房地产企业纳税状况与征管

　　第二章  房地产企业纳税状况与征管。

　　2.1 房地产税收结构。

　　2.1.1  流转税构成。

　　（1）营业税。

　　2016 年 5 月 1 日前房地产企业流转税主要还是以营业税为主，营业税是对中国境内企业提供应税劳务、转让无形资产（不包括营改增中转让商标权、转让着作权、转让专利权、转让非专利技术等）和销售不动产征收的一种商品劳务税。房地产企业营业税纳税环节主要是在房地产的对外销售阶段。

　　（2）增值税。

　　增值税是对中国境内销售货物、提供应税劳务和应税服务以及进口货物的单位或个人征收的一种流转税。自 2016 年 5 月 1 日起，房地产业和其密切相关的上游产业建筑业也都将被纳入"营改增"试点征收的范围，建筑工程和房地产经营活动都改为缴纳增值税，同时房地产企业对外销售或租赁房屋时取得的之相关的进项税额可以进行抵扣，但前提是必须取得合法的票据或完税凭证。

　　2.1.2  资源税结构。

　　资源税主要包括土地增值税、土地使用税、耕地占用税。

　　（1）土地增值税。

　　土地增值税是对让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税采用四级超率累进税率征收方法，具体计算方法见表 2-1.

　　对房地产企业土地增值税征收主要发生在房地产企业的销售阶段，因为这个阶段企业出售房屋涉及到了产权变更。此外房地产企业将房屋用于非福利性质的赠送、抵债、非货币性资产交换、投资联营等发生房屋权属变更的，也要视同销售缴纳土地增值税。

　　（2）土地使用税。

　　土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。土地使用税采用从量计征的方式，即以土地使用人实际占用的土地面积为计税依据。每平方米的征税额度由各省、自治区、直辖市地方政府根据当地的经济发展状况和市政建设形势合理确定。房地产企业除了将房屋和土地的所有权或使用权让渡给其他单位个人不用缴纳土地使用税，其他前期开发准备阶段、工程建设阶段或自用经营阶段均需缴纳土地使用税。

　　（3）耕地占用税。

　　耕地占用税是从保护国家有限耕地资源出发，对占用了耕地却没有从事相关农业建设活动的单位个人所征收的一种资源税。和土地使用税一样，耕地占用税采用从量计征的方式，且采取地区差别定额税率。由于土地使用税和耕地占用税是两个互斥的税种，所以对耕地占用税征收主要发生在房地产企业在新征用的耕地上进行期限不超过一年的前期准备阶段。房地产企业使用新征用耕地满一年后不再缴纳耕地占用税，而是缴纳土地使用税。

　　2.1.3  所得税结构。

　　所得税主要包括企业所得税和个人所得税。对房地产企业来说主要是指企业所得税。

　　企业所得税是指中国境内企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得所征收的一种税。房地产企业所得税的收入来源主要包括：销售货物所得；提供劳务所得；转让财产所得；股息、红利权益性投资所得；利息、租金、特许权使用费所得；其他所得等。

　　2.1.4  其他相关税种。

　　其他税种主要包括房产税、契税、印花税等。

　　（1）房产税。

　　房产税是对拥有房屋产权所有人或实际使用人而征收的一种财产税。房地产企业缴纳房产税主要发生在房屋建成后没有对外转让，而是被房地产企业用于内部经营或对外出租的阶段，相应地房产税计税依据包括从价计征和从租计征方式，二者适用税率各不相同。

　　（2）契税。

　　契税主要是以中国境内的土地房屋权属为对象，对产权承受方征收的一种税。国家规定契税的税率一般在 3%至 5%不等，但各省、自治区、直辖市地方政府可以根据本地经济发展水平的实际情况，在上述税率范围内因地制宜制定适合本地的税率。房地产企业缴纳契税主要发生在房地产前期准备阶段中的取得土地使用权过程。此外，房地产企业接受其他企业以房屋或土地投资入股、抵偿债务、赠送或置换土地房屋的，税务机关也会结合实际情况对企业酌情征收契税。

