完善吉林省物业服务制度的法律思考

　　第 6 章 完善吉林省物业服务制度的法律思考

　　2008 年《长春市物业管理条例》及 2009 年《吉林省物业管理办法》的颁布与施行代表着物业行业真正步入法制化、规范化的轨道。立法的贯彻实施为物业服务提出了新的更高要求，吉林省各级政府部门要进一步完善有关的配套和规章，尽快设立和完备适合吉林省特点地物业服务的地方法律体制；加大行业监管力度，令物业服务行径更标准；努力摸索，依据法律提升业主委员会的法律地位；规范前期物业服务；巩固行政执法力度，整治市场秩序；做好物业服务从业人员的培训工作；处理好物业公司与业主大会、业主委员会的关系。

　　6.1 明确企业的全面发展目标。

　　清晰企业发展目标，加强专项维修资金法律制度体系，明晰物业服务收费协商市场导向，巩固对物业服务收费的监管，清晰定义物业服务管理的三层关系及业委会的法律地位。

　　6.1.1 构建专项资金法律体系。

　　业主大会代表业主与有资质的银行签订关于住宅专项维修资金理财管理的委托合同，加强政府监管部门对此项资金的使用、管理，须要建立信息公开体制，方便业主行使督促权。适时地建立保证金制度。在小区内建立一个告知业主资金使用及收益情况和反映业主意见的平台。最后，利用来源与全社会的督促力量是举足轻重的。

　　无论小区是否弃管，都应备有前期维修资金，在突发情况发生时可以适时地启动维修资金，通过相关程序审核后，用维修资金来维护相关工作；若实在没有维修基金的，应由政府出面，共同商议启动应急金，使老旧小区房屋维修得到及时的保障。

　　6.1.2 清晰定位三方义务关系。

　　现有的《吉林省物业管理办法》并没有对三个方面的内涵、法律义务关系做出清晰的界定，三方关系即为--业主委员会和物业服务企业关系、物业服务企业和业主间的关系及业主和业主委员会的关系。学者觉得应当清晰保证全部业主都能被业委会所商议的规定所管制，业主也必须根据相关规定来履行权利义务。

　　可以认定业主为对象，其他两方关系皆是服务业主的，只是各自的利益需求不同而已。

　　从物业服务权利的层面看，业主等同于股份制有限公司的一名股东，而业主委员会则等同于这个有限公司的董事会，是由全体业主在业主大会召开时，投票推选形成业委会，实行自治制度管理。组成业委会的委员应该有强有利的责任心和组织能力，热心于公益事业，代表着全体业主的权益关系。物业服务企业服务业主，业主给公司交付报酬以获取服务，但是三方关系应该且必须在物业服务合同中明确规定，有利于日后的服务工作。

　　6.1.3 增强对物业费的监管力度。

　　加强住户的交付服务费的意识，令物业服务和收费标准正规化。需要加强业主的物业观念，随着国家住房体制改革，督促住户主人更新想法。要加速办理房产证，明确住户产权人的身份，明确业主有责任交纳物业服务费。唯独我们在享受物业服务企业提供的服务时，及时交付服务费，物业服务企业才会提供完善舒适的服务，物业服务才会进入良性循环的状态。物业服务收费标准的正规化，有利于单位长期发展依据相关行政法规和办法规定：我们应该区分物业的本质及特色，根据其差异性，物业服务收费该遵从正规公平的准绳，保障收取的费用合理，服务质量良好，在物业服务合同中约定。

　　有关物业服务的收费项目的要求，《物业管理条例》 第四十一条规定："物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。"在《物业服务收费管理办法》中有清晰界定，物业服务收费项目及其公示要求。因此，吉林省根据相关条例和法规，制定了适合本省物业服务收费的详细推行办法，完备物业收费机制，在立法上，该进一步完备对物服收费的规定，而日常生活里，相关政府机构应当加强对物业服务收费的监控。

　　6.1.4 清晰业委会的法律地位。

　　相关条例规定："业主委员会系业主大会的执行机构",而并未对究竟有无法人资格和有无诉讼主体资质给予清晰的界定。因此在实践中争议很大。有学者认为业委会该由社团法人组成 ,论法人形成要素之一业委会也适合，根据私人的喜好组建民众性机关，且根据法规到政府有关部门进行社团登记。

