证大光明城三期房地产项目市场销售现状及环境分析(2)

　　2010 年 1 月 10 日国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，此通知包括 5 个方面，涉及 11 个条款（简称国十一条），再度重申了打击第二套及以上投机投资性购房行为的决心。其要点为：

　　贷款首付款比例不得低于 40%,贷款利率严格按照风险定价。

　　将首次购房和非首次购房作为判断是否投资性需求的重要标准。

　　上调存款准备金率。

　　中国人民银行决定从 2010 年 1 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币

　　存款准备金率 0.5 个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

　　准备金率上调直接冻结资金约 2000 亿，此次上调主要针对新年第一周的6000 亿信贷的势头，不一定代表宽松货币政策的转向。

　　2011 年 1 月 28 日长春市人民政府颁布项目限购相关政策，限购令要求开发商取得预售后 10 内公开全部房源信息，不允许分批次办理预售许可，不允许分批次公开在售房源；对个人家庭购买 90 平米以下普通住房的客户且属于居民首套房的契税按照 1%征收，对于个人购房不到 5 年转让出售的全额征收 5%交易税；信贷方面对于二套购房的客户首付比例不得低于六成，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；本市居民能够提供一年以上完税证明或社保缴存一年以上的可购 2 套，对于不符合条件的暂停向其售房。

　　2.3 竞争楼盘分析。

　　证大光明城项目入市之前宽城区房地产项目基本处于诸侯混战状态，开发商多以承建商为背景，营销动作基本处于空白，销售组织基本处于松散状态，置业顾问多以开发商家属以及公司其他部门借调为主。

　　基于此，宽城区域房地产价格多年来处于长春房地产市场“洼地”,直到 2007年证大光明城项目立项，海派房企落户宽城，给市场带来了翻天覆地的变化，铁北有了第一个像模像样的营销中心，样板间，看房车，工地围挡走进了“大观园”,成为了众多开发商纷纷效仿的标杆，区域市场竞争也出现端倪，市场进入了一个优化的阶段，置业者开始收益。

　　未来区域内供应区主要以多层和高层为主；

　　未来区域内主要产品面积段在 70-110 ㎡之间；

　　宽城区 10 年市场供应量约 80 万㎡，本项目周边供应量约 58.4 万㎡，后期市场竞争比较激烈。

　　从主要竞品的调研情况看，由于调控新政、金融收紧和政府对商品房预售制度的规范，长春各开发商都在加快推盘节奏，快速跑量成为今年的销售主题。

　　周边几个项目的上市量预计在 24 万方左右，上市量不大。证大光明城项目由于一期 2007 年 9 月开盘，经过 4 年的持续开发，历经一期，二期，三期。老业主资源庞大，区域中高端口碑较好，价格持续上扬，置业者对项目物业服务，外立面海派风格，户型创意空间，项目周边景观资源都比较认同，所以在实际销售中区域虽然竞争对手较多，但是真正意义的对手凤毛麟角。

　　2.4 证大光明城三期项目 SWOT 分析。

　　证大光明城三期项目在地理位置、户型、价格、开发商背景和项目特色等方面，存在一定的优势和劣势，因而为项目的销售带来一定的市场机会。

　　（1）地理位置。

　　本案位于宽城区核心地段，距离宽城区政府一街之隔，周边新建小区林立，人文气息浓厚，地理位置得天独厚，与同类的项目万龙第八城，吴中印象，中冶蓝城相比，证大光明城三期地段优势明显，周边配套齐备，公交线路贯穿，社区商业成熟，为业主居家，工作提供了便捷条件。

　　（2）户型方面。

　　光明城三期主打户型为 80-90 平经典舒适型两房，户型方正，大开间短进深，南北通透，户户有赠送，特别适合刚需改善型和区域高端客户的置业需求。

　　145 平大三房以景观为核心，首创北侧客厅，中心公园湖景一览无余，海派阳光房，让老人和孩子在卧室就能享受阳光的温暖。

　　（3）价格方面。

　　本案预计均价 6500 元/平米，作为区域中高端项目，证大光明城一直在价格上领跑北城，作为北城“一哥”与一路之隔的吴中印象价格差在 500 元/平米左右，但是依然受到老业主的追捧和认同。

　　（4）开发商背景。

　　光明城是上海证大房产长春置业有限公司倾情打造的，该公司 20 年来耕耘长三角，珠三角，是拥有一级开发资质的集团公司，公司是以金融，艺术品收藏，房地产开发，商业物业运营等多元化发展的集团公司，以“建筑艺术生活”

　　为企业理念，在全年房地产开发企业排名 99 位。

　　（5）项目特色。

　　证大光明城是由上海证大集团长春证大置业有限公司开发的高档地产项目，项目名称--光明城源于光明城市论，是国际现代建筑大师勒·柯布西耶一生思想之结晶，在人类建筑史上具有跨时代意义。其“光明城市”理想，闪耀着现代主义和后现代主义的光辉。时至今日，世界上许多大城市的城市规划都受其理论影响。证大·光明城，秉承勒·柯布西耶的“光明城市”论，从城市思想者的视角，以规划城市的思想来规划项目，坚持地产与城市和谐统一的思想，打造了一座长春可以流传百年的项目。

