友谊股份购物中心内外部发展环境

　　第 4 章 友谊股份购物中心内外部发展环境

　　4.1 友谊股份外部环境

　　经过十年左右时间的发展，购物中心在经济较发达的大中型城市主要是直辖市及省会城市得到了大力的发展，政府出于城市形象的考虑也给予了大力的支持。部分中小城市的经济发展到了一定程度也具备了购物中心发展条件。与国外购物中心经过近百年发展，新建购物中心速度趋于稳定不同，我国的购物中心在短短十余年间即经过了爆发性的扩张，同时购物中心的人才储备不足及招商运营能力不足也使得购物中心竞争白热化。目前友谊股份购物中心面临的竞争对手主要是城市综合体运营商，他们依靠出售办公楼、住宅等，使得购物中心物业低成本或零成本，同时其运营能力缺乏，以较低的扣率或租金向供应商提供商场，对市场整体盈利能力带来冲击。基于外部的复杂环境，对于外部环境的分析，本文借鉴 PEST 分析框架对政治环境、经济环境、社会环境几个方面进行分析。此外，PEST 框架中的技术（Technology）部分，由于购物中心行业对技术的依赖度较低，因此本文增加了行业环境分析部分。

　　4.1.1 政治环境

　　政府对购物中心开发热情高涨。面对购物中心开发热潮，地方政府往往抱有极大的开发购物中心欲望。这种欲望往往与真正的市场需求不相符合。有些地方政府，为了提升城市的整体形象往往要求购物中心建筑成为当地地标性建筑，以彰显其政绩。购物中心作为除了奥特莱斯以外最能体现商业市场繁荣的商业形态，自然能获得地方政府的亲睐。近些年来发展的商业项目，尤其是一些体量巨大的购物中心项目，其出发点往往是形象需求大于市场实际需求。也就是政府的形象，地方的形象，区域的形象意义大于市场的实际需求。政府通过低廉的土地价格、优惠的政策、便捷的审批通道，甚至部分政府通过财政补贴等形式对购物中心的发展给予了极大的热情。购物中心这类商业设施，投资大、回收期长，其发展离不开政府的支持，但一旦其发展脱离了市场需求，政府引导下的“大跃进”必将对各方利益造成损害，毕竟对于投资商、运营商来说，盈利能力才是位于首位的。

　　4.1.2 经济环境

　　中国经济发展使购物中心发展成为可能。改革开放以来，中国经济经历了不同寻常的持续快速发展。自 2008 年经融危机以来，我国政府就开始方思经济发展现状中存在的问题。并最早展开了经济刺激计划，取得了令人吃惊的效果，中国成为最早从全球经济衰退中复苏过来的重要经济体。首先，我国政府已经意识到不能完全依靠投资消除出口萎缩给经济带来的影响，从而推出了若干经济刺激计划，其中最为明显有利于购物中心发展的就是促进消费的刺激计划。其次，由于经济危机的影响，政府加大了对于基础设施的建设。其中部分城市的道路交通情况得到较大改善，为购物中心的发展创造了条件。第三、我国城镇化建设已经初见成效，中国正处于历史上规模最大的农村居民向城市迁移的过程中。城市人口规模在未来将保持持续扩大的趋势。

　　第四，出于对社会保障等的担忧，自 2003 年开始，中国经济失衡现象严重，投资占国内生产总值的比重呈快速上升趋势，家庭消费占国内生产总值的比重则稳步下降。

　　2003 年至 2010 年期间，中国经济增长量的 50%左右自来投资拉动。而 20 世纪 80 年代，家庭消费在国内生产总值中的比重在 50%左右，而到 2010 年，这一比重则降至35%左右，家庭消费的增长未能跟上经济的发展。①另一方面也说明了，可挖掘的消费潜力巨大。第五，汽车保有量稳步上升，社科院发布《2012-2013 中国汽车社会蓝皮书》指出，中国已于 2012 年正式迈入汽车社会，私人汽车保有量增长惊人。

　　4.1.3 社会环境

　　伴随着社会经济环境的发展，居民收到的教育程度不断提高，使得其消费观念、消费习惯发生了潜移默化的变化。另一方面，每个消费者还受到所处生活环境的影响，使得其消费心理、购买行为产生变化。就长三角区域而言，经济发展位于全国前列，居民教育程度相对较高，居民希望在以合理价格购得商品的同时，满足其其他需求。