　　争取业主的广泛参与，应鼓励业主住户多多参与物业服务活动中去，培养其参与物业管理工作的积极性，做到全体住户与物业服务企业两者互相理解、互相帮助的结果。换言之，全体住户参与其中也在某种意义上督促物业的职能，号召业主委员会由公正、素养高地住户业主组建。对于弃管问题的解决有重要的意义，小区业主不在一味抓住负面问题，积极参与，共同协商解决问题。

　　6.2 完善相关制度的法律机制。

　　完善相关制度的法律问题，要求我们要明确物业服务合同中业主的法律地位，据此，应该来说业主是作为选聘和解聘物业服务企业的最终决定者，但是我们在实践上往往看到的却为，物业服务企业盘踞物业小区，小区业主怨声载道，然后就是无法终结物业服务，赶不走的现象。在这个问题上需要注意一点就是，物业服务公司的选聘和解雇应该根据业主和委员会共同商定，唯有一种情况业主可视为合同主体，当物业活动区域内业主的数量较少并所有业主全部赞成不组建业主大会的时候，物业公司和业主允许直接签订物业服务合同。但是物业小区并非只有一个业主，历来物业服务公司就是开发商的"亲友".因此，我们应该巩固对物业服务办法的法律监控，确保业主和物业服务企业本应该享有的权责和利益。

　　与此同时，也要推进立法，尽快出台强有力的细则，以此来进一步明确物业相关主体，如业主、使用人、业主委员会、物业服务企业等的责任，规范并约束当事人的行为。并在法律上明确业主委员会自治机构的独立法人地位，保证通过法律规定开发商应及时向业主移交操控权，及若不移交所产生的法律后果。

　　坚定不移的走法制化发展的道路，依据有关行政法规切实去管理，去服务。

　　规范物业合同，明确业主、业主委员会和物业服务企业的权利和义务，建立业主自治和物业服务企业的专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业服务体制。

　　业主、业主委员会委托物业服务企业，根据服务合同的协定，公司应该提供有关服务活动，在物业区域活动内的房屋维修、绿化保护等，有权管理公共设施和周边环境。同时，业委会也应当严加管制，按照法律规制实施，全体住户业主应该强化业委会的监管，确保自己益处得以庇护。

　　另外，虽然本文主要研究民事法律制度中的合同制度，但从另外一个层面而言，完善法律制度的同时也需加强政府行政部门的监管力度，政府部门应依托法律法规办事，物业服务碰到矛盾过于繁杂，触及到相关法律问题十分普遍，在管理整个物业过程中，每时每刻都离不开法律、法规。因一些生活琐事，向区域物业单位寻求帮助，倘若令其不满意便会惹祸上身。究其原因，是业主并不了解物业的服务内容。因此，政府部门在监管的同时，也要通过广告、新闻、条幅等大力宣传规章制度。综上所述，物业公司与业主之间建立的是一种长期的合作关系，物业单位不能忍气吞声，亦不系越过业主之上"管理者不应该毫无准则的大包大揽，也不可以未尽职尽责地推脱搪塞。现实工作生活下，唯有正视自己所处环境，持续强身健体，保证正常管理经营等，坚信提升员工涵养，坚持诚实守信原则，务实全面，坚持全面规范地质量管理，根据实际情况务实的提高物业服务的质量，做到物业服务更专业、更人性。

　　在借鉴现行的《物业管理条例》来制定《吉林省物业管理办法》的基础上，通过单行法方式制定《物业管理法》，提升立法层次。完善立法内容。通过该法规，约束业主使用人的权利、义务、业主委员会的组织方式、业委会的地位（应明确其是否具有法人地位），明晰业主委员会的法律地位、权责、明晰物业服务人的聘请，服务人的权利，义务和职责；物业服务或是专项维修款项收取及支配、财务工作、账目公开公正公平、政府有关管理部门对物业服务的指示监督、物业纠纷之诉讼等。

　　6.3 核准物业企业法律地位。

　　加大传播及教育力度，改变物业从业员工的服务概念，确立正确市场观念及服务计划。强化自身管理，提升物业服务人员的水平，通过定期考评制度来提升物业员工的素质。在看到每天递增的投诉率上，物管机构应当尽自己最大地努力赶快施行新的法律和规约。同样地，亦要稳固有关管理机构的管理，来提升能力水平，推行公正、透明方式获得职位。物业管理机构的管理者应当持续提升自我涵养，继续强化自我的职守使命感，将业主的利益立于首要位置。

