完善房地产行业税务稽查的建议

　　第 6 章 完善房地产行业税务稽查的建议

　　6.1 建立健全房地产税务稽查的相关法制

　　总体而言,我国税法体系的立法层次低，授权性立法多，税收法律体系不健全，制约了房地产业税务稽查的发展。一是税收法律立法级次不高，法律效力地下。当税收的行政法规、部委规章和其他领域的法律出现冲突的时候，按照上位法优先的原则，税法便不能成为稽查执法的依据，无法为稽查人员的执法提供法律保护。二是税收法律文件过多、自由裁量权过大、税法内部存在矛盾，为税务稽查带来衍生风险。我国目前处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，以法律法规形式存在的文件仅仅具有指导性作用，具体的执行办法都由税务机关和地方政府以部委规章和地方法规的形式制定，致使税法内部之间产生矛盾，而且造成了目前我国税法体系庞杂的局面。

　　税务稽查人员在执法中往往很难找到有力的法律依据，为稽查人员的执法带来风险隐患。三是专门规范房地产行业的税法太少，仅仅几个以部委规章形式对房地产企业下达的规范性文件显得杯水车薪，而且财务人员做假账、应设置账簿而不设置账簿的惩罚力度太低。这些制约着房地产行业税务稽查的问题，都是税法亟待解决的。

　　建立健全房地产行业税务稽查的相关法制是新时期税法的应有之义，是保障房地产行业依法纳税，稽查部门依法稽查的基础，是规避执法风险，保障税款征收，推进法治进程的客观要求。健全房地产行业的税收立法包括以下几个方面：一是规范自由裁量权，规避执法风险。对于偷税的罚款 0.5 倍到 5 倍，相差 10 倍之多，税法没有给出究竟什么样的是严重的，什么样的是不严重的。稽查人员往往很难把握尺度，不仅给企业造成压力，也给稽查执法带来风险。二是解决法律内部的矛盾。税法和会计准则的差别，税法内部对于一个问题的规定不一致，都提高了执法的难度。三是针对房地产行业出台相应的税收法规。土地增值税是否可以像企业所得税一样针对房地产行业出台具体的规定。四是健全房地产行业的税法规定，做到有法可依。比如无产权的地下车位永久租赁协议是否可以界定为销售行为，征收土地增值税，税法没有明确的答复，税法的规定真空为房地产企业的税收筹划提供了空间。五是对不适合现代税法的规定予以废除。比如房地产企业代购房者缴纳的各项代收款项，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定应该作为价外费用缴纳营业税，除了对房地产主管部门或其机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金等行政事业型收费除外。如果这样，那么房地产开发公司代收的平来平走的燃气初装费等，也是要征收营业税的，显然不合理完善税制，使之尽可能简单，具有可操作性，做到有法可依，公平税法，简化税制，适应现代化稽查的要求。

　　6.2 四个转变提高房地产行业税务稽查水平

　　6.2.1 由管理式房地产税务稽查向审计式转变

　　为防范重大税收流失，2005 年总局将重点税源企业检查任务正式划入稽查部门，使其成为稽查部门的一项重要职责。曾有一位房地产集团财务总监说，当我们收到税务部门检查通知书时，不如接到审计部门检查通知书那么重视。因为审计部门能屡次查出我们意想不到的问题，因此，被上级部门问责的可能性比较大。近几年，稽查部门经常接到审计部门移交的涉税案件。在案件中，有些问题是很有深度的，其中有一部分是在税务部门检查过的企业里又查出来的。审计部门和房地产企业内审的检查能力从某种程度上讲是税务稽查能力的一面“镜子”，对照之后可以看出，脱胎于计划经济体制的传统稽查模式与能力已经明显落后于时代发展的脚步。究其原因，主要有四个方面。

　　一是检查手段陈旧落后。房地产企业主要是现代企业管理模式下的大中型企业。其海量的信息，复杂的核算，管理的信息化，经营范围的多元化，经营方式和管理模式的多样化，管理空间的跨区域甚至跨国，无不挑战着传统税务稽查手段和方式。尤其在市场竞争日趋激烈的情况下，房地产企业经营情况越来越难以预测，面临的不确定性与多变性大大增加，企业管理层进行财务舞弊的动机和压力日益增大，随之而来的涉税风险也相应增加。稽查部门如果继续沿用“就账查账”的传统检查手段和方式，忽视对房地产企业实际生产经营情况和内部控制的了解和评价，那么，对企业经营交易中隐藏较深的涉税风险就无法识别和应对。

