牡丹江地区城镇化中失地农民住房保障的现状

　　第 3 章 牡丹江地区城镇化进程中失地农民住房保障的现状

　　基于对牡丹江地区情况的综合考虑，从迁移和非迁移两方面来考虑失地农民的住房保障问题，下面将作详细的介绍与分析。

　　3.1 牡丹江地区城镇化进程中迁移失地农民住房保障的现状

　　牡丹江地区在城镇化进程中的迁移失地农民主要有以下几种情况产生：

　　1、政府主导创建新型农村社区示范点，整村集体迁移新村。

　　政府出于整体规划的考虑，创建几个新型农村社区示范点，如将铁岭河镇部分村子整体搬迁入阳明新村，原铁岭河旧址用于招商引资商业开发使用。处于这类情况的农民比较幸运，因为村民可以享受“拆一还一”的政策，即按规定就近上靠标准户型安置，原住宅房屋建筑面积上靠到标准户型建筑面积的超面积部分，缴纳超面积款，这样即改善了住房环境又最大限度的节省了金钱。

　　2、为改善市容市貌，对城中村实行拆迁。

　　为改善牡丹江的市容、市貌，治理脏、乱、差的“三溪一河”,牡丹江市政府决定从源头抓起，将“三溪一河”两岸的城中村房屋、土地进行拆迁并易地安置。据牡丹江市政府官方报道此次“三溪一河”工程改造项目拆迁总户数 1113户，总拆迁面积 72075.88 平方米。

　　3、商业开发用途，对村民实行拆迁。

　　比较有代表性的是“对俄果蔬国际物流园”项目的启动，将附近村民及其土地进行征用拆迁。

　　4、开发单位用于新楼盘的开发，对村民进行征地拆迁。

　　上文中 1 情况是整村迁移新村，住房环境和之前比较要好很多，农民可以自己选择继续种田还是集体将土地承包以获得经济利益；2、3、4 三种种情况的拆迁通常是农民可以选择货币补偿或产权调换两种补偿方式。

　　货币补偿方式即住宅房屋，按房地产估价机构评估的补偿价格加上应上靠到标准户型的建筑面积的政府补贴给予补偿，发给搬家费，并一次性发给 3 个月临迁补助费。非住宅房屋选择货币补偿的按被拆迁房屋的评估价格补偿，发给搬迁补助费，不发给临时安置补助费。拆除非公益事业房屋的附属物不做产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　产权调换方式：（1）执行拆迁安置补偿政策的住宅房屋，村民选择产权调换的实行“拆一还一”,按规定就近上靠标准户型安置，原住宅房屋建筑面积上靠到标准户型建筑面积的超面积部分，缴纳超面积款，并按规定的楼层差价标准、朝向差标准分别找差。（2）拆迁租赁房屋，对租赁双方解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应对被拆迁人实行房屋产权调换，被拆迁人与承租人重新订立房屋承租合同。（3）拆迁非住宅房屋按照国家、省房屋拆迁管理条例、牡丹江市房屋拆迁管理办法执行。非住宅（经营门市房）房屋选择产权调换的，按被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的承诺价格结算差价，产权调换房屋的承诺价格为 8000 元/平方米。如有疑义，需进行“双评”找差，非住宅（工厂、车间）房屋选择产权调换的，可依据规划要求安置到工业园区，依据相关规定给予补偿安置。产权调换后房屋的建筑面积，以产权测绘部门核准的建筑面积为准，投资款多退少补。选择货币补偿的，按评估价格和相关规定补偿。（4）拆迁产权不明晰的房屋，拆迁人应当在拆迁前就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁人应当提出安置补偿方案，报牡丹江市拆迁办审核同意后实施拆迁。

　　而根据《土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

　　需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

　　这些迁移失地农民离开了原来的生活圈子，到一个陌生的环境，没有了农民赖以生存的土地，有的选择了产权调换；有的则离开牡丹江外出打工；有的办理了“农转非”户籍手续变成了城镇居民，想要通过这种方式享受城镇居民的住房贷款、廉租房等社会保障政策等等。
　　
　　3.2 牡丹江地区城镇化进程中非迁移失地农民住房保障的现状

　　目前全国房地产形势一片大好，牡丹江地区近几年楼盘开发数量和面积迅猛增长，对于开发商来说选择旧楼动迁比较浪费时间和金钱，所以城中村农民的田地成为了开发商们的焦点，拿牡丹江市江南的大湾村为例，以前除了村民们低矮的平房以外，大部分是村民的农田，现在通过政府改造江南新区，将大湾村改造成为了大湾新村，农民住上了整齐的五层楼房，有的农民通过产权交换还住上了高层楼房。

　　又比如前几年牡丹江规模最大的一次棚户区改造工程--“曙光新城”棚户区改造项目就是将原纺织厂附近的城中村“北小屯村”纳入改造范围。其中房屋总计：2375 户，其中住宅：2334 户，非住宅：41 户。有照房屋总建筑面积：93124 平方米，其中住宅：81493 平方米，非住宅：11631 平方米。无照住宅房屋 590 户，建筑面积 13442 平方米。无照非住宅房屋 11368 平方米。

　　像上述这样的农民住房动迁、田地征收征用的情况有很多，有的是盖楼房，有的是建工厂、建学校，这样情况的补偿方式通常也是和迁移农民补偿方式一样，都是住宅部分可以选择货币补偿或者产权调换，田地征收补偿则根据《土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

　　征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

　　征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

　　农村城镇化发展是一个大趋势，但过于急于求成便会导致其在开发规模和规划统筹上面都没有达到预期的效果。这就衍生出了一种新的社会问题，从维护社会和谐的角度出发，解决失地农民住房保证问题刻不容缓。由于农村改革，这些失地农民都没有了土地保障，所以他们的生活负担变得更重，政府应当根据政策合理的给予适当的补贴。