地产公司项目决策设计时的成本控制绪论

　　第1章绪论

　　1.1研究背景及意义

　　随着国民经济的不断发展、国民收入的提高和对住所的传统观念驱使下房地产产业成为国民经济增长作用日益凸显成为支柱。品质时代的来临既是全国房地产的趋势，也是房地产市场如何走出困境，实现破冰之旅的必要组成。当前地产新政的宏观调控下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。中国的房地产发育还不成熟，国家约束制度还不够规范，在总的宏观调控下和国民需求下，市场运行还存在诸多风险。一方面能促进经济结构做出战略性的调整，有利于扩大内需、促进消费、拉动投资、增加就业；另一方面，更多的外国企业的进入，外资的融合的，导致建筑成本逐年稳步增加，大量的土地囤积，政府对土地的控制，使得房价逐年增加、消费者怨声载道：“便宜的不敢住，贵的住不起”的问题出现了。为了健康发展，国家对房地产市场釆取了更加严格的调控措施，限购的制度来进行规范和调控是当今的大趋势，房地产开发企业的竞争也必将更加惨烈。房地产企业在保证品质、销售价格被锁定前提下如何节约成本获得更大的利益和生存的发展空间呢？只能用品牌，向成本控制和销售服务要利润，所以的成本管控对未来房地产企业的发展尤为重要。

　　1.2国内外研究现状

　　1.2.1国内成本管理现状

　　改革开放以来，房地产开发且也发生的翻天覆地的变化，更多的开发商在激烈的市场竞争中不断的提高自身的实力，吸取国外开发企业的经验和管理方法，结合我国开发的优良传统，使得我国施工水平及管理水平迈向新的台阶。

　　然而我必须清醒的认识到我国改革幵放前的内忧外乱致使我国的建筑市场落后于世界水平。更多的房地产开发企业只最求片面的髙产值，致使一部分的幵发企业成本滞后、管理脱节，更严重的导致工期长、质量差、成本高，严重制约建筑企业的经济发展。

　　目前，就我国经济发展趋势而言，在现行的制度下，各个不同阶段的责任人各负其责、互不沟通，各管一端。比如，在决策设计阶段，对设计工作缺乏重视和监督，无法进行限额、精心设计，大量必要工作往往被无视，尤其应因地制宜、调查市场需求、推行招标，优选设计方案。通常比较重视设计单位对设计质量、进度、工程技术，而忽略对工程经济观念，以技术上可行，质量上可靠，就算任务完成。尤其错误的认为工程造价概、预算与设计人员无关。我们需要进一步改善成本控制的方法提高企业的经济效益，来改变考虑不足，施工图研究不够深，造成“碰、缺、少、漏”,“肥、梁、胖、柱、深”基础等问题的多有发生。

　　1.2.2国外成本管理现状

　　对于德甲大多数企业而言，建设项目投资估算的首要问题不仅包括严肃性，还包括科学性和合理性。

　　在德国，质量、进度、投资（成本）是项目管理最为重要的三个方面，三者有机结合，共同为完成优质目标而服务，且贯穿于所有政府及私人项目当中。投资估算的确定，需要慎重地计算费用，包括必要的预测和浮动，尤其要充足，同时必须按照国家质量标准DIN要求进行。整个过程的完成，一般由社会性工程咨询顾问公司完成。

　　为了避免计划与实际建设的脱节，合理预估投资额，应当将二者融为一体，严格控制既定的投资额。因此，在成本控制方面，投资估算、竣工结算、决算往往会形成是一体式服务。尽管受设计、市场供求价格及其它因素的影响，成本控制一般是动态的。

　　然而，前期成本控制还是起着极为关键的作用，因此德国从事工程管理的部门（机构）都需要从事和参与审定。同时，一旦确定了相应的投资额，绝不允许随意修改和超出。

　　如些一来，工程项目造价控制行业便在德国应运而生，它们之间竞争激烈并通过提高管理水平、提升监控手段等方法成功实施项目、树立声誉并得到社会的认可。值得注意的是，如果控制较差，成本超出且无合理的理由，相应地经济责任则由项目控制单位承担[12].

