牡丹江地区城镇化中失地农民住房保障问题及原因(2)

　　（1）要面对房屋交工不及时，房屋质量比正常商品房质量差的问题。由于选择产权调换方式的失地农民在置换房屋时是按低于市场的价格购买增加面积，开发单位往往将回迁户的楼房和正常商品房区分开来、分别施工，房屋交工不及时、房屋质量比正常商品房质量差的情况时有发生。

　　（2）选择产权调换方式的非迁移农民在住房类型上发生了改变，需要一段时间适应新的环境。失地前 95%以上的农民的住房都是自建的平房，只有少数是自建楼房。失地后农民的住房类型结构发生了很大变化，都是楼房，失地农民已经习惯居住平房，新搬迁楼房会在生活习惯上有很大改变，这个需要时间来适应。

　　（3）生存成本增加，生活压力加大。现代小区由于统一管理出现了较高的物业费，这对于收入十分有限的失地农民来说更是无法接受的事情，他们没有了长期以来赖以生存的农田，蔬菜水果完全要花钱采购，这些种种的费用让这些失地农民一时难以适应，据非官方统计，这些失地农民在失去土地后的平均生活年支出是原来的两到三倍，他们大多文化水平不高，没有技术，很难找到高薪的工作，只能去打零工，做服务员，做计时工等等，收入连贯性难以保证，其生活压力之大可想而知。

　　2000 年以后，我国房地产进入一个高速发展的时期，征地拆迁一时成为社会的热门话题。刚开始，政府由于缺乏经验并没有对违规建筑做出明确规范，关于这方面的补偿也会模棱两可，在牡丹江的拆迁建设过程中，就出现了“政府忙拆迁，农民抢建房”恶劣事件，农民为了生活被利益驱使，致使建设和补偿工作都一度出现很大的困难。严重的哄抢现象，造成了大量资金和社会资源的浪费，阻碍了牡丹江城镇化进程的脚步。迫于无奈，牡丹江政府与 2005 年正式发布了一则《牡丹江征收集体土地及房屋拆迁补偿安置若干问题的意见》，针对各种违规、不合法的建筑做出了强制性的规定，并且规范了补偿款的发放原则，但还是没有彻底肃清违建、抢建现象。

　　以《牡丹江拆迁安置小区建设工作方案》为例，该方案共设立了 9 个小区用于安置拆迁农民，建设分为前期后期进行，第一期工建设 5 个安置小区。本方案于 2007 年开始，到 2008 年完成三成，并允许居住使用；而第二期则从 2007年底开始运作，到 2010 年正式全面竣工，拆迁农民将全部搬入新家。但实际完成情况却没有设想的快，很多拆迁户不是自己租房就是寄宿亲戚家中，情况非常不乐观。更有甚者为了减轻生活压力搬进了政府临时搭建的简易房中，不但房屋设置简陋，而且卫生条件很差。虽然政府已经拿出相当一部分资金用于对非迁移农民的安置，但住房问题仍然没有得到缓解。

　　4.2 牡丹江地区城镇化进程中失地农民住房保障问题的成因分析

　　4.2.1 无针对性法律规范

　　从牡丹江地区的实际情况出发，该地并没有一套针对于失地农民住房保障管理的法律法规，当然也没有也该专门部门进行统筹管理。牡丹江当地政府虽然已经意识到失地农民的住房保障存在着很大的问题，但却没有达到一定的重视程度，没有制定出有针对性的法律建议规范和处理，造成政府住房保障制度的缺失。其实无论是 2005 年发布的《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》还是 2007 年发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》都明确的给出了对于住房保障的指导性意见，其中包括缓和迁移农民住房紧张问题。

　　城市化发展的速度很快，同时也给环境和财政造成了很大的负担，致使牡丹江政府无力解决失地农民的住房问题。城市的空间有限，所以环境的承载能力也不是无穷的，将农村富余的大量劳动力无节制的输入到城市的当中已经给城市的发展造成了极大地压力。从自然生态平衡的角度考虑，不变的空间突然增减了很多人口，必然会打破原来的生态平衡，破坏城市原有的系统，无论是住房，还是公共设置等都无法再满足人们的需求，甚至连空气污染都变得更加严重，空气质量都会大不如前。失地农民进城给城市带来的问题将会体现在方方面面，所以政府所面对的压力必然不小，如何改善城市质量成为城市建设的重要课题。

　　城市建设离不开经济发展的支持，为了能够招商引资政府必须尽可能的提升城市形象，完善城市基础性简历，所以财政支持是必不可少的。政府部门为了保证城市的整体水平，必然将大部分财政预算用于形象建设，所以用于保障失地农民住房问题的预算就变得少之又少了。

　　综上所述，对于失地农民的住房问题，政府并不能给出强有力的保障制度，所以他们只能依靠自己的劳动力改善现有的生活问题。因此无针对性法律进行规范是牡丹江地区城镇化进程中失地农民住房保障存在问题的主要原因。

　　4.2.2 现行的经济补偿方式会产生城市新贫民

　　采用现有的经济补偿方式来解决失地农民的住房保障问题势必会产生大批城市新贫民。牡丹江地区现行的住房补偿政策目的就是确保拆迁后的失地农民能够拥有新住房，而实现这一目的目前只是采用经济补偿办法。笔者所说经济补偿包括货币补偿和产权调换两种。无论是货币补偿还是产权调换，其根本目的是使失地农民在经济补偿方式下获得新的住房。住房经济补偿方式是必要的且已发挥了积极的作用，在以后的失地农民住房保障中仍将得以应用，但也应认识到现行的住房经济补偿方式是低水平、不全面的，在为牡丹江地区失地农民解决住房问题的同时导致了城市新贫民的出现。预防和缓解失地农民成为城市新贫民问题的最好办法，是重新审视住房保障工作的政策目标和手段，要认真思考失地农民的住房保障问题。失地农民的住房保障政策不仅仅要体现在支付补偿或置换原有资产，其思路更应深远：住房保障制度应保证失地农民合理整合资本，重新建立生产力，并提高他们的生活水平。
　　
　　4.2.3 补偿标准较低及补偿金发放和兑现有些滞后

　　在房屋、土地征收过程中补偿标准方面，牡丹江市政府虽然提高了土地补偿费和安置补助费的标准，但是笔者通过对“曙光新城”、“三溪一河”“铁岭河”这三个拆迁地区失地农民的实地调查，大多数失地农民反应补偿标准较低。这些失地农民认为土地被政府或者开发单位征用以后，土地本身的价值迅速增加十几倍乃至几十倍，政府或者开发单位获得巨额利润，相比而言失地农民得到的利益太少，失地农民从内心产生吃亏感，认为受到了不公平待遇。严重的会发生抵制征地，反对动迁补偿政策的情况发生。

　　在补偿实际发放和兑现方面，征地补偿发放不及时会引起失地农民抵制征地，有时会造成失地农民的不满和上访。据调查，在牡丹江地区的信访案件中因失地农民征地补偿款发放不及时而引起的信访和上访案件占了相当大的比例。有些失地农民由于动迁补偿费发放不及时或没能满足自己的某些要求而发生抵制征地，也给牡丹江落后的经济建设发展带来巨大影响。