　　二是缺乏检查质量标准。在实地检查中，能否建立检查质量标准参照体系是一个非常具有挑战性的问题。一直以来，查什么？怎么查？随意性比较大。对一个房地产企业检查的广度、深度和力度，检查的程序、方式和时限，基本由检查人员“主宰”，这样很容易造成稽查部门职责错位，并增加检查人员隐性裁量权。比如当税收形势严峻时，稽查部门就会以“查补税款多少论英雄”，结果是，检查人员只要在检查中完成了查补税款任务就马上结束检查，即“叨一块就走”，而完成“任务”后，如果该房地产企业还存在其他涉税及涉票违法问题就很少有人问津了。这是典型的收入型稽查。

　　三是检查过程缺少痕迹。检查工作只有二个环节有痕迹：一是领受任务，痕迹在选案部门；另一个是检查结果，痕迹在检查人员上报的“结论”中。其实这是一本良心账。因为过去的工作底稿仅对上报“结论”中“查补事项”进行记录，而对无“查补事项”的检查过程没有进行记录与管理。实际工作中，对房地产企业检查哪些税种、环节、项目、问题，是以检查人员上报的“结论”为“准”的。这种制度设计是以检查人员“自律”为基础的，认为检查人员都是可以信赖的，不需要整个工作链都留下痕迹，结果不少执法风险恰恰源自检查人员的“不自律”。

　　四是检查人员素质不高。在稽查队伍中，有些人素质不高表现为：在思想观念上，公仆意识淡薄，在企业面前耍权威；在工作方向上，以查补税款为导向，为完成查补税款“任务”不惜失去尊严向被查的房地产企业要“税”；在敬业精神上，不思进取，碌碌无为；在知识结构上，知识匮乏陈旧、结构单一，学历至上；在岗位技能上，实战乏术、能力较低；在职业操守上，存在失职、渎职情况。

　　为适应时代发展，提高稽查能力，构建现代稽查，传统的管理型税务稽查要向能驾驭房地产税源企业检查的审计型稽查模式转变，具体做法如下。

　　一是以税收风险为导向。以税收风险为主线，以业务循环为维度，通过风险评估、控制测试、实质性程序和纳税遵从评价四个紧密联系的环节对房地产企业税务风险进行识别和应对。房地产企业风险评估的目的是通过了解被查房地产企业及其环境，初步识别和评估重大涉税风险领域，确定下一步控制测试程序或实质性程序所重点关注的内容及所需的工作时限、任务安排和资源配置。房地产企业风险评估作为整体检查策略中的必做环节，达到“知彼”的目的，实现最大限度的信息对称。控制测试的目的是在风险评估的基础上，对房地产企业业务循环中的内部控制制度的设计和执行情况进行测试，进一步识别涉税风险，并确定下一步实质性测试的性质和范围及所需的工作时限、任务安排和资源配置。房地产企业控制测试作为整体检查策略中“承上启下”的关键环节，可达到“突出重点、合理配置资源”的目的。房地产企业实质性程序的目的是在风险评估的基础上，结合相应的控制测试对固化在会计处理中的涉税风险进行认定，达到落实涉税疑点，收集、固定证据，确定涉税违法的问题的目的。房地产企业纳税遵从评价的目的是促进房地产企业改进和完善内部控制机制，帮助房地产企业提高税收风险控制能力，体现执法与服务并重的现代稽查理念。同时为稽查工作“以查促查、以查促管”提供参考和素材。

　　二是以专用工作底稿为载体。房地产行业的审计型稽查专用工作底稿的编制以中国注册会计师协会《财务表审计工作底稿编制指南》为基本参考，同时借鉴国家税务总局《税务稽查方法》、国家税务总局《纳税评估管理办法(试行)》中的“纳税评估通用分析指标及其使用方法”和国家税务总局《企业税务风险管理系统》中的“企业自查提纲”等有关资料的相关规定。这样的专用工作底稿具有创新性、灵活性、全程性的特点。

　　三是以信息技术为依托。面对房地产企业复杂经营环境、海量信息数据，稽查人员在检查过程中要进行大量的分析程序及与原始资料核对的工作。开发税务稽查审计型稽查软件为审计型稽查模式提供信息技术支持。软件应该包括数据采集、查证分析、底稿生成、政策法规等四个既相互关联又相互独立的功能模块，可以完成采集企业帐套数据、随时查阅企业帐套、指标数据的归集、专用工作底稿的自动生成、政策法规的查阅等任务。

