,免征土地增值税（2）销售方式和渠道选择。

　　此外房地产公司还可以采用成立独立销售分公司的方法来进行税收筹划。对锦绣城二期部分房屋由销售分公司对外销售，对老项目采用 5%的征收率为基础按照简易计税方法计算增值税。

　　假定 DQ 公司对外销售的普通住宅 4200 m2,销售单价为 5500 元/m2,对外销售时可扣除项目金额为 1700 万元。

　　①直接对外销售时，取得不含税收入=4200×0.55÷（1+5%）=2200 万元土地增值额=2200-1700=500 万元，土地增值率=500÷1600×100%=31.25%〈50%,适用 30%的税率应缴纳土地增值税=500×30%=150 万元DQ 公司税前利润=2200-1700-180=320 万元，应纳企业所得税=320×25%=80 万元DQ 公司净利润=320-80=240 万元DQ 公司应缴纳增值税=2200×5%=110 万元DQ 公司应缴纳城建税及附加=110×（7%+3%+2%）=13.2 万元DQ 公司应缴纳税费总和=150+80+110+13.2=253.2 万元②如果DQ公司成立独立销售分公司，先将房屋以5000元/m2的价格出售给销售分公司，分公司再以 5500 元/m2的价格对外出售。

　　DQ 公司不含税收入=4200×0.5÷（1+5%）=2000 万元DQ 公司减少增值税=（2200-2000）×5%=10 万元DQ 公司减少城建税及附加=10×（7%+3%+2%）=1.2 万元DQ 公司可扣除项目金额=1700-1.2=1698.8 万元DQ 公司税前利润=2000-1698.8=301.2 万元分公司不是房地产企业，不适用土地增值税 20%加计扣除政策和普通标准住宅 20%临界点的优惠政策。

　　分公司缴纳增值税=（2200-2000）×5%=10 万元分公司缴纳城建税及附加=10×（7%+3%+2%）=1.2 万元分公司土地增值额=2200-2000-1.2=198.8 万元分公司土地增值率=198.8÷2001.2×100%=9.93%,适用 30%的税率分公司缴纳土地增值税=198.8×30%=59.64 万元分公司税前利润=2200-2000-59.64-1.2=139.16 万元DQ 公司税前总利润=301.2+139.16=440.36 万元DQ 公司应缴纳企业所得税=440.36×25%=110.09 万元DQ 公司净利润=440.36-110.09=330.27 万元DQ 公司缴纳税费总和=59.64+110.09+110+13.2=292.93 万元尽管缴纳税费总和有所增加，但是通过设立独立销售分公司适当企业净利润增加了90.27（330.27-240）万元。符合税收筹划企业价值最大化这一基本目标。

　　5.7 案例启示。

　　锦绣城二期开发项目属于税法规定的老项目，通过上面的分析过程，采用简易计税方法优于一般计税方法。但企业后期开发建设项目均属于新项目，且企业不符合小规模纳税人的条件，未来仍要以一般计税方法为基础进行计算。所以，企业应从当下做起，应加强对票据和凭证的管理。对外购货物或服务要取得增值税专用发票，同等条件下选择增值税一般纳税人；小规模纳税人提供的价格优惠时，一定要取得小规模纳税人委托税务机关代开的增值税专用发票。对供应商不提供发票或提供发票有错误的，要及时催促对方并尽快索取发票，对提供虚假发票的供应商，应拒绝再次与其合作，并列人供应商黑名单。

　　伴随着 2016 年 5 月 1 日起，房地产业正式踏入营改增的征程，营业税即将成为历史，增值税将扑面而来，DQ 公司和其他房地产企业也要做好充足准备来应对这种变化。增值税属于价外税，其销售不动产对应地进项税额可以进行抵扣，所以发票的管理就显得格外重要。发票和票据管理属于财务人员职责范围，要健全发票管理制度，采购人员取得增值税专用发票及其他合法支出票据凭证后，及时交与财务人员认证抵扣。财务人员每月月底几天将增值税专用发票认证抵扣完，并做好公司当月的增值税纳税预估状况。发票丢失实行问责制，并给与适当惩罚措施，丢失或损毁发票要及时与税务机关沟通，尽快找到补救措施。最后，财务人员一定要重视并做好财务管理规范化和会计核算系统化的工作。

　　5.8 本章小结。

　　本章以 DQ 公司为例，针对公司老项目锦绣城一期项目在涉税方面所面临问题进行了分析，以此作为切入点，结合房地产业纳入"营改增"试点征收范围的背景，对老项目中的锦绣城二期项目提出了相应地税收筹划方案和策略，并得出一些案例启示。