　　如希望有较为舒适的购物环境、热情的服务等。同时由于长三角区域生活节奏较快，消费者往往希望能有提供集购物、休闲、娱乐于一体的消费场所。购物中心的发展恰恰能解决消费者由于生活水平提升而产生的消费需求，满足居民的消费心理。

　　网络购物及其他商业业态对购物中心的冲击。网络购物对实体店铺的替代性也日趋明显。网络经济近几年在国内的发展可以说是跳跃式的。从总量看，2010 年，网上零售市场交易规模达 5131 亿元②（淘宝网占比 80%，而 A 股 48 家商业企业 2010年的主营收入总额只有 2630 亿元），同比增长了 97%，占全国消费品零售总额的比例是 3%，预计到 2012 年，网络零售规模即将突破 1 万亿元，占社零的比例达 5%。

　　该统计数据还未计入网络团购、移动电子商务、海外代购等业务。而随着网络经济本身的变革发展如网上销售加速百货化的进程，以及热衷网购的 80 后、90 后年轻消1的议价能力不容小觑。除了网络购物以外，近几年来城市综合体的兴起也为购物中心的发展带来了不小的冲击。城市综合体是一种包括商业、办公、酒店、住宅等多种物业的新型商业形式。相对于购物中心，城市综合体拥有了纯粹购物中心拥有的一切优势，另外依靠其拥有较好的配套设施，办公、酒店及住宅售价明显高于周边市场正常价格，而城市综合体依靠在其他物业中攫取的超额利润及政府给予的极低土地价格，以极低的成本甚至零成本持有购物中心物业。对于仅有购物中心无住宅等其他额外利润补贴的纯商业持有人而言，城市综合体带来的冲击可谓巨大。

　　4.1.4 行业环境

　　德勤和中国连锁经营协会联合发布的《2012 中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示：截至 2011 年底，国内共有购物中心 2812 家，从 2013 年到 2015 年，中国购物中心将以每年 300 家，也就是接近每天一家新开门店的速度增长。到 2015 年，全国将出现接近 4000 家购物中心。这也意味着到 2015 年，购物中心行业将迎来更加激烈的竞争。

　　目前我国购物中心的开发体量趋大，呈现向城市近郊扩散以及二、三线城市快速兴起的特点。其中位于一、二线城市的购物中心平均体量约为 7 万平方米。虽然对于购物中心经营而言，较大体量的购物中心有利于为消费者提供一站式购物消费体验，但同时对于运营商的招商及经营管理考验巨大。而二、三线城市的市场竞争则更1在建购物中心面积约占全球总在建面积 50%，其中以二、三线城市位居前列。天津、沈阳的在建购物中心面积都超过 200 万平方米，成都的购物中心项目突破 100 个，且大多数体量在 10 万平方米以上。

　　国内的专业机构世联地产①在 2012 年底选取了我国的经济发展较好的城市，包括北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都进行了分析，分析结果如图 4.1 和图4.2②。【图4.1-2】

　　
　　从图 4.1 可见我国购物中心在主要城市的发展现状，从 2008 年以来的四年间，购物中心快速扩张，从增量来看，重庆居首，武汉成都其次，广州深圳相对较慢。从开业规模来看，2012 年各主要城市的新开业购物中心的规模也呈现增大的趋势，其中成都和广州表现的尤为突出，同比分别增加 37%和 56%根据统计 2013 年，随着前期投入建设的购物中心陆续完工，7 大城市将有 2034万平方米购物中心面积开业，创历年之最，接近 2012 年开业数量的三倍。未来市场竞争可见一斑。

　　而在前期开业的购物中心中，在 2007-2008 年、2010-2011 年产生两个开业波峰。按照购物中心业态的发展规律，2013 年起，购物中心将迎来自该业态兴起后的最大规模的品牌调整期。随着过度开发，购物中心发展已经由开发转向运营，出现了以时尚、家庭、儿童、艺术等不同主题为定位的购物中心。

　　4.2 友谊股份现状分析

　　4.2.1 友谊股份及其发展沿革
　　
　　友谊股份是国内规模最大的大型综合性商业股份制上市公司，拥有总商业建筑面积超过 500 万平方米，销售规模超过 1000 亿元，经营网点遍布全国 20 多个省市超过 5000 家，以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯、专业商店为核心业务，相对控股香港上市的联华超市股份有限公司、绝对控股好美家装潢建材有限公司，形成零售主业清晰的多业态发展格局，致力于成为提升大众生活品质的卓越零售集团。

