住房保障制度相关概念及基本理论(2)

　　另外，在住房保障制度中的退出机制上效果不大，拿经济适用房来讲，必须购买 5 年后才能上市交易，要想取得完全产权必须补交土地收益，若同时又购买了其他住房的，政府规定经济适用房在设计退出时要按合同条约来办理。

　　但在实际情况下多数人会选择采用第一种方法取得房子的完全产权，使得住房的退出机制没有发挥很实际的作用。这表示政府应当制定相应的政策，不断完善制度体系，使居民住房更有保障。

　　政府制定合理的政策和科学的决策的依据最重要的一方面取决于住房信息的收集、整理和分析，但是由于政府的财政计划没有将住房调查工作的成本列入其中，所以当前的住房结构和住房需求还没有进行系统准确的调查，使得信息不完善，政府不能进行合理的分析和处理，进而不能做出科学的决策，因此当前情况下所提出的住房保障体制也具有不合理性。

　　2.2 基本理论

　　2.2.1 住房过滤理论

　　建造的住房会随着时间的推移，其价值也会发生变化，比如房子会老化，房价的下降使得低收入的居民能够继续入住该房子，而之前住在这里的居民想要追求好的生活质量，搬走寻找更好的房子。不同阶段的房子会有不同的功能，也会有不同的人去居住。这就是着名的住房过滤理论。该理论能够满足人们不同的居住需求，是在住房保障制度中最重要的组成部分，使得房屋市场的规律逐步体现。国外的专家学者对其进行长达数十年的研究，运用数学模式对新建房屋数量进行预测分析，全方位、多层次地分析住房结构和价值体系，有利于反映市场上的住房运营机制。住房过滤理论最早是在 20 世纪 20 年代初被 E. W.Burgess 提出来的，他是旨在研究芝加哥的住房格局，进而来分析住宅的分布特点。通过大量的调研分析得到，随着工业化的发展，人们生活水平日渐提高，那些高收入的人们会从离真正市中心区域较近的地方搬到离市中心越来越远的住宅里面去。之后他们留下的市中心的住宅则由收入较低的家庭来居住，直到那些收入低的家庭也搬出来之后，那些房屋才被空出来，甚至被拆迁改造成中央商业区。这种过程是以中央商业区为中心向外辐射的过程。另外，H.Hoyt、C.D.Hams 和 E.L Vilman在研究住房区位上也是“过滤论”中很有名的代表人物。因为“过滤论”只是简单描述这些问题，没有深入解释问题的原因，所以，芝加哥的住宅格局存在一定的偶然性，也就是说，“过滤论”有一定的局限性，即同心圆结构发生的几率比较少。在之后的 50 年代，互换论也被 L Wingo 和 W.Alonso 针对“过滤论”的不适用性同时提出来。

　　2.2.2 公平分配理论

　　公平分配涉及国民经济在广义和狭义程度上的运行，它旨在协调公平和效率之间的关系。在西方经济学中，公平和平等易混淆，平等指的是机会均等和收入均等，公平则涉及主观的判断问题，公平有时被包含在平等的范围之内。

　　比如，经济水平高或者低的国家，平等分配是公平的，经济水平中等的国家，较不均等的分配被人们认为是较公平的。但是随着经济的快速发展，收入出现了严重不均等的趋势，呈现“倒 U”形的关系。

　　之前许多文献大多数都是从道德角度来讨论分配公平的问题，有的还忽略经济发展和分配之间的关系。而最近的研究的目的是从经济发展角度出发，促进经济快速高效平衡发展。

　　1999 年，林增杰发表论文指出，要判定一种收入分配制度的公平与否，取决于两个方面，一方面是看该体制是否符合统治阶级经济关系的特点，另外一方面是看该体制是否对社会生产力有促进作用。如果体制和分配方式有利于社会生产力的发展，即使满足不了少数人的需求，仍然是公平的。如果已经妨碍到社会生产力的发展的话，就算满足一些人的要求，他还是不合理的，不公平的。因此，看某种制度是否合理，不能简单地从一个方面看。当然，分配公平会充分调动人们在经济生活中的参与程度和积极性，有利于我国生产力的发展。

　　同时宏观经济和微观经济都会受到公平分配的影响。

　　从微观上看，公平分配主要关注的是个人的投入和收入是否相协调，从宏观来看，公平分配主要是看社会总的收入差距是否合理。分配不公势必会引起社会一系列的问题，影响整个社会经济发展的总趋势。若一个国家的生产力水平不断提高，但人们的收入差距较大，这势必会导致生产过剩，出现严重的通货膨胀；若差距太小，则不能很好地调动人们的积极性，有可能出现经济短缺的现象。因此，在宏观方面要注意调整收入差距的结构，微观方面要将资源进行合理配置，两相结合，才能达到公平分配的目的，促进经济持续稳定发展。

　　评判政府政策的两个因素在于公平与效率，这是赵海利在 2003 年提出来的。我们可以从福利经济学中了解到，只要市场能够保证完全竞争，市场机制只要运行就会有效率。因此，按照市场规则运行体系，政府再通过调整个人的初始资源份额，就可以达到每个人所希望的收入分配要求，即分配是公平的。

　　由此可见社会可以将公平和效率同时实现，这两者并不矛盾。

　　福利经济学并没有说明初始的资源分配状态是什么，怎样界定初始状态。

　　假使把市场产生前的状态叫做初始状态的话，政府不能对历史进行调节，即不能对该初始状态进行调节；假使以任意时间点为初始状态的话，又不能区分初始资源和生产结果分配的的调整的区别。尽管福利经济学将两者的再分配已区别开来了，但实际上，市场规则的运行是受初始资源调整的控制和影响，若再分配损坏了市场规则，那么任何谋求公平的再分配行为都是不可取的。

　　实际上，公平与效率是存在交换关系的，一些经济学家的观点是这种交换关系在任何时候都成立，但是有些经济学家却不会这么认为，他们提出，只有当社会基本达到按要素分配时，这种交换关系才存在并成立。也就是说，当社会上平均主义的思想泛滥的话，必须在一定程度的范围内拉开差距，这样才能调动群众的积极性，提高生产效率，增加社会效益，促进全社会经济的发展。

　　从公平分配理论中可知，市场竞争不充分的条件下，不同人群由于机会不等而导致收入分配不均等，这就产生了“弱势群体”的概念。市场经济增长的成果没有散播到这些人的身上，从而使得他们的生活水平越来越低，成为低收入阶层甚至无收入阶层。政府有责任有义务去让这些人的生活水平提高，达到安居乐业的水平，这样有利于社会不公平现象的消除，还能保证我国经济持续稳定的发展。各个国家和地区建立住房保障制度的目的就在于此。