长春中泰实业有限公司外部环境分析(3)

　　长春市以黑水路、光复路为核心向周边辐射形成的批发市场属典型的同心圆式传统商业街（商业原生态），这种原生态的商业模式愈来愈受到经营业态、城市形象、交通易达性、商流吸辐力、物流吞吐力等多种因素的制约，使其交易规模难以大幅提升。正基于此，长春市政府依循现代城市运营理念，对市域空间重新进行功能切分，同时发掘历史文化名城的人文因素，拓展旅游、民俗、地域风情等文化产业。因此将老市场北迁至“长江路经济开发区”之物流园内，打造“光复路旅游文化产业商圈”,塑造城市品位，从而最终实现“老光复路商圈”与“新光复路市场”的功能流转。

　　本项目全部竣工以后，依托于优越的地理环境和良好的政策支持，将最大限度地提高我省小商品批发市场在全国同行业中的地位，形成了东北亚地区最大的小商品批发市场，年交易额达到 85 亿元，同时新增就业岗位 10000 余个。

　　在丰富了我市第三产业的同时能够稳定小商品市场价格并带动我市北部地区的经济快速展，填补了我国北部地区缺少大型的综合性专业批发市场的空白。

　　在我国 200 多家商业地产企业中，具有全国性影响力的开发商并不多，大多地产企业只是在一定区域内形成了一定的竞争力。随着中国改革开放的不断深入，一旦国际性地产巨头大量涌入中国市场，必将对国内的地产行业形成冲击。而且，在竞争日益激烈的今天，如果地产企业不能迅速的建立起核心竞争力，不仅无法抵抗国际地产巨头的侵袭，也无法抵挡国内同行们的竞争。

　　（2）住宅地产。

　　长春市属于地产开放的二类城市阵营，商品住宅的年开发量在 260 万平方米左右，主要的房地产开发商有保利、亚泰、中海、万科、绿地等。中泰实业公司住宅开发项目仅为三年开发 10 万平方米，在该行所占份额极少，长春市商品住宅开发面积如下图：

　　由上图可分析得出：中海以 50 万平方米的优势，占据着长春市场份额的 9%;万科以 35 万平方米，占据着长春市场份额的 6.1%;绿地以 22 万平方米的优势，占据着长春市场份额的 4%,保利以 26 万平方米的优势，占据着长春市场份额的4.5%,亚泰以 20 万平方米的优势，占据着长春市场份额的 3.6%,中泰实业公司在营业面积仅有 3.3 万平方米，占市场份的 0.6%,竞争机会渺茫。

　　（3）物业服务。

　　长春市的物业服务面积保守估计 5000 万平方米，主要的大物业公司由中海、万科、绿地、保利、亚泰等，还有上千家中等规模的物业服务公司。下图为物业服务公司面积分析图：

　　由上图可分析得出：中海以 200 万平方米的优势，占据着长春市场份额的4%;万科以 300 万平方米的服务面积，占据着长春市场份额的 6%;绿地以 350万平方米的优势，占据着长春市场份额的 7%,保利以 260 万平方米的优势，占据着长春市场份额的 5.2%,亚泰以 220 万平方米的优势，占据着长春市场份额的 4.5%,中泰实业公司在营业面积仅有 10 万平方米，占市场份的 0.2%,几乎没有竞争机会。

　　2. 供应商的议价能力。

　　（1）土地供应。

　　在当前的土地供应政策下，土地资源属于绝对的稀缺品，获取非常困难，而且成本非常高，房地产商在获得商业、住宅建设用地时，是非常困难的。

　　（2）资金供应。

　　在国家通过出台“212”号文件等资金政策，上调存贷款利率和存款准备金率后，商业地产的资金供应受到了较大影响。通过综合分析，我们得出了这一结论：国家通过调整货币政策，减少供应，在很大程度上遏制了房地产企业的快速发展，然而这种情况也迫使企业通过企业重组上市的方式以及其他一些外部政策从而寻求国外资本的资金支持。随着国外资本的持续涌入，地产开发商的资金短缺问题在很大程度上得到了缓解。对于商业地产企业来说，土地和资金是最为关键的两个因素，决定了地产企业在竞争中能否赢得先天优势。从社会层面来看，土地和资金属于绝对的稀缺性资源，其本身有极强的侃价能力，谁能够掌控土地和资金，谁就拥有主动性和话语权。

　　3. 购买者的议价能力。

　　商业地产的购买客户和租赁客户，包括以下几类：小型零售店、折扣店、大型连锁零售商和商业经营管理中介机构以及专业的招商等几类。以沃尔玛、家乐福、百胜集团、百安居、新世界百货等商业巨头为代表的大型连锁零售商，是商业地产绝对的主力购买者，当然，这其中也包括国美、华联等国内新起的大型公司。这些商业巨头具有极高的知名度和美誉度，其在入驻时，并不仅仅扮演着单纯的购买者的角色，还通过带动小零售店、专卖店入驻的功能扮演着引导者的角色。因此，此类购买者的议价能力是比较高的。

　　近年来，随着国民经济的发展，各种商业经营中介机构如雨后春笋般蓬勃兴起。

　　随着商业地产越来越专业化的发展趋势，中介机构因其较强的商家资源整合配置能力，逐渐成为影响商业地产盈利能力的决定性力量。哪家中介机构能够掌握更多的国内、国际商家资源，其就能够获得更强的议价能力。而小型零售店、专卖店、折扣店等商家，在很大程度上只能扮演被动的接受者角色，议价能力要弱得多。

　　4. 替代品的威胁 .

　　商品住宅小区的底层门市，会给商业地产带来分散式的威胁。随着国内住宅地产经营管理模式的不断发展和完善，好多商品住宅的一层都会变成商业地产。电子商务的出现，现在好多的商家都是在虚拟的互联网平台上叫卖，诸如淘宝、天猫、阿里巴巴、京东等等，这些都会是商业地产的替代品的威胁。原来一直在经营实体店的苏宁电器，也在异军突起的大刀阔斧的进军了电子商务。

　　由此可见威胁处处存在。仅单纯具备购物功能的商业地产的吸引力逐渐下降，被电子商务取代的可能性也大大增加。

　　5. 潜在进入者的威胁。

　　在潜在进入者方面，现有的房地产商是必须要时刻提高警惕的。因为地产行业在很大程度上，还是属于资金密集型行业，在技术层面的进入壁垒很低，谁用有较多的资金，谁就比较容易进入到这个行业。近年来，房地产市场的利润越来越高，吸引着形形色色、不同规模的商业企业加入到了这个行业的竞争中来。许多房地产企业只要拥有资本，就可以解决土地招标、项目承接和设计等工作。