　　2011 年，友谊股份（百货、购物中心、奥特莱斯即综合百货业务）实现规模销售 290 亿元，利润总额 16.8 亿元，拥有门店 47 家，遍及上海、重庆、辽宁、浙江、江苏、湖南、湖北等省市，相关就业人员超过 43000 人，持有商业建筑面积超过 250万平方米。各业态中，奥特莱斯 5 家，建筑面积约 50 万平方米；购物中心 14 家，建筑面积约 155 万平方米；百货商店 27 家，建筑面积约 70 万平方米，专业商店 1 家约1 万平方米。

　　百联购物中心是发挥百联整体优势和集约联动的规模效应、推动百联内部各业态之间组团式发展的主要平台，前些年经过原有购物中心翻牌整合和新开门店对外扩张，形成上海市内各个主要商圈以及郊区市场的有序分布，并涉足市外省会城市，逐步树立起“百联购物中心”的统一商号，已经逐步积累起发展经验和营运经验。

　　百联奥特莱斯因为有着数个开业项目的成功范例，是业界公认的真正意义上的、最成功的奥特莱斯之一，且是目前国内仅有形成连锁规模优势奥特莱斯运营商，竞争优势明显。百联百货门店大都集中在上海，优势较为明显，尤其是第一八佰伴、东方商厦旗舰店、第一百货商店、永安百货等多家核心门店为自有物业，占据核心商圈，具有不可复制的区位优势。近年间新增的多家郊区门店基本上均作为购物中心的主力店如东方商厦青浦店、东方商厦奉贤店、东方商厦金山店等，表现出良好的经营业绩，成为所在郊区的百货标杆。友谊股份主要资产及业务由友谊股份（A 股 600827、H 股 900823）吸收合并百联股份（A 股 6000631），而百联股份则由第一百货（A 股 6000631）吸收合并华联商厦（A 股 600632）而后更名而来。即现友谊股份由原第一百货、华联商厦及友谊股份三家上市公司合并产生。最早的门店起源甚至可追溯至中国的第一代百货商店，成立于1918 年当时四大百货公司之一的永安公司。

　　随着国内经济的快速发展，市场竞争激烈程度加剧。几大上市公司面临着一些新问题急待解决，才有了如今的友谊股份的出现。一方面，零售市场长期以来形成了军阀割据局面，各方诸侯独守一方，区域性的优势企业急需突破发展瓶颈。如华润收购苏果等大规模并购等突破性发展。另一方面，随着国内经济结构转型，上海国资重组迫在眉睫，由其像百联集团、农工商等直接和百姓生活密切相关的零售行业龙头企业。在上述因素影响下，出现了 2004 年的第一百货吸收合并华联商厦及 2011 年的友谊股份吸收合并第一百货。

　　经历过历次的资产优化组合，成立初期的友谊股份主要形成了几点优势。首先，品牌影响力提升。通过数次的资源整合，吸收合并其他兄弟上市公司的友谊股份成为百联集团旗下的百货、购物中心及超商业务唯一的资产平台。原华联商厦、第一百货及友谊股份旗下优质资产的品牌影响力得到了整合和提升。其次，零售各业态得到了协同发展。在百货经营方面，合并后友谊股份拥有了如第一百货、永安百货、妇女用品商店及时装商店等一批历史名店，及以东方商厦为商号的连锁精品百货商店。在超市经营方面，拥有了联华超市旗下的联华超市、世纪联华、华联超市及快客便利等类型齐全的超市。开始逐渐设计购物中心业务，百联南方、百联西郊、又一城等购物中心为百联购物中心的连锁发展打好了基础。零售业态基本发展齐全，避免了国资企业之间相互竞争内耗。第三，网点资源形成规模优势。新的友谊股份在上海区域及长三角区域拥有大量优质网点资源，在上海主要商业中心基本均设有门店，零售网点占有率较高，规模优势凸显。