　　四是以质量监督为保障。在房地产企业审计型稽查工作开展前必须成立业务综合指导组，由专业胜任能力强、责任感强、原则性强的同志组成，负责一个项目或几个项目检查过程的综合指导、监督复核工作。在检查结束时，对检查程序的执行、工作底稿的编制、检查意见的形成作出客观、公正的评价，形成有理有据的复核意见，并与工作底稿一并归档，便于日后查阅或复查。传统管理型税务稽查不适应大型房地产企业的海量数据，难以保证稽查的有效，推行针对房地产行业的审计型稽查确保了检查有序、高效，是现代化税务稽查的必然要求。

　　6.2.2 由收入型向服务型房地产业税务稽查转变

　　纳税服务是指税务机关以税收法律、法规为依据，以尊重和维护纳税人的合法权益为中心，以确保纳税人依法诚信履行纳税义务为目的，为最大限度地提高纳税人税法遵从度而采取的一系列措施综合。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第六条第一款规定，国家税务总局应当制定税务人员行为准则和服务规范。特别以法律的形式强调了税务部门有为纳税人服务的义务。税务稽查也是税务部门的组成部分，也应该为纳税人提供纳税服务。纳税人的权利包括：了解国家税收法律、法规以及纳税程序的知情权；要求纳税情况的保密权；依法享有申请减、退税的优惠权；对税务机关作出的决定享有陈述权、申辩权；依法享有法律救济权；控告权和检举权。对房地产行业的税务稽查要注重服务，向服务型税务稽查转变。房地产行业税务检查的过程，就是稽查人员去帮助企业更好的依法履行纳税义务的过程，稽查人员应该本着这样的心态：企业都是良好的、善良的、认真履行纳税义务的。而不应该戴着有色眼镜，先入为主的怀疑这个企业是违法的。房地产企业诚信纳税，征管部门诚信管税，稽查部门诚信查税，这是服务的前提。稽查人员在检查过程中悉心为房地产企业做纳税辅导，保护纳税人的商业秘密，倾听企业的陈述和申辩，构建服务型的税务稽查。

　　构建服务型税务稽查，关键是人，必须提高税务稽查人员业务素质，加强稽查服务队伍建设。在市场经济日益发展的今天，纳税人逐渐成为税收法律关系中的权利主体，税务机关的税源管理、税款征收和税务稽查都围绕纳税人为中心展开的。税务稽查人员只有具有良好的思想道德品质、科技文化素养，充分掌握政策，并能熟练运用业务知识，才能促使房地产企业正确履行纳税义务。一是提高税务稽查人员的业务素质，使其正确解读税法，运用税收知识，认真履行法律赋予的职责，服务于被检查的房地产企业。二是强化税务稽查人员的自身修养，强化职业道德，恪守职业操守，洁身自律，接受纳税人的监督。三是公平执法，不能对关系硬的房地产企业就政策宽松，对没有门路的房地产企业就处处刁难，秉公无私，营造良好的税收环境。因此，税务稽查机构要从干部思想教育入手，严格公务员考评制度，选好用好税务稽查人员，激发税务稽查服务人员提高自身素质的积极性，为全心全意做好各项税收稽查服务工作提供素质保障。

　　有数据表明，纳税服务成本与税务稽查成本比例 1:50。美国学者提出一个模型：

　　纳税服务 + 公正执法 = 税收遵从。由此可见纳税服务对提高税法遵从度的重要作用。

　　各级税务机关应该把尊重和保障纳税人权利作为纳税服务的根本要求，建立“以纳税人权利为核心，以信息技术为支撑，以办税服务厅为载体，以 12366 多功能搜索引擎为平台，以提高税收遵从度为目的”的现代化纳税服务体系。