　　1980年以后，成本控制一方面对管理全过程进行严格控制，以此形成企业成本竞争的优势。另一方面，各个企业注重新产品开发，依赖科技进步形成源源不断开发的能力，从而对产品进行更新组合满足市场需求。同时，积极开发技术含量、附加值高的产品，寻求控制、降低成本的方法，努力形成自己独有的核心竞争力。在这个阶段，传统的成本控制方法被发现有很大的局限性，无法顺应企业环境的变化。此后，对成本控制的研究进入一个新的阶段。（1028）1.3研究内容和研究方法。

　　13.1研究内容

　　第一部分为前言。用国内外的现状进行对比找出本课题的研究方向，研究思路、研究办法，总结决策设计阶段的研究内容。

　　第二部分为成本控制的相关理论，用决策设计阶段的成本控制方法与传统的成本控制方法进行比较，比较出决策设计阶段在全过程的成本控制中的重要性。在全过程中决策设计阶段对成本影响的比重来洽释在整个建设工程中决策设计阶段的重要性。

　　第三部分是用建设全过程中的四个阶段的特点及构成，详细的分析了房地产开发的产品特点，并总结出影响房地产企业成本管理的因素。

　　第四部分是房地产开发目标成本控制的实施。详细阐述对房地产开发过程中决策设计阶段的成本制定、分析、优化、分解、执行的实施过程。提出了传统成本控制对房地产企业开发成本的影响及改进建议。

　　第五部分为保利房地产开发企业在决策设计阶段成本管理的案例，用决策设计阶段的定制、分析、优化、分解、执行情况，来论证决策设计阶段的成果。

　　第六部分总结出结论。提出不足、改进方法及进一步研究方向。

　　1.3.2研究框架

　　研究方案框架。如图1-1:

　　1.4研究内容和及创新之处

　　1.4.1研究方法

　　建设工程从规划、建到梭工使用除了最初的可行性研究以外，还必须经历项目决策设计、建设、施工、梭工结算等多个不同的环节和阶段。常规的方式看，在全过程的成本管理中，合同价格是决定全过程的成本的，但实际上，真实的价格在决策设计阶段就己经形成，工程造价控制的管理在决策设计阶段就是贯穿始终的。决策设计阶段对成本的控制率可达70%?80%.可见，在决策设计阶段对全过程的影响是巨大的。

　　1.从管理的一般原理入手，运用逻辑推理，分析房地产开发企业自身特点找出影响造价的主要原因，提出具体的成本控制方法与对策。

　　2.站在开发商的角度，用分析法对房地产开发企业成本构成及四个阶段的成本控制进行全方位分析，并进行评估。在分析成本控制的现状后，有针对性地提出解决的对策。

　　3.决策提出以后，成本控制的重点是设计。本文提出影响工程造价的主要因素，在分析的基础上提出解决办法，研究房地产开发企业目标成本管理方法与对策，提高论文的研究深度。

　　1.4.2创新之处

　　本文的创新之处体现在以下几点。

　　1.以房地产开发企业为研究对象，结合传统管理的特点和管理模式，对房地产开发企业成本控制进行研究。

　　2.基于成本管理理论探讨了在决策设计阶段对成本管控的方法，将建设权过程分为四个阶段，用不同阶段的实施及成本管控的特点，对成本进行评估，该方法的主要实施方案及分解进行详细说明，体现决策设计阶段成本控制的重要性。

　　3.强调房地产开发的成本控制要注重决策设计阶段。房地产开发企业成本控制的空间取决于决策设计阶段的工作成果。

　　4.引用具体案例进行说明。为提高论题的实用价值，笔者以实际工作中的实践经验，具体问题具体分析，以小见大，对房地产开发企业成本控制具有参考价值。