中国房地产投资发展历程及现状

　　3 中国房地产投资发展历程及现状

　　近年来我国房地产投资的迅速发展，其中也出现了一些问题。本节将阐述我国房地产投资发展现状，房地产投资在经济增长中表现出的问题，引出下文研究房地产投资与经济增长互动关系，正确认识房地产投资与经济增长的关系的必要性，使房地产投资与经济增长协调发展。

　　3.1 中国房地产业发展历程。

　　1949 年新中国成立后，我国实行土地制度改革，实行农民土地所有制。不久，土地转化为集体所有制度，中国的土地买卖市场消失。20 世纪 50 年代到60 年代期间，我国通过赎买等方式逐步确立了社会主义房地产业的公有制，国企具体执行房子的开发建设，建房资金基本由国家投资，在这样计划经济体制下，房地产行业得不到发展，住宅建设停滞。

　　1978 年后，随着土地制度，住房制度以及房地产生产方式等出现了变化，在新的历史机遇和历史条件下，房地产业在新时期得到了蓬勃发展。1979 年企事业单位参与到住房投资中来，房地产投资主体出现多元化，开始了社会化建房历程，与此同时商品房开始出现。80 年代初期邓小平关于城市建设住宅、分配房屋的一系列讲话，为房地产市场的发展提供了政策支持，由此拉开了住房商品化、房地产市场化的序幕，有外企开始加入中国房产建设。

　　1998 年我国开始了货币化住房分配，国家的住房制度改革，有效的促进了房地产市场的发展繁荣。

　　2000 年我国房地产禁止入市的条例解禁，房地产市场快速发展。"城市建设与投资数量的关系越来越紧密，政府开始重点关注房地产。

　　2004 年国家采用信贷紧缩政策打压房地产价格猛涨的趋势，房地产投资进入了调整期。2014 年提出的"双向调控",中国楼市逐渐进入"新常态".

　　我国的房地产业投资历程是随着土地制度的改革和房地产政策的调整逐步发展的，我国的房地产投资发展历程可以归纳为四个阶段：

　　2015 年政府工作报告中提出要稳定住房消费，支持、促进房地产市场稳定健康发展，把一些存量房转为公租房和安置房。随着政策放松空间的加大，房地产市场迎来新的暖风期。

　　3.2 中国房地产投资发展现状。

　　3.2.1 中国房地产投资总额增长快。

　　中国房地产市场发展非常迅速，根据国家统计局发布的权威数据显示，截至 2014 年 11 月，中国房地产投资额当年累计值达 86601.36 亿元，相比 2013年我国房地产开发投资额为 86013.38 亿元没有产生较大变化。

　　总体来看，自 2000 年以来房地产投资额呈现迅速上升趋势，至 2013 年，房地产投资额增长了近 20 倍。

　　2000-2013 年房地产投资增长百分点呈现周期波动，从现有图示显示为 3-4年一个周期。2010 年开始增长率下降较为迅速，至 2012 年增长率下降至 2000年以来最低点，2013 年房地产增长率有所上升，但相比往年依旧处于低点，房地长投资增长率的下降一方面与国家各种宏观调控政策有关，另一方面房地产投资基数已经处于较大的位置。

　　总体来说房地产投资增长率都高于 15%,相比同期 GDP 增长率，房地产增长率处于较高的增长速度。

　　2013 年我国房地产投资额占 2013 年国内生产总值（GDP）15.12%,占 2013年固定资产投资的 19.70%.2000 年自房地产入市解禁以来，房地产投资不断加大，房地产投资占 GDP 的比重逐年上升，房地产投资成为拉动内需的重要力量。

　　2000 年房地产投资规模为 4984.05 亿元，2013 年房地产投资规模增至86013.38 亿元，房地产投资占 GDP 的比重从 2000 年的 5.02%不断上升到 2013年的 15.12%.