　　（3）印花税。

　　印花税主要是指在中国境内签订合同，使用营业账簿或权利许可证照的相关当事人所征收的一种行为税。房地产企业缴纳印花税的阶段还是很多的，基本上涉及到合同签订的阶段都要涉及到印花税。房地产企业对外销售阶段，一般根据其合同所记载交易金额，适用"产权转移书据"税目，按照 0.05%税率征收印花税。

　　2.2 房地产税负状况。

　　2.2.1  税负结构状况。

　　本文整理归纳的房地产行业在 2012 年至 2014 年近三年的税负结构资料。房地产行业的税收总额一直呈上升趋势，结合表 2-3 房地产税收收入在国家总税收收入中所占比重的发展趋势，可以看出房地产税收上涨趋势高于国家总税收的上升趋势。近三年来，房地产业缴纳的主要税种中，营业税、土地增值税和企业所得税占了大部分，这三项税额之和占到房地产企业纳税总额的 70%左右，是房地产行业需要重点关注和筹划的税种，"营改增"之后，对房地产营业税的筹划也将改为对增值税的筹划。

　　2.2.2  税负水平状况。

　　房地产税负率逐年加大，十年的时间，房地产税负从 12%上升到25%左右，与此同时，房地产税收对国家总税收的年贡献率也从 6%提高到 14%左右，上升了八百分点左右，房地产业的发展状况直接影响着国家经济发展。基于此，房地产业也一直是国家重点监管和调控的对象。此外，房地产行业高税负为其税收筹划活动提供了很大的筹划空间，而房地产行业也完全有必要进行税收筹划。

　　2.3 房地产业税收征管形势与趋势。

　　2.3.1  房地产业税收征管方式。

　　房地产企业从开工建设到完工销售需要的时间比较长，一般涉及到跨期的问题，征税机关不会等到房地产企业将建造房屋全部完工销售完毕才去征税，所以在实际中对房地产企业征税一般采用采用预征税款的方式。房地产业实行"营改增"后，对其销售的房屋按5%的预征率在不动产所在地预缴税款，然后向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　如果房地产企业采用预收款销售方式，则企业在收到预收款时，按照 3%预征率预缴增值税。

　　为了加强税源控制，保证税款及时上缴国库，对房地产企业的土地增值税也采用预征税款的方法，预征率由各地区结合当地实际情况确定。房地产企业在完工前取得预收款收入，对房地产企业所得税的征收也采取分季或分月预征税款的方法。

　　2.3.2  房地产业税收征管形势。

　　房地产行业由于其税负高、缴纳税额也居高不下，所以房地产业的税收是国家税收收入的重要来源，也是国家一直以来重点监管和重点稽查的对象。在实际中，房地产税收征管工作难度较大。一方面，房地产企业涉税种类繁多、且存在重复征税的特征，房地产企业的会计核算工作比较复杂；另一方面，房地产企业一次性资金投入高、资金回拢速度慢、资金回收期长、而且纳税金额远高于其他行业，这导致房地产企业纳税积极性不高，从而为税收征管工作设置不少障碍。比如，很多房地产企业故意隐瞒出售房屋的实际销售价格，预售的款项挂在"其他应收应付款"往来账上而不进行纳税申报，利用成本费用核算漏洞和不能准确取得费用支出凭证虚构夸大房地产开发成本费用的支出，这些作法都无疑会大大增加实际税收征管的难度。

　　2.3.3  房地产业税收征管趋势。

　　鉴于以上情形，随着 2016 年 5 月 1 日起，房地产业被全面纳入"营改增"试点征收范围，未来房地产征管趋势应采用更加合理的税收征收制度。房地产企业会被要求健全会计核算制度、规范会计核算流程、提供准确会计核算资料、依据会计准则科学、合理、恰当、及时确认收入，成本费用的支出要能提供准确合法的凭证和票据，纳税义务发生时要及时进行纳税申报。税务机关会进一步加强对房地产企业及时纳税的辅导宣传，在源头上强化监管房地产行业税源漏洞和空白区，加大对有着偷税漏税等违法行为的房地产企业的惩罚力度。