　　6.2.3 建立分类稽查机制，优化稽查资源配置

　　传统稽查方式，不论企业规模大小，也不论纳税人的税法遵从度如何，一律实行一种检查方式，既没有针对性也缺乏效率，不利于稽查人力、财力、物力资源的优化配置。分类稽查工作机制，就是针对不同行业、不同规模的房地产企业，实现不同类型的税务稽查。对房地产行业建立单独的税务稽查队伍，针对房地产行业区分税收专项检查、分级分类检查、涉税违法案件查处等不同的工作任务，在传统检查形式中分别嵌入纳税评估、税务审计、税务侦查等科学方法，实施管理型检查、审计型检查和打击型检查，达到优化稽查资源配置，有效提高纳税人税法遵从度的目的，充分发挥税务稽查的职能作用。管理型检查，是针对行业性专项检查的非重点税源企业，处于日常管理的目的，分析其纳税资料等，确定选案，进行约谈自查或者例行日常专项检查。小部分的小型房地产企业，纳税额不大，项目不多的，可以用管理型检查方式大部分房地产企业通常是重点税源企业，针对这类企业要实行审计型检查，借鉴审计方法，评估房地产企业的纳税风险点，分析和认证涉税问题，做出纳税质量评价和纳税风险提示，然后根据涉税风险点进行有针对性的税务稽查。房地产行业实行分类检查机制，不仅节省有限的稽查资源，而且可以将税种查全、环节查到、项目查清、问题查透。对于涉嫌税收违法的房地产企业，以及税警、纪委联合办案的房地产企业，通常采取打击型税务稽查方式。进行内外调查，查证违法事实，依法做出行政处罚。

　　6.2.4 应用电子稽查，向现代化房地产行业税务稽查转变

　　信息技术迅速发展给现代企业带来了便利，越来越多的企业利用电子财务软件进行财务记账、核算、报表等。电子财务软件记账方便，查找账务处理便利，储存形式多样，信息处理速度快，使企业的信息化管理水平不断提高。面对企业海量的财务数据，如果稽查人员还只依赖于传统“一支笔、一张纸、一个计算器”的手工查账方式，难于在有限的时间里从大量的凭证、账簿中找到所需信息。而且部分企业受利益驱动，在会计财务信息处理中针对税务机关、金融部门、董事会等部门分别设置了多个账套，通过做假账偷逃税款。这使税务稽查人员难以发现企业真实的财务数据，对维护税收秩序和税法尊严带来新的挑战。

　　为了适应新的形式，针对税收违法行为的隐蔽性、作案手段的高科技化趋势的不断增强，国家税务总局制定的《“十二五”时期税收发展规划纲要》中明确提出：“要强化税务稽查，要改进和创新检查方式方法，提高稽查信息化应用水平和稽查执法保障水平”。改变税务稽查的模式，积极开展电子稽查，是适应新形势发展的现代化稽查的必然要求。电子稽查能有效的提高工作效率，全面的掌握房地产企业完整的信息，有利于提升稽查工作的质量。建立现代化的房地产行业电子稽查，一是尽快建立电子稽查的制度，制度的建立是全面实施电子稽查的前提保障；二是积极推广电子查账软件的应用，开发针对房地产行业的税务稽查软件，在检查部门予以配备；三是与税收征管部门的数据库实现对接，与房地产一体化系统实现信息资源共享；四是开展针对房地产行业的电子稽查培训，训练检查人员应用电子稽查软件对房地产企业的账簿、记账凭证、纳税数据等进行合理性审查；五是不断总结经验，针对新的问题找到新的解决办法，提高针对房地产行业的电子查账水平。电子查账流程图，如图 6.1 所示。

　　推广针对房地产行业的电子稽查，不仅是信息化时代的客观要求，也是建立现代化稽查的必由之路，电子稽查手段的不断创新将对提高房地产行业稽查工作的质量和效率产生深远的影响。

　　6.3 建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨

　　房地产一体化系统是税务管理机关为实现对房地产企业开发产品的销售情况进行有效税源监控，而与房地产管理部门建立的信息共享系统。地产一体化系统是贯彻总局“以票控税、网络比对、税源监控、综合征管”的流转税管理方针，根据《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》(国税发〔2005〕156 号)文件的规定，结合房地产税源管理的实际情况开发的管理系统。

　　房地产一体化系统建立了信息传递机制，实现信息互相共享，建立税源登记档案和税源数据库，从根本上掌握房屋产权交易的前期主动权，是地税和房产部门之间信息资源共享的平台。建立房地产税务稽查与房地产税源管理的信息共享，就是实现稽查选案、稽查管理软件同房地产一体化信息平台实现对接。在房地产税务稽查的选案过程中，根据该房地产企业在房地产一体化系统中的销售数据，同该企业的缴税情况进行分析比对，确定检查的重点企业。在房地产税务稽查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记情况和网签合同情况，确定房地产企业的真实销售情况，从而解决收入难以准确核实的问题。