　　4.2.2 友谊股份购物中心发展现状

　　百联购物中心是友谊股份重点打造的购物中心品牌，以打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的综合型商业中心为主，为消费者提供舒适自在的购物休闲享受。目前，百联购物中心已经在上海、重庆及沈阳拥有 14 家门店，均位于交通便利、人流集中的地区，总建筑面积达 155 万平方米，年销售规模约 114 亿元。对上海地区的中高档消费群体而言，百联购物中心已成为家喻户晓、标志着品味和时尚的知名品牌。友谊股份作为国内最大的连锁购物中心运营商之一，将坚持“深耕上海市场、重点发展泛长三角地区、机遇性进入其他城市”的发展原则，逐步确立百联购物中心在泛长三角区域的领先企业地位。友谊股份购物中心 2005 年~2010 年经营情况如图 4.5。由于较多数据涉及企业内部限制，为避免部分敏感数据对企业的影响，本文涉及具体购物中心数据均采用2005-2010 年间数据，定性分析时针对所有目前正常营业门店。在 2011-2013 年间，企业门店数量已发生部分变化。新增 2010 世博轴广场、百联虹口购物中心、百联徐汇商业广场、百联东郊购物中心。关闭了天府购物中心（成都）。【图4.5】

　　
　　以 2010 年销售额较高的前六家购物中心为例，参照图 4.5 可见：位于上海市长宁区的百联西郊购物中心是较早开出的百联购物中心门店，于 2005 年开业，自开业自二年起（由于门店开业时间大多并未为 1 月 1 日，年销售数据与后续年经营数据缺乏可比性），销售额年均增长率达到约 31%。其后在 2007 年开出了其余 5 家购物中心。

　　其中百联南方购物中心于 2006 年开业，自开业自二年起，销售额年均增长率达到约9%；百联中环购物中心销售额年均增长率达到约 22%；百联又一城购物中心销售额年均增长率达到约 21%；百联哈尔滨购物中心销售额年均增长率达到约 37%；百联世茂购物中心销售额年均增长率达到约 23%。从现有门店发展情况看，购物中心业绩尚处于上升期间，基本可保持稳定增长，可择机发展门店。

　　在百货行业日益艰难，市场环境恶劣，面临电子商务和大型商业两面夹击的情况下，友谊股份发掘自身优势，逐步摸索出适合长三角区域连锁发展的百联模式。有数据显示上海人均商业面积目前已达到约 3 平方米①，市区商业发展已经呈现饱和趋势，市中心商业物业林立，竞争激烈，友谊股份的购物中心新开门店注重于根据消费需求布点。目前友谊股份在郊区的购物中心门店有百联南桥购物中心、百联金山购物中心，还有在建中的崇明购物中心，未来还将完成上海所有郊区的布点。现有郊区购物中心中，百联金山、百联南桥 2011 年年客流量都超过了 600 万人次，日均客流近两万。百联南桥 2011 年最高峰时日均客流量甚至达到了 14 万人次。郊区购物中心的快速发展，改变了郊区居民的消费习惯和生活方式。

　　友谊股份在开始发展购物中心之前主要发展百货商店，控股联华超市主要发展各种规格超市，具备发展购物中心的两大主力店。在国外购物中心发展中，如新加坡罗宾森集团即利用自身优势采用“组团式”发展模式，每个新开购物中心，将引入本集团所属的百货商店、超市、电影院等购物中心必备的主力店及次主力店。这种模式已经成为业界成功的典范。友谊股份旗下的购物中心同样具有这样的优势，在友谊股份的大多数购物中心中包括了自身所属的百货商店“东方商厦”，大型超市“世纪联华”，同时与数家影院、大餐饮形成密切关系。这种发展模式确保了新开购物中心较低的空置率，也是吸引市场人气的保证。同时在后续经营中，这种发展模式也使得购物中心整体管理难度降低，大型的营销活动更易于得到购物中心内部商户的响应。

　　4.3 友谊股份竞争力分析

　　友谊股份经过多年的发展在上海市场具备了较强的竞争能力，具备了一定的竞争优势。随着市场环境的变化，出现了一些新的市场机遇，同时也出现了一些强有力的竞争对手。在前文对友谊股份内外部发展环境分析的基础上，接下来采用 SWOT 分析框架对友谊股份的竞争力进行分析总结。

　　4.3.1 竞争优势

　　首先，经过多年的发展，积累了大量的优质网点资源，具备了一定的竞争优势。随着城市的扩张，中心城区的商业用地愈来愈紧张，友谊股份占有了大量的位于主要商业中心的商场，扼守了商业最为稀缺的门店自资源。

　　其次，购物中心在上海网点较多，多个主要商圈均由其门店，品牌认知度较高。友谊股份旗下的无论是第一八佰伴、东方商厦、第一百货、永安百货等老牌百货商店还是百联南方购物中心、百联西郊购物中心、百联世茂国际广场、百联中环购物广场、百联又一城购物中心等购物中心都在上海市场具有较高的口碑，成为缩短后续新开门店缩短培育期的有利因素。

