吉林地区物业管理立法探析绪论

　　第 1 章 绪 论

　　1.1 研究背景。

　　近年来，随着我国社会主义市场经济的迅速发展，人们生活水平的不断提高，房地产市场也随之蓬勃发展，作为第三产业而言的"物业"一词也随之产生。它作为一项新兴服务行业，已经在人民的生活中频频出现，主要是针对居民，使用住宅小区的单位，为其提供公共性服务和特约服务。而这种随之产生的物业服务模式从无到有、从简单到复杂，不仅对房屋进行维修管理外，也需要对附属的一些配套设施、绿化环境和道路建设等相关方面进行综合的整顿和专业化的管理，并提供物业委托合同中商定的其他事项，以便更好发挥小区整体功能与综合利益。

　　物业合同被认定为业主与物业服务企业沟通的桥梁，但是由于现行法律不完善，立法与实践上缺乏实际经验，因此物业管理出现了不同的物业服务模式，其存在的问题也尚未得到有效解决，例如物业弃管问题、对高楼大户、散户的物业规范法律制度。究竟如何通过相关法律完善物业合同，正确处理业主与物业服务企业的纠纷及关系，高楼大户与零散小户之间怎样公平的对待，早已备受关注。

　　1.2 研究意义。

　　随着社会主义法律体系日趋完善的脚步，我国法律制度亦愈发完善。通过研究我国《物权法》、《物业管理条例》和其他相关制度，根据吉林省真实情况，制订了《吉林省物业管理办法》，明确了物业相关制度中普遍存在的问题，为物业发展战略和创新做了理论探索，这不仅对实践有指导意义，也可以加深对理论的思考与运用。

　　我国虽先后出台了相关法律法规，但理论体系的完善不代表实践也随之成熟。

　　通过研究可以发现我省在司法实践中尚存在问题，评价现有制度中的物业服务纰漏，理论与实践相结合可以更好地完善法律法规，通过总结并借鉴相关立法经验，细化物业服务合同内容、本质以及产生相关法律效力，研究吉林省小区物业出现弃管现象成因，物业服务纠纷产生后及笔者的思考，提出我省物业服务的完善建议，对构建和谐家园带来主要现实意义。

　　1.3 研究内容。

　　本文从理论上概括物业服务合同的内涵、种类以及对物业服务合同的性质进行了系统地分析。针对物业合同法律关系主体类型做了基本研究及通过相关国家地区的物业服务立法模式的比较来完善吉林省物业服务立法，分析各个物业间的政策区别，从而找到适合我省的发展框架；总结纠纷产生的原因和弃管小区的成因，导致出现差异的物业服务模式；借鉴其他地区成熟的经验，为我省物业服务法律方面提供有价值的信息；并结合实例，提出一套成熟物业服务模式的立法建议。

　　1.4 研究方法。

　　1.4.1 文献研究法。

　　文献研究方法是以进行法律实证研究为基础，通过对各种专着及文献的搜集来获得资料，从而全面地、正确地了解掌握物业的服务模式、物业服务合同，这有助于理论体系构建，明确己有的研究成果和不足之处，在已有的理论体系下系统对本文进行比较分析。

　　1.4.2 比较和实证的结合阐述法。

　　国外和我国香港的物业服务较为成熟，在物业服务模式上有很多先进的经验可供参考，本文通过和一些国家高效的模式相比较，联系实际来寻求适合我省民情的物权法的实施框架。通过对比国内外的所有权监督实施的理论与实践后，找到并归纳经验总结的方向和重点。

　　1.4.3 经验总结法。

　　经验总结法是一种通过归纳与分析，针对真实情况在现实实践中的运用，从而使其达到更系统、更具有理论意义，并上升为经验的方法。本文之所以形成是建立在学者们研究成果的归纳总结的基础上，与实践相结合，试图针对吉林省物业服务法律关系的现状，提出整顿措施。

　　1.5 研究的创新点。

　　本文既强调对物业服务合同的内涵、性质、种类及物业服务法律体系的构成等方面进行了初步研究借鉴，也强调了从完善本地立法制度，并以此找到推动立法改革切实施行的关键点所在。

　　目前现有文章的研究多数为实证主义和经验主义两大类，未将二者有机结合起来。本文试图以吉林省为视角对物业服务模式的法律关系进行探索，通过本省实际案例的分析，将实证与经验综合运用于本省的物业服务法律体系中去，提出一整套完善吉林省物业法律体系的建议及适合我省实际情况的立法，进而推动我省物业服务法律进程向着合理化道路前行。

　　1.6 研究框架。

　　本文研究框架如下：

　　第一部分为绪论。主要介绍文章的选题背景、研究意义、研究内容及所采用的研究方法。

　　第二部分为物业服务法律关系概述。主要阐述了物业服务合同的含义、种类、性质分析及物业服务法律体系的构成，为后续的探索打下根基。

　　第三部分为域外国家与香港地区的物业立法先进经验的比较及借鉴。主要分析了英、美、新加坡、香港特别行政区的物业立法制度，总结了我国和本省可以借鉴的经验。

　　第四部分主要分析了吉林省物业服务法律关系的现状。分别对立法采取的模式、对何种法律进行调整、以及物业服务纠纷频发化的成因，主要体现在弃管及弃管以外的纠纷上，尤其是对物业弃管的频发因素做出了系统的分析。

　　第五部分为吉林省物业服务制度的法律缺失。主要体现在业主委员会缺乏规范、立法模式的单一、物业服务者法制观念不强、沟通机制匮乏导致的纠纷以及政府部门的监管缺位。

　　第六部分为完善本省物业服务法律制度的思考。进一步提出具体措施，明确物业服务企业的发展目标、完善相关制度的法律机制、核准物业企业的法律地位、并建立有效的纠纷解决机制，为我省物业服务法律体系的完善提出一些建议。