　　长春证大地产是上海证大置业有限公司子公司。上海证大置业有限公司是证大集团旗下专业从事房地产开发的大型企业，以“解读城市，建筑理想人居”

　　为已任，进行全国化战略布局和开发，发展至今，总资产已逾50亿元，具备100万平方米的年开发能力。上海证大置业成立于1999年8月，先后在上海开发了“证大家园”、“水清木华公寓”和顶级别墅“九间堂”项目。目前公司开发的足迹已遍布江、浙两省、四川、吉林等地，项目总开发量逾百万平方米。2004年和2005年两年的全年销售额均突破了16亿元；2003年起，连续三年获得“上海房地产开发企业50强”称号，“证大”也成为上海市着名商标。2005年，公司获得“长三角地区房地产开发企业80强”称号。长春证大地产传承了海派“追求专业品质，建筑艺术生活”的宗旨，斥资20亿元，投身北城建设，并与新的宽城区政府办公楼、宽城区中心公园、新72中学等形成新的中央政务生活区。

　　证大光明城的建筑规划，景观设计是由美国这方建筑师事务所、上海法奥建筑与城市规划联合设计有限公司联合设计规划的，并由特一级施工企业长春建工集团和浙江海天建设集团承建。

　　证大光明城整体规划结构与宽城中心区总体规划相呼应，充分利用中心公园和环城绿带景观，体现“两轴两环带两翼”,具体说两轴即九台路和庆丰路构成的十字型商业轴，两环指穿过用地的环城绿带部分（外环）和用地与中心公园相连接的绿带（内环），两翼指由两环向外围扩散出的南北两个次级景观带。

　　项目周边各级交通干道齐备，北人民大街、亚泰北大街、九台路、长新路、丙十七路、铁乙一路等大型主干道形成了“三横三纵”的立体交通网。11路、110路、8路、118路、21路等多条公交线路贯穿于此，形成了一个庞大的交通网络，驱车到达市区各CBD区域都十分快捷，便于您的出行。随着宽城区政府“十一五”规划建设的不断深入，区域内的生活、教育、政务配套设施将更加成熟、合理。

　　与光明城紧邻的宽城区中心公园将主打春夏秋冬四大主题景观区，景观区由一条都市休闲景观带串连在一起，公园内建有群众艺术馆和图书馆。公园面积15万平方米，水体面积为24089平方米，将建成一个全开放性的多功能生态公园，其中绿化面积占总面积的51%.配合区政府办公楼的建设及周边一些文化、商业设施的建设，这里将形成宽城区一个新行政、文化、休闲中心，体现宽城区整体新面貌和形象，同时为周边居民提供一个堪称完美的休息、娱乐、健身的活动场所。

　　光明城项目东南侧是长春市七十二中学新址，新校区用地面积6.5万平方米，总建筑面积近5万平方米，拥有教学楼、行政办公楼、图书馆、实验楼、体艺楼、宿舍楼、食堂等相关设施。长春市七十二中学目前由铁南、铁北两大校区、三处校址组成，有近80个教学班、4000余名学生，学校由于先进的师资队伍稳坐宽城区中学的龙头地位，并已跻身省市名校行列，成为长春市又一所“九年一贯制”学校。“居住光明城、拥有新希望”已不再是梦想。

　　宽城区政府新办公大楼的建设，在一定程度上会带动整个区域的政务氛围的提升，相关配套行业的发展，必将促进区域内消费能力、消费档次的飞跃，新中央政务区将以此为中心辐射整个北城。

　　证大光明城项目项目占地64万平方米，总建筑面积达100万平方米，是当时长春面积最大的单个地产项目。项目三期用地面积8.7134万平方米，总建筑面积14.16万平方米，共规划19栋多层和6栋高层住宅。项目三期所有户型采用正南正北，大开间，小进深，动静分区，全框架结构设计，户型区间为50-145平方米左右。可以满足客户不同的需求。社区公建位于项目东南角，一条45度斜向内街贯穿其中，将建筑分为南北两部分。其中南楼功能为餐饮及商铺，北楼主要功能为会所和商铺，这样一来多功能，多业态的环境也为您在日常生活中带来了便利。

　　园区通过科学合理的布局，绿化环带将园区分为多个主团，各个主团特色鲜明。证大光明城在长春北部首家引进“双景观”设计理念，园区绿化带主要以小乔木，灌木类为主，采用精致的植物配植，注重细节处理，注重选用迹象变化鲜明的树种，增强了楼宇之间的私密性，彰显海派细腻。通过政府中心公园与园区内精致小品互相辉映，相显成趣，彻底改变了北城居住标准，形成了与南部大盘相抗衡的北城新地标。

　　不仅如此，证大光明城首创北部近万平米的星级会馆，集餐饮、商业、健身、娱乐为一体，构成三维全新空间。作为北部乃至长春最高档的会馆，光明城会馆还专为尊贵业主增加了室内游泳池、羽毛球场、图书馆、舞蹈室等，为您入住后的生活增添色彩。所以说光明城在某种意义上讲是当之无愧的宜居花园。

　　根据上文的分析，归纳出 SWOT 分析表格如下：