长春中泰实业有限公司外部环境分析(2)

　　2. 住宅地产行业现状及趋势分析。

　　2014 年 1-7 月份，全国房地产开发投资同比增长 13.7%,增速环比减少 4%.其中，住宅投资同比增长 13.3%,增速环比减少 0.4%.

　　2014 年 1-7 月份，我国城市商品房的销售面积为 56480 万平方米，同比下降了 7.6%,与上半年相比降幅增大了 1.6%.其中，住宅销售面积下降 9.4%,办公楼销售面积下降 4.9%,与此相比，商业营业用房销售面积却增长了 7.4 个百分点。在销售面积下行的影响下，销售额同样的出现较大幅度下滑。其中，商品房销售额为 36315 亿元，下降 8.2%,降幅比上半年增大了 1.5%.具体降幅为：

　　办公用房销售额减少 14%,住宅用房销售额减少 10.5%,与此相比，商业营业用房销售额却增长了 8.6%.我国房地产市场近 4 年以来受政策和市场的双重影响一直呈现曲折变化。

　　2010 年后，中央政府开始实施多轮房地产的调控政策，在此背景下我国房地产呈现持续的下滑的趋势。特别是 2011 年 7-12 月，“新国八条”等一系列具有针对性的调控政策的反馈集中表现出来，房地产景气指数出现大幅下降。11 月，我国房地产综合景气指数为 99.87 点，11 月份，这一指数达到了 99.89%,然而在金融危机爆发后，这一指数急剧下降。其中，8 月 17 日，住建部出台了《各地列入新增限购城市名单的 5 项建议标准》等调控措施，把房产限购范围扩大到了二三线城市。着一系列动作均表明在将来很长一段时期内，我国推行的房地产政策仍然会从紧，同时市场观望的状况更为普遍，房地产企业的销售状况不乐观。

　　在过去的十年时间里，我国的房地产市场经历了几次起起落落，因此关于房地产泡沫的争论也持续了多年。当前的房地产调整与以往不同，它不仅仅是前期强劲反弹后的自然回落，而是叠加了中期结构性拐点的影响。过去十几年来房地产作为拉动内需的最主要引擎的时代已经结束了，各种传言，全国各大城市均出现“鬼城”的字样，而未来一两年房地产建设可能出现大幅下滑，是中国经济面临的最大下行风险。

　　3. 物业服务行业现状及趋势分析。

　　截至 2014 年 9 月，我国物业服务企业总数接近 7 万家，同时住宅物业管理规模达到了 120 多亿平方米。令人值得关注的是，一线城市的物业服务收入已经可以占到当地 GDP 的 2.5%以上。

　　中国物业服务从无到有经历了二十多年的发展，伴随着房地产开发的兴起，物业公司逐渐形成规模，现在的物业公司。主要是为房地产开发配套，小型化，不够专业，人员素质参差不齐。我国物业服务行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面，不少地区都相继出台相应的法律规范，协助行业往良性发展的道路上走。在物业服务已经逐渐成熟的今天，这个行业逐渐呈现出这样的趋势：市场化发展趋势、集团化发展趋势、品牌化发展趋势、专业化发展趋势、智能化发展趋势、区域管理集约化趋势、技术型集约化发展趋势、资质等级管理常态化趋势物业服务作为社会的基本服务，必然会遵循着经济规律的发展的必然趋势，物业服务最终获得利润最大化是很困难的，其是以量取胜的行业，不会脱离社会平均利润很多。而想获得更多的物业服务面积，拥有更多的资源，必须依靠房地产开发的最大化，追其根本之所在还是要依托房地产开发，若离开房地产开发而谈物业服务，那将是无源之水、无本之木。

　　3.1.3 行业竞争环境分析。

　　1. 现有企业间的竞争。

　　（1）商业地产。

　　长春市现有的商业地产估算大约为 750 万平方米，由高级商贸区、综合大市场、社区商业、超市等等组成。综合大市场主要的竞争商业地产有：中东集团有限公司中东瑞家，欧亚集团欧亚卖场，太阳家居，凯利中心等。具体资料如下：

　　中东瑞家家居广场，地址：道区远达大街 2688 号，该项目建筑面积为 22万平方米，总投资 5 亿元，由一、二期市场构成。主要经营家居建材，五金构建，石材，木材，为全部出租的方式，就是只租不售的商业地产。

　　欧亚卖场，是长春欧亚集团旗下的商贸企业，地址：朝阳区开运街 5178 号，为三层建筑，营业面积 52 万平方米。它坐落于长春西南新中心城区。主要以高档商品为交易中心，实行的方式为只租不售。主要的经营范围几乎涵盖了广大群众生活所必须的生活补给，而且还拥有特大面积的欧亚超市，该超市是目前长春最大的。

　　凯利长春国际交易中心包括 20 万平米的专业市场，包括五金电机、电子材料、包装设备材料、新兴建材、塑料金属化工、固废拆解等 6 大门类。

　　中泰实业公司与各大商业地产商的经营面积如下图：

　　由上图可分析得出：欧亚卖场以 52 万平方米经营面积的优势，占据着长春市场份额的 7%;中东瑞家以 22 万平方米，占据着长春市场份额的 3%;凯利中心以 20 万平方米的优势，占据着长春市场份额的 3%,中泰实业公司在营业面积上占有一定的优势，现在一期工程占地面积约 30 余万平方米，现已完成约 21万平方米的建筑面积。已经占据了长春市场的 3%的份额，这已经是很高的市场占有率，若能持续开发至三期完工达到建筑面积 137 余万平方米，将会大大提高公司商业地产在长春的市场份额。由此推断，长春中泰商业公司将会在商业地产的行业中大有可为。