吉林省物业服务制度的法律缺失

　　第 5 章 吉林省物业服务制度的法律缺失

　　《吉林省物业管理办法》总则中第一条规定："为规范物业管理活动维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改进人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省真实情况，制定本办法。"此办法和相关规章制度的推行，给吉林省物业管理活动的规范化提供法律根据，给推动我省物管事业的完备及进步施展重要用途。但是通过实践表明，仅仅通过制度本身是很难适应飞速发展的物业服务实践的，同时也衍生了许多亟待解决的问题，如业主与物业服务企业的纠纷如何解决？物业合同立法的界定、物业收费问题的频发、从业人员素质水平低等问题。

　　5.1 业主委员会缺乏规范。

　　业委会的法律身份不清晰，在监督环节和运行环节略显薄弱，因此致使全体住户无法达到自治管理。所谓的业主自治管理，是指业主依法组成业主社团，通过民主决策程序使全体业主的共有意志以业主公约和其他管理规约形式表达出来，采取单元性社会组织控制的形式，来实现创办和梳理业主团体。业主和住户代表共同组建了业主委员会，有权督促物业服务管理工作的开展，同时也监督住宅小区业主使用人履行其应付的义务，代表着全体业主的权益。政府有关部门和全体业主、住户监督业委员会的活动，但条例或管理办法中并未根据业主委员会自身之法律地位给出清晰规定。在这种情况下，业务委会之法律身份就受到了威胁，法律地位缺乏。业主大会成立之条件及筹备组之成立准则未一致，最终导致大会迟迟不能成立。

　　而业主大会、业主委员会和物业服务企业三方关系界定也不明确，业主委员会和物业服务企业在条例中是合同的双方关系，它有权代表业主对物业服务企业实行督促政策，但是业委会代表业主之利益也存在争议，如大多数业主都执行了义务，只有少数业主、住户没有履行其义务。究竟物业服务企业是向法院告业主委员会，还是对那些个别的拒不履行应尽义务的业主、住户提出诉讼，这不得不让人们思考。遗憾的是国家的条例也好，吉林省出台的办法也罢都未规定被告的主体方，而只界定了物业服务公司的起诉对象。而在《吉林省物业管理办法》中第十四条规定："业主大会、业主委员会的决定，在物业服务区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。"在条例中业主大会的行为能力未做任何规定，业主大会不能以自己的名义对外实施法律行为，不是物业服务合同的协商和签订主体，在司法实践中不被认可，没有诉讼主体资格。换种说法就是业主大会只有决定物业管理实务的权力而无法行使决定权的有效途径，只是一个有名无实的机关而已。如果业主大会、业主委员会的法律地位仍处于不明确的状态，鼓励业主积极参与的物业共同管理也就无法施行，其利益也将无法维护。而且不仅单位的权力乱用严重，业委会的权力滥用也非常严重。例如擅自解聘物业服务企业、擅自选聘与其利益相关的机构、要求物业服务企业免除其物业费或是利用公职之遍做私事等。我省也缺少监督业主委员会的机制，如一些小区的业主委员会私自动用物业维修基金为本区域内的居民委员会发私利。

　　5.2 物业立法的模式略显单一。

　　立法模式比较单一，立法层次略低，在内容上也尚有欠缺。目前，尚未有专门的物业服务监管立法，相关的规定也只是存在于一些法律规范中，1981 年深圳市物业服务公司诞生，可以说它是第一家专业的物业服务机构。1993 年 6 月，全国物业服务行业组织的龙头大哥--深圳市物业管理协会成立。随后一年，深圳又颁布了全国第一个物业管理地方性法规。起先，我国的物业服务大多数效仿国外，吸收经验，并参照香港地区的物业服务模式，但是对于物业服务法律体系的立法制度界定还是模糊不清的，随着规章制度以及条例的不断颁布，我国城市中的物业服务也突飞猛进的发展。我国现有的物业服务立法大致体现在 5 个方面：

　　第一，有多部法律直接提到物业服务这一概念，例如《物权法》的区分所有权制度，建筑物区分所有权制度、《合同法》中委托合同制度都是物业管理立法的基础；第二，在地方法规层面上，在我国物业管理发展初期起了至关重要的作用，由国家行政机关特意受权各省级市人民代表大会及其人大常委会制定并颁布，在地方实施的规范性文件；第三，在立法解释层面上，行政机关、立法机关制定法律法规所涉的物业服务合同内容及最高人民法院颁布的约束地方各级人民法院引导性文献；物管法规其一种表现形式为案例适用方面涉及物业管理有关方面的司法解释，都可以理解为有权解释。

　　2007 年施行的《物权法》的"业主建筑物区分所有权"里面规定了物业服务行业监管的内容，但是《物权法》中侧重于建筑物区分所有权制度，而物业服务法律关系略少。二零零四年一月，《物业服务收费管理办法》实施，它是物服市场收取费用方面的专门立法。5 年后开始实施《吉林省物业管理办法》是目前监管我省物业的法律依据。但我省目前出台的专门立法较少，只能依靠我国实施的法律。在实践中，省政府并没有对物业公司行为进行标准化的管理，没有明确的管理细则，更没有第三方对物业服务水平进行评估的评估机制，而且关于监管物业管理服务的相关法律法规其立法层次较低是一个非常重要的问题，监管部门执法随意性较强，每当遇到业主的投诉，监管部门甚至还会不作为或者相互推诿，导致业主、住户的益处不能及时救济。如此没有效率的监管行为只能降低物业公司的违法成本，成为一些违规违法行为产生的主要原因。