　　3.2.2中国房地产投资资金来源单一。

　　我国房地产企业开发投资资金来源主要有国内贷款、外资、自筹资金及其他资金等 4 种形式。截止到 2014 年 11 月全国房地产开发投资资金来源累计值达 144688.96 亿元，较上年同期增加 3883.59 亿元，同比上升 2.8%.其中 2000年至 2014 年 11 月房地产投资资金来源规模。

　　据表分析，2013 年房地产投资资金来源总计为 122122.47 亿元，其中国内贷款总额为19672.66亿元，占总额的16.11%;外资为 534.17亿元，占比0.44%;自筹资金为 47424.95 亿元，占比 38.83%;其他资金为主要资金来源。

　　图表显示2000年-2014年间房地产企业最主要的资金来源是自筹资金和其他资金。除外资以外的三种资金来源都保持上升的趋势，其中其他资金在 2014年出现较大幅度的降低，可能和目前来说国内房地产市场遇冷相关，销售能力和状况受限；利用外资额度没有出现较大改变，处于对房地产投资行业几乎没有造成影响的规模；国内贷款和自筹资金呈现持续上升趋势。

　　在房地产投资资金来源中的其他资金主要包括定金及预收款和个人按揭贷款，而 2000-2014 年其他资金来源一直保持较高的比例，表明房地产开发对市场和销售存在较高的依存度，而这部分资金中有相当一部分来自银行贷款；自筹资金所占比重次之，在部分年份中有超越其他资金的状况出现，总体呈现较高的比重，表明房地产企业自身融资能力较强；在四种来源中，国内贷款所占比例呈现逐年降低的趋势。这三部分来源构成了房地产投资资金来源的主体。

　　利用外资数额上自 2000 年的 168.70 亿元上升到 2014 年 11 月的 530.43 亿元，但所占比例在整体资金来源中甚微。

　　总的来说，目前房地产企业最普遍的融资方式为自筹和其他资金，其中有相当一部分来自于银行，银行资金会比实际更高，可见我国房地产投资资金来源较为单一，由此产生的风险也加大，房地产行业本是一个高风险行业，如果房地产企业一旦出现问题，风险就会转嫁给银行，造成较大范围的影响。

　　3.2.3中国房地产开发投资结构不合理。

　　目前房地产投资开发结构，按房地产投资的经济内容可以分为：土地开发投资、住宅开发投资、办公楼投资及商业营业用房投资。其中住宅投资中的商业房地产投资由于其较高的回报率，在房地产投资中所占比重最大，大多数房地产商将其作为最为重要的投资目标之一。

　　相对而言办公楼投资，商业营业用房投资开发对于投资者的吸引力较弱，首先因其开发需要较高的技术水平，另外在开发之后其房产的普遍适用性相较住房投资较弱，因此目前办公楼的投资处于较低水平，但因为办公用房和商业营用房投资从 2000 年以来较小的基数水平，其增长速度在近年来保持较高的水平。总体而言，一直以来住宅投资的开发额远高于另外三项的投资总额之和。

　　在房地产开发投资结构中，土地购置费十年来增长较为迅速，超过商业营业用房投资和办公楼投资，居于房地产开发投资结构中的第二位。随着房地产价格的增长，房地产投资的加速，一定程度上也推动了土地购置费的上涨。另一方面，土地购置费的增长也提高了房地产投资的成本。

　　3.3 中国房地产投资与经济增长不协调。

　　现阶段房地产投资的迅速发展，一定程度上对经济的增长起了促进作用，与此同时房地产投资的过快增长与经济增长的不协调也开始出现。

　　3.3.1 阻碍经济结构调整。

　　自 1999 年房地产正式进入市场化发展阶段以来，我国的房地产投资一直保持着高速的增长趋势，增长率保持在 10%以上。2013 年我国房地产投资额占2013 年国内生产总值（GDP）15.12%,占 2013 年固定资产投资的 19.70%,占全部固定资产投资的五分之一，成为拉动经济增长的重要因素。