　　物业服务人员归属社会服务人员，应端正自己心态，认真负责，尽管有时物业服务人员需要履行管理职责，但服务为物业管理的根本属性。综上所述，要解决好物业单位和业主之间的关系：

　　第一，坦诚相待，以理服人。就应当坦诚相待，用良好的工作心态，换个角度，站在业主地立场上处理问题，增进彼此关系。假如业主住户提出不正当需求或是其需求超过了合同约定内容，这表明物业服务单位提供的服务或许并不全面，应当及时改正。若由于其他方面因素无法达到业主要求，应当及时向其坦露无法处理地原委，力求得到业主的谅解，双方各退一步，退一步海阔天空，从小事上感动社会大众，业主，使用人，用诚意感化他们。

　　第二，积极上进，勇往直前。单位应当保持积极上进、勇往直前的良好态度。

　　在现实工作中，必然碰到争执或纠纷，更有甚者会提出没法办到地需求，或口出脏话。倘若物业从业人员觉得委屈就退缩也是无济于事的，倒不如坦然应对，用积极认真的态度解决，就会找到开启矛盾地钥匙。

　　第三，任劳任怨，理解担当。每个人地文化涵养是不同的，物业服务人员应一视同仁，业主也许对物业服务立法的规定不服从不认可，提出不正当需求，甚至蛮横无理、恶言相向。不论业主提出的问题对错与否、琐碎与否皆应当用负责理解的心态去承担。

　　物业服务人员要不断的学习业务技巧，提升业务技能，把理论知识与实践经验相结合，这样在为业主住户处理日常琐事地同时尚可为回答业主地难题。尤其在物业服务市场现代化的进程下，大力宣传物业服务人员唯有专业的业务职守及良好的自我素养，方能促进现代化物业良好发展。

　　作为服务企业的工作人员，应该研习相关法律、法规，如《物业管理纠纷处理》、《劳动法》、《民法》、《合同法》、《税法》、《物权法》、《吉林省物业管理办法》及其他法律相关制度，碰到纠纷矛盾时应当善用法律思维处理问题，以法律法规为依托。在这种情形下，我们订立签约地合同方具备法律效力，解决矛盾方能稳妥，拟定地制度方能施行。

　　6.4 建立有效的纠纷处理机制。

　　确立解决物业服务纠纷的方法，物业服务正逐渐渗透进各个领域，那么有关物业服务方面的纠纷也不断发生，解决方法并不一样。笔者认为以下四条可以参照：（1）业主个人和物业服务单位协调，求得解决办法。（2）由业主管理委员会出面与物管公司协商解决。（3）倘若双方无法得到共同解决方法，能向相关主要负责部门或者本地消费者权益保护协会投诉，经过他们来协调，由于收费引发的纠纷可通过物价部门解决。（4）经过上述形式仍然还没有处理纠纷，业主和使用人也能通过申仲裁的方式，或者上诉至法庭，以法律为依托保证自身合法权责和利益。

　　这样不仅能有效的克服吉林省当前收费标准混乱和乱收费现象，以免成为社会关注的热点问题，也有利于规范解决整体收费水平偏低的问题，如果业主迟迟不交物业费可以适当地收取滞纳金，这样不仅能抓住物业服务管理的突破口，还可以以法治业来提升物业服务水平。此外，也要及时处理开发商遗留问题，这样可以大大减缓因沟通不足而导致的弃管小区的出现。完善物业协调管理机制，解决物业服务中部门利益争执问题。在老旧的小区，建全有效的纠纷解决机制，推行物业服务，在法律政策上明文规定物业服务企业的行径。

　　综上所述，吉林省要清晰物业服务法律的全面实行，清晰业主委员会的法律地位，建立健全有效的纷争处理机制，针对物业从业人员，要提高其自身素质，设立考评机制，督促物业服务人员的同时，也能提升自我价值，最重要的要完善相关的立法体系，做到有法可依，依法执行。只有这样，吉林省物业服务法律关系才能更为标准化、法制化。