　　可以在房地产税收一体化系统中加入稽查模块，将系统评估出的某些风险预警的房地产企业转交给稽查机构，进行稽查选案。在检查完毕后，将检查的结果通过稽查模块，反录入房地产一体化系统中，更好的便于税源管理部门日常的管理，实现房地产行业的税源管理和税务稽查有效的配合。房地产一体化系统主要包括以下几个部分，并加入稽查模块，如图 6.2 所示。

　　6.4 加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查

　　房地产行业税务稽查一般由省、市两级税务稽查机构实施。为避免对房地产企业重复稽查，浪费资源，并加大税务稽查力度。应取消县(区)局稽查机构，进而建立省、市两级一级稽查体制。按照房地产企业的税源分布结构，可以将县(区)局稽查机构整合到省、市稽查机构体系——设立若干专业稽查机构，稽查人员适当调配到省、市稽查局而充实稽查力量，与省、市局稽查机构同级别。省、市两级稽查体制，无疑为实行房地产行业分级分类检查提供了前提条件和保障。分级分类机制实质在于解决专业化分工的问题。也就是说，通过分级分类机制打破原有按行政区划的稽查分工格局，代之以按经济区划和行业属性以及企业规模、案件性质的稽查分工布局。具体来说，“分级”解决和明确省、市两级稽查局职能任务的“纵向分工”；“分类”解决和明确各层级专业稽查局职能任务的“横向分工”。

　　省级稽查机构承担省(不含)以上重点房地产企业检查，以及总局交办、督办的案件，省公安厅提请联合查办的案件，下级提请上级查办的案件。省级专业稽查机构之间明确由一个局承担案件查办，其他局按行业属性分担重点税源企业检查。市局稽查机构承担省(含)以下重点房地产企业检查以及一般税源房地产企业的专项检查，省局交办、督办以及自选案件，市级公安部门提请联合查办案件。市级专业稽查机构之间明确由一个局承担案件查办，一个局承担重点税源企业检查，其他局按行业属性分担专项检查。毫无疑问，省、市两级的一级稽查体制以及与之配套的分级分类稽查机制，必然带来扁平化管理结构——管理层级减少，管理跨度加大。省局、市局稽查局本身重在管理职能发挥，即担当“裁判者”。与此同时，各层级稽查机构应当按需设岗并合理调整人员结构。应本着“一专多能”标准，将稽查人员按照 20:70:10 的比例进行能级动态管理。可以分别为首席稽查官、一级稽查员、二级稽查员等三个层级，形成“橄榄球”人力资源结构，并对末位稽查员实行待岗培训或组织调整。橄榄形稽查人员配备图，如图 6.3 所示。

　　6.5 规范房地产行业税务稽查程序，保障企业合法权利

　　程序正义决定实体正义，是“法即正义”的体现。对于税务稽查执法部门而言，程序正义尤为重要。目前稽查部门选案，检查，审理和执行四个环节，环环相扣，互相制约。严格遵守《中华人民共和国税收征收管理法》和《税务稽查工作规定》(国税发〔2009〕157 号)的程序规定，不要越权，不要越位。稽查选案部门以往只选择没有“关系门路”的房地产企业，对于门路硬、关系强的房地产企业，无论有多大的涉税风险点都不会选到。要规范和纠正这种情况，严格按照规定的选案程序和选案的方法来选案，一视同仁，保障房地产行业税务稽查的执法公平。检查部门是税务稽查的核心环节，对违法事实的调查取证负有关键责任，也是审理部门对税务稽查结果定性和处理的依据，起着承上启下的作用。检查必须严格依照法律的规定权限和规定程序实施，表现为两个方面，即实体法的限制和程序法的限制。税务稽查是基于税务检查权而发生的，税务检查的权限、程序和方法也是法律赋予的，不能超越法定的职权限制和法定的程序限制。只要超过权限和不按程序检查就是违法的行政行为，不具有法律约束力，也不受到法律的保护，房地产企业有权拒绝稽查。检查部门对选案部门已经下达的检查任务，先不下达《税务检查通知书》，而是先通知被查房地产企业赶紧自查补税，然后再去检查；在检查过程中，对于企业的税收违法问题，既可以严格惩办，也可以假装没看见；税务检查人员调取房地产企业账簿和记账凭证时，不下达《调取账簿通知书》，而是直接打收条，或者没有收条直接拿走；发现房地产企业少缴税款行为后，直接责成企业缴税，不出具税务检查报告，也不立卷。对于以上种种不按稽查程序实施稽查的行为，严重损害了执法的公正，损害了税务稽查机构的形象，滋生了腐败行为，同时影响了房地产行业税负的公平，是需要规范的。