　　第三，零售行业高端人才稀缺，而公司多年积累了较多的发展必备的人力资源。商业的竞争除了地段的竞争人才的竞争也十分重要，没有优秀的管理人员运营购物中心，即使购物中心位于极好的地段也难以为股东创造超额的回报。学校教育仅仅能培养商业人才的基本素质，必须依靠长期商场经营的经验积累，对各种消费习惯、消费心理的摸索，多年的积累才能形成商业高端人才。友谊股份作为上海商业的一面旗帜多年来积累了一大批高端人才，为开设新购物中心积累了一定数量的高端人才。

　　第四，购物中心主要由百货、卖场及专卖店等组成，其中百货和卖场多数是友谊股份旗下企业，专卖店可依靠多年百货经营积累的供应商资源，招商资源丰富。招商是购物中心成功的又一重要工作，优质的招商团队可以确保购物中心按期开业以及后续购物中心品牌的调整有序进行。如果招商工作不能按照计划推进，即使购物中心勉强开业，由于商业氛围缺乏也将使得市场培育期大大延长甚至造成长期亏损，后续扭转局面将耗费大量的人力、物力、财力。友谊股份强大的长期积累的供应商资源大大降低了新开门店的招商难度。

　　第五，旗下门店大都经营业绩尚可，可为公司发展提供稳定的现金流入。新建购物中心资本投入巨大，后续市场培育期还需要不断有现金流入，若没有巨额资金支持，较易造成项目资金链断裂。友谊股份旗下有大量的优质商业网点，产生大量现金流支撑购物中心的开发，为新开门店提供了资金支持。

　　4.3.2 竞争劣势

　　首先，友谊股份旗下购物中心主要针对中端消费群体，产品线单一，缺乏针对高端购物中心的运营积累。友谊股份旗下百联南方购物中心、百联西郊购物中心、百联世茂国际广场、百联中环购物广场、百联又一城购物中心等购物中心主要还是定位于中端消费群体，旗下缺乏针对高端消费群体的购物中心。这种情况将使得购物中心产品线单一，高端奢侈品牌供应商资源的缺乏，使得其无法参与高端购物中心的竞争。若新建高端购物中心无论是人才储备、招商运营都将面临较大的挑战。

　　其次，公司立足商业运营，缺乏地产运作经验，相对万达等房产企业的运作模式，物业成本较高。随着商业竞争的白热化，购物中心的盈利能力普遍减弱，而友谊股份立足于商业运营，无法获得商业运营以外的利润补贴以降低物业持有成本。相对万达等地产企业低成本甚至零成本持有商业物业，面对物业的巨额折旧费用，友谊股份购物中心的盈利能力大大减弱。

　　第三，随着我国电商行业的快速发展，公司的电商发展较为滞后，市场知名度不高。近年来，电商行业的爆发性发展给购物中心的经营带来了较大的冲击，电商的低成本，低价格抢夺了部分的购物中心客户。而友谊股份的电商部门也在逐步发展，但购物中心自身却由于种种原因无法在电商的快速发展过程中分得一杯羹。

　　4.3.3 竞争机会

　　首先，郊区及部分县级市消费能力快速提升，出现新的市场机会。友谊股份所在的长三角是我国经济最为活跃区域，郊区及部分县级城市经济发展较好，带来了大量的就业机会。同时这些区域近年来城市发展迅速，大规模的城市开发为这些区域居民带来了除工资以外的如拆迁补偿等城市开发红利，使得部分居民消费能力大大增强。郊区及县级市居民的生活成本如住房等大大低于市区居民，生活压力较小，消费意愿强烈。这些区域居民消费能力的提升为购物中心的发展带来了新的机会。

　　其次，郊区及部分县级市商业发展落后，大都处于百货发进展阶段，需要购物中心业态满足消费需求。郊区及部分县级市的商业正在发生翻天覆地的变化，大卖场及百货得到了很好的竞争，具备了发展购物中心的初步条件。随着我国经济的高速发展，居民的消费能力不断增强，消费习惯也在不断改变，不再满足于大卖场及百货所提供的商品服务，迫切需要购物中心来满足其休闲、娱乐需求。新的市场机会已经形成，为购物中心的发展带来机遇。

