房地产项目决策设计阶段成本控制课题研究

　　摘要

　　提高企业竞争力并改善经营管理的重要手段之一是将工程项目进行有效的成本管理与控制。成本控制是地产企业盈利的最有效的方法之一，企业运营的目的，也是企业在市场竞争中取得生存和盈利是发展的源动力。房地产在我国经济中占有极为重要的地位，地产发展的状况主导着我国经济发展状况。当前社会地产行业蓬勃发展，在当前形势下，房地产投资是一个竞争很激烈、建设周期长、资金投入大、投资风险高的行业。所以，房地产行业最根本的问题在于如何最优的方式来完成成本控制，它是一项以降低成本为宗旨的管理工作，要在保证项目质量与工期的同时，作出合理的有预测性的合理规划去支配所发生的必要费用。找出方法在收入固定的情况下控制并减少成本支出，并能髙效的运营现有成本。所以优化资金配置是成本控制的关键。然而成本管理的好坏，取决于成本管理的方法，本文通过传统的成本管理方法与目标成本控制的方法在房地产开发决策涉及阶段进行对比，来用例证来证明目标成本管理更能有效的控制房地产成本，提高最大运营利润。

　　研究一份全面的房地产项目在决策设计阶段成本控制是非常难的课题。房地产的成本涉及很多方面，主要分四个阶段投资决策设计阶段、前期工作阶段、建设阶段、营销阶段，但是由于中国国内的政策差异较大，这些均存在较大较小的差别。然而，长期以来，我国把控制成本的重心放在施工建设阶段，大多不会关注在决策设计阶段的成本控制，这样一来，就会造成“亡羊补牢”的局面，也会使整个工程项目事倍功半。

　　针对上述问题，本文用传统的成本管理呈现的诸多问题，来研究房地产企业成本控制的最有效的方法，并运用最有效、合理的方法来制定控制标准、明确控制范畴、加强市场观念对决策设计阶段提高重视，来体现成本控制对现有的地产企业在当今市场上的发展方向。

　　关键词：房地产，成本控制，决策设计阶段

　　Abstract

　　To improve the competitiveness of enterprises is one of the important means toimprove the management of the cost management and control of Engineering project. Costcontrol is one of the most effective methods of real estate enterprise profit, the purpose ofcorporate operation, also is the enterprise in market competition to obtain the survival andprofitability is the motive power of development.Real estate holds the extremely importantstatus in the economy of our country, real estate development plays a dominant role in theeconomic development in our country. The current social estate industry to flourish,in thecurrent situation, the real estate investment is a very intense competition, long constructionperiod, large investment, high investment risk industry. So,the fundamental problem of thereal estate industry is how to best way to complete the cost control, it is a purpose ofreducing cost management work,to ensure project quality and construction period and atthe same time,make a reasonable necessary expenses forecast reasonable planning tocontrol what happens.To find out the method in the fixed income situation under controland reduce costs, and efficient operation of existing cost. So the optimization of capitalallocation is the key to cost control.However, cost management is good or bad,dependingon the method of cost management, the paper in the real estate development decisionsinvolving phase through the contrast of the traditional method of cost management andtarget cost control method, for example to prove that the target cost management caneffectively control the real estate cost,increasing the maximum operating profit.

　　Study a comprehensive cost control in the decision-making of real estate projectdesign phase is a very difficult task. The cost of real estate involves many aspects, the mainfour stages investment decision-making and design stage, preparation stage, constructionstage and marketing stage, but because of China's domestic policy differences, these aresmaller there is a big difference. However,long-term since, our country put the focus ofcost control in construction stage,most will not pay attention to in the decision the designphase of cost control,in this way, can cause the situation of \Mbetter late than never\“,alsocan make the whole project is the wasted effort.

　　According to the above problem,this paper use the traditional cost managementpresent many problems, to the most effective way to research the cost control of real estateenterprises, and using the most effective and reasonable method to control standard, clearcontrol category, strengthening the market concept of decision-making and design stage toimprove seriously, to reflect the cost control to existing development direction of realestate enterprises on the market today.

　　Key words: real estate, cost control, decision design stage
 

　　摘要

　　Abstract

　　目录

　　第1章绪论

　　1.1研究背景及意义

　　1.2国内外研究现状

　　1.2.1国内成本管理现状

　　1.2.2国外成本管理现状

　　1.3研究内容和研究方法

　　1.3.1 研究内容

　　1.3.2研究框架

　　1.4研究内容和及创新之处

　　1.4.1研究方法

　　1.4.2创新之处

　　第2章决策设计阶段成本管理的理论基础

　　2.1决策设计阶段成本管理的原理及特点

　　2.1.1决策设计阶段成本管理的含义

　　2.1.2决策设计阶段成本管理的基本原理

　　2.1.3决策设计阶段成本管理的意义

　　2.2决策设计阶段成本管理的主要内容及实施原则

　　2.2.1主要内容

　　2.2.2传统成本管理特点

　　2.2.3决策设计阶段成本管理实施原则

　　2.3决策设计阶段成本控制流程及管理

　　2.3.1决策设计阶段成本管理

　　2.3.2决策设计阶段成本管理

　　第3章房地产开发企业的特点及成本构成

　　3.1房地产产品的特征

　　3.1.1房地产产品特点

　　3.1.2房地产开发企业的特点

　　3.2房地产开发阶段的划分

　　3.2.1决策设计阶段

　　3.2.2前期工作阶段…

　　3.2.3施工建设阶段

　　3.2.4市场营销阶段

　　3.3房地产开发企业的成本构成及影响因素

　　3.3.1房地产开发企业的成本构成

　　3.3.2开发成本影响的因素

　　第4章目标成本管理的实施

　　4.1决策设计阶段研究的现状

　　4.1.1缺少成本管理体系

　　4.1.2轻视事前成本控制

　　4.1.3事中成本控制不到位

　　4.2房地产决策设计阶段成本控制的可行性及主要措施

　　4.2.1决策设计阶段成本管理在房地产企业实施的可行性

　　4.2.2决策设计阶段成本管理的主要措施

　　4.3成本管理的流程

　　4.3.1成本的制定

　　4.3.2成本的优化

　　4.3.3决策设计阶段成本控制的分解

　　4.3.4决策设计阶段的成本控制

　　4.3.5决策设计阶段成本控制的分析与考核

　　4.4决策设计阶段成本管理的难点及改进

　　4.4.1决策设计阶段成本管理的难点

　　4.4.2改进决策设计阶段成本的建议

　　第5章案例分析

　　5.1保利地产公司简介

　　5.1.1公司基本情况

　　5.1.2公司市场定位

　　5.1.3掌控决策设计阶段的成本控制

　　5.1.4决策设计阶段成本管理的分解

　　5.1.5决策设计阶段成本管理的执行

　　5.2万科房地产公司

　　5.2.1公司基本情况

　　5.2.2公司市场定位

　　5.2.3决策设计阶段成本管理的制定

　　5.2.4决策设计阶段成本管理的分解

　　5.2.5决策设计阶段成本管理的执行

　　5.3运用决策设计阶段成本管理取得的成果及进一步完善

　　5.3.1取得成果

　　5.3.2存在的问题及解决建议

　　第6章结论

　　参考文献