　　规范房地产行业税务稽查程序，首先，要提高税务稽查人员的素质。人是税务稽查中的具体执行者，法律制度规范的再好，制约机制再强，终究要人来实施，提高税务稽查人员的程序意识是基础。其次，在房地产行业税务稽查中，制定相关的制度约束检查人员，使其必须按照法定的程序来进行稽查。比如制作的卷宗中需要有纳税人的陈述申辩笔录，纳税人可以对自己的违法行为进行申辩；在卷宗中严格要求下达《税务检查通知书》的时间，不可延迟下达；在卷宗中，对检查人员调取企业账簿情况要有记录，严控检查人员没有经过法定程序拿走企业的账簿资料。最后，建立相关的惩罚制度，对于不按规定实施检查的人员在年度考核中要予以扣分等。规范检查人员的执法程序，有利于保障房地产企业的合法权利，是现代化执法的应有之义。

　　6.6 增强固定证据意识，在房地产税务稽查中有的放矢

　　在房地产行业税务稽查中，固定证据起到非常重要的作用，它是行政执法的重要依据，全部的稽查案件定性都是围绕证据展开的。税务检查人员要有证据意识，如果纳税人有偷逃税款的嫌疑，要及时固化相关证据，如果不能固化相关证据则不能对案件定性。

　　税务稽查的证据首先要与稽查案件相关，一定要有关联。其次，证据的形式要有与案件有关资料的原件，比如发票要以统一的换票证换取发票原件。不能取得原件的，可以照相、影印、复印，但必须注明出处，由原件保存单位签注“与原件核对无误，原件存于我处”字样，并由保存单位盖章并签字或者画押。房地产企业拒绝签章或者画押的，应当邀请有关基层组织或公证处代表人等作现场见证人，制作现场笔录，在现场笔录上记明拒签事由和日期，由稽查人员，见证人签名或盖章。对房地产企业证据的采集形式，可以采取录音、录像的形式，但必须公开，不能以偷拍、偷录、窃听的形式损害他人合法权益。再次，获取证据的程序必须合法，严格按照《税务稽查工作规程》有关证据取得程序的规定执行。特别是电子数据内容证明案件事实的，应当要求当事人将电子数据打印成纸质材料，在纸质材料上注明数据出处、打印场所，注明“与电子数据核对无误”，并由当事人签章。需要以有形载体形式固定电子数据的，应当与提供电子数据的个人、房地产企业的法定代表人或者财务负责人一起将电子数据复制到存储介质上并封存，同时在封存包装物上注明制作方法、制作时间、制作人、文件格式及长度等，注明“与原始载体记载的电子数据核对无误”，并由电子数据提供人签章。

　　房地产企业业务量大，95%以上的房地产企业都采用电子记账。在对电子记账的房地产企业进行检查时，应由稽查人员使用信息化查账软件对企业服务器上的账套、财务数据库等数据进行收集拷贝，此时可以通过查账软件初步确定房地产企业生产经营使用了几个账套，账套涉及年度，然后将电子数据拷贝到两份以上的存储介质中，将其中一份密封后贴上经被查企业盖章的《备份签封证明》。待收集固定证据完毕后，制作《离场证明》由被查房地产企业签章。稽查人员确认需收集的房地产企业在计算机中记载的其他会计资料，应予以打印，打印完毕后，按照书证固定的相关要求，注明打印时间，数据信息在计算机中的存放路径，并由电子数据提供者签字或签章。税务机关在收集固定电子证据中，应尽量不影响房地产企业正常经营活动，并注意保护被查对象电子设备的数据安全，防止病毒感染被查对象的计算机。最后，检查人员应当注重对证据的保护，派专人看管。

　　检查人员牢牢掌握固定证据的方法，固定证据的程序，知道哪些证据可以用，哪些证据不可以用，会提高房地产行业税务稽查执法的质量，不至于在复议或者行政诉讼中处于被动地位。