　　房地产占固定资产比重基本维持在 17%左右。从 2000 年到 2013 年全国房地产投资变化趋势与比重图中，房地产占固定资产的比重还是表现上升趋势。

　　由于房地产业是高利润的投资行业，许多投资者在高利润的驱使下将众多资金投向房地产市场，造成了房地产市场过热。房地产市场的投资挤占其他产业的发展投资，不利于我国各行业经济的协调发展；一定程度上挤占国家对高端科技研发等领域投资，不利于整个社会技术的进步和社会生产率的提高。房地产业有着较高的预期，同样在高利润的驱动下，银行也较为愿意向房地产投资者发放以房地产作为抵押的贷款，进一步地加剧了房地产热。同时银行大量的贷款资金流向了房地产投资，加大了经济运行中的风险，也易造成经济的虚假繁荣。

　　挤出效应与宏观经济形势密不可分，房地产投资对固定资产产生的挤出效应，实际上是现实经济生活中房地产投资负外部性的一种体现，即房地产投资对其他经济主体造成了一定的不好影响。另一方面和房地产息息相关的建筑业，钢铁行业等都为污染较高，能耗较大的企业，过大的房地产投资比重成为经济结构调整的困惑。

　　3.3.2 加剧"高碳"经济。

　　房地产市场一直就是一个高碳行业，房产的建设主要依靠消耗资源，消耗能源，以及对土地，对环境的占用。在房地产建设的过程中，不管是房地产业还是其上下游行业，都会造成大量的高碳排放，特别是水泥，钢铁，石油，天然气的使用，对环境造成一定的影响，这与目前所倡导可持续增长，低碳经济背道而驰。

　　房地产商对房地产业投资大都站在价值的角度，其投资大多集中在大城市，如北上广。而这些城市中的水资源承载力已经处于急剧下降的趋势，环境污染问题已经较为严重，房地产业的开发投资大大加剧了城市环境问题。房地产业在施工期及营运期也会产生较多的污染，比如施工期的废水，粉尘等对城市污染能力的处理带来一定的考验，增加了城市环境治理的负担及难度。

　　3.3.3 挤压消费需求。

　　目前居民住房用于房产投资的资金显著上升，一方面由于房地产价格的上升，使得居民需要投入更多的资金进行住房的购买，挤压了居民其他消费需求；另一方面，由于一段时期内，人们对于房地产价格的预期较高，相当一部分对房地产的需求从消费需求转化为投资需求，进而演变为投资需求。

　　2000 年以来商品房销售额逐年增加，来自国家统计局的数据显示房地产销售额自 2000 年的 3935.44 亿元增长到 2013 年的 81428.28 亿元，按当年价格计算房地产销售额 14 年中增长了约 20 倍。2013 年 GDP 为 588018.8 亿元，房地产销售额占 7%,而 2013 年第一产业占 GDP 比例为 10%,房地产一个产业的占比就接近第一产业整个占比。可见房地产业吸引了大量资金，市场上大量资金的流向房地产业造成广大的社会财富向房地产业积聚。

　　全国房地产销售价格由 2000 年的 2112 元/平方米上涨到 6237 元/平方米，北京、上海等城市的部分地区房地产销售价格突破5万元。推高的房地产价格，加剧的社会贫富差距所产生的社会问题和经济问题将会持续发酵，弱化普通百姓的消费能力，不利于消费带动经济发展。

　　广大房地产投资者对房地产升值预期的追逐，推动了房地产价格的增长，房地产价格的非理性增长使其与经济增长速度，居民收入水平差距较大，成为社会稳定、经济发展的绊脚石，房地产异化为社会财富的切割机。

　　3.3.4 威胁经济安全和金融安全。

　　在计量研究中，房地产投资与货币数量关系密切，在实际生活中房地产业与资本市场关系也较为密切，一方面房地产投资需要庞大的资金决定了其必须依靠金融工具进行融资；另一方面，房地产投作为一种收益较好的资产，吸引了较多的资金进行投资。

　　房地产投资标的物聚集的资金量一般较为庞大，采取杠杆操作，贷款数额较大，当房地产价格过快的增长，增加了房地产投资中的不确定性，房地产业的超阶段发展，高比例地释放了大量的房地产信贷，所带来的系统风险会对我国的金融安全造成一定影响。

　　金融安全与稳定需要一个健康的房地产市场，房地产市场的非理性繁荣造成的不确定性，为银行体系和整个国家金融安全带来潜在的威胁。