　　第三，近年购物中心的新建速度过快，开发商缺乏商业运作经验，需要寻求运营商合作，可以以相对较低成本获得商业物业。购物中心虽然引入我国仅仅十余年，但近年来购物中心数量的急剧放大已经使得部分区域购物中心的供给量远高于需求量。部分购物中心由于选址、招商、运营等各方面原因举步维艰，需要进行商品调整或出售物业。而对于有友谊股份来讲，可在这些拟出售的购物中心中以较低成本获得满足自身要求的购物中心网点。

　　4.3.4 竞争威胁

　　首先，近年来收到金融危机及我国经济增速放缓等因素影响，零售业整体经营环境不容乐观。自 2008 年金融危机以来，除了 2010 年上海世博会为上海商业带来了新的活力，其余年份商业整体环境不容乐观。由于近年来房价高企，各种生活成本的增加，居民对于养老等社会保障的担忧，使得居民的消费意愿不强。居民的收入一般可用于消费、储蓄和投资，在收入未能大幅增长前提下，面对各种不确定性居民往往倾向于进行储蓄和投资。而目前居民可进入的投资渠道较少，股市作为百姓主要的投资渠道近年来一路下滑，较难为百姓带来额外的投资收益，自然也无法有效促进消费。

　　其次，电商快速发展，蚕食了实体店铺销售份额。电商的快速发展使得零售行业生存愈加艰难，淘宝、一号店、京东等电商巨头引领的价格战争无疑为购物中心的发展放下了绊马索。购物中心的部分商品与电商重叠，但电商的价格较购物中心更具竞争力。甚至出现了购物中心变成了试衣间的情形，部分消费者在购物中心看品牌挑商品，但并不进行消费而是选择去价格更为低廉的电商购物。

　　第三，购物中心数量激增，市场竞争激烈，企业间往往通过价格竞争提升销售额，不利于购物中心的长远发展。购物中心经过十余年的发展，由于非理性的过度开发，购物中心的数量激增，但品牌相似度极高，进入没一个购物中心基本都能看到差不多的品牌，此时价格成为吸引消费者的终极武器。部分购物中心甚至出现了一年365 天中近 300 天都有大型商品促销活动，恶性价格竞争将大大降低购物中心的盈利能力，新开购物中心风险越来越大。

　　4.3.5 竞争力总结

　　通过以上竞争力分析，友谊股份既有自身特有的优劣势，面临着一些机会和威胁。对于购物中心选址而言，必须结合企业实际考虑其优劣势以及机会威胁，寻找适合自身的项目选址。

　　友谊股份具有大量优质网点资源、具有较高的品牌认知度，具有大量的人才储备，具有一定数量的供应商资源，还有稳定的资金支撑，因此在购物中心选址时我们应当与政府强调友谊股份的经营能力以及经济实力，让政府了解我们可为其提供稳定的税源、一定的就业岗位并且可以提升当地的商业能级，通过我们的经营可提升周边的商业或住宅的价值。

　　友谊股份产品线较为单一、缺乏地产运作经验、电商发展尚有差距，因此在购物中心选址时我们要做到量力而行，做好前期调研，控制地块及物业取得成本。同时应积极寻求具备地产运作经验的房产商合作，争取商业运营以外的盈利收入。部分区域消费能力快速提升且具备了购物中心的发展条件，因此在购物中心选址时应积极寻找机会进入这些区域。同时应积极留意市场中符合购物中心选址要求但经营业绩欠佳的商业物业，争取以较低成本获得商业网点。面对恶劣零售市场环境，在购物中心选址时应对拟选项目做足调研，充分了解竞争对手避免形成恶性竞争。

　　4.4 本章小结

　　研究对象所在的行业的外部发展环境较好：政府对购物中心的发展抱有极大的热情，给予了各种政策扶持；改革开发以来我国的经济快速发展，人民的收入水平显着提高，消费意愿增强，为购物中心的发展提供了可能；网络经济及城市综合体近年来的快速发展为购物中心的发展带来了不小的压力。但同时，由于近年来购物中心的大规模开发，带来区域发展的不平衡，部分区域购物中心发展过度，随着新开项目的增加，风险将进一步叠加。友谊股份最早起源于百货，经过近十年的购物中心开发，积累了一定的购物中心开发和运营经验。在现有市场环境下，基于供应链、人力资源等考虑，研究对象购物中心的发展仍将坚持立足上海面向长三角的发展方针。