　　而吉林省通过借鉴我国其他地区的经验，在 2005 年 1 月 1 日执行《吉林省物业服务收费管理实施细则》，2007 年 10 月通过了《长春市物业管理条例》，并于2007年11月末报吉林省第十届人民代表大会常务委员会的第三十八次会议批准,自 2008 年 1 月 1 日起施行。根据相关法规，吉林省出台了《普通住宅物业服务规范》，将会同当地价格主管机构，在 2014 年末以前一起施行，联合订立初一套适合本地发展进步的物业费指南。相关法律法规的逐步出台，进一步贯彻落实国务院《物业管理条例》，深化我省物管体制改革，规范物管市场，提升物业服务水平。

　　在《吉林省物业管理办法》中第二条有明确规定："本省行政区域内物业管理适用本办法。本办法所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。"从本办法中可以看出，吉林省物业管理体制中认为我省唯一的合法出路是怎样管理选聘物业服务企业，排除了业主的参与，实现自治制度的原则，这与吉林省国情，甚至是我国国情都并不相符的。

　　在现行《吉林省物业管理办法》中制订相关管理条例或是法律法规，提升立法本身的地位，进一步完备立法的内涵，明确规定业主的权益，物业费的收取，矛盾的纠纷等等，成立一条有序的道路。

　　5.3 物业服务者法制观念不强。

　　物业服务企业的整个全体素养不高，从业服务人员水平不高，难以适应现代物管体制的需求。据查，当今从事物业服务工作的人多为原来房地产管理和住房保障局的转业员工、下岗工人或是农村没找到工作的人，甚至有个别人没有上岗证，尚未接受严格、专业的培训，素质较低，服务品质难以提升企业的资质。而且依仗自己是物业服务企业工作人员，就用管理者的身份凌驾于业主，随意压制其权利，懈怠履行其本应该给付的义务，使得小区公共设施等物品的损耗。有些员工尚未摆正自身位置，很多在物业服务存在概念里的误知，有人觉得物业单位和住户间的是领导者和被领导者的关系；也有人认为物服单位与住户房屋主人为"父亲"和"儿子"之关系，其实不然。此类误解皆致使了物业管理工作难以进行。其实，物业是委托相关服务企业对其进行管理，大致为了业主和住户给予便利，物业服务合同已经签订，双方是处于平等的关系上，应该按照合同签署之规定，住户与物业服务企业履行对应的义务及权利，并没有主次之分。物业服务合同当事人中的违约责任模糊，明确责任适用规则有利于我省的司法实践，使合同具有约束力，也能加强物业服务者的执行力。

　　5.4 沟通机制匮乏致纠纷。

　　在物业成立之前期，开发商遗忘存下来的矛盾也频频出现。有一些开发商在建房初期对房屋的质量不认真负责，只一味考虑自己的利益，时间久了房屋墙体出现破裂、返潮等状况，房屋销售后开发商怠于对业主的需求负责。而业主和住户找不到解决问题的机构，只能寻求物业服务企业的帮助，向直接负责的物业管理工作人员解决需求。新住户往往会混淆物服单位和开发商间二者的权责，在自身诉求没有得到答复后，就把因开发商原因产生的矛盾转移给物业服务单位，认为开发商及物业公司本属一体，这也正是因为开发商和物业公司自身的定位不明确，相互推脱责任，最终导致矛盾纠纷愈演愈烈。吉林省对于开发商售后问题规定不清晰，产权关系不明确时，业主也会把责任归于物业服务企业，导致开发商和服务企业抓住法律漏洞，在一些建筑问题上推脱给物业服务企业，而企业则觉得建筑问题不在自己管辖范围内，从而又推回给开发商，这种踢皮球的方式使得业主和使用人的基本权益没有保障，进一步激化了双方的矛盾。

　　在实践中，开发商的违规操作，业主并不知晓其真正用途，物业服务强买强卖现象的发生。前期物业服务应终了于全体住户主人拥有产权之时候，而在现实中，当房产主人办理交房手续的时候，大多被要求必须先签《物业服务合同》，业主也就被迫的接受了前期物业服务，前期物业公司也就顺理成章的继续进行管理。

　　每个小区里的住户和业主都应当根据限制时间里履行支付物业费的责任，据悉，吉林省在制定物业服务收费规章制度方面并不严谨，有些住户延期或是拒绝缴纳物业费用，这给物业服务活动造成了一定的阻碍，普遍存在于当今社会。例如一个小区的业主 2014 年至今就停止支付物业管理费，物业服务企业追讨不成之情形里采取法律措施把业主告上法院，但业主确表示自从购买入住后发现在单元中缺少无障碍通道，在向小区物业多次提建议后还未解决，业主认为物业服务企业没有让其享有应有的权益，遂停止交纳物业服务费。后来业主看到物业公司开始在单元内修建无障碍通道，打算把物业费交上，可相关员工告知必须补齐之前 2 年所欠款项，否则拒绝受理此业务，业主觉得其之前未享受到应有的权益，本应不交费用，物业服务企业却不苟同，最终业主收到法院给的传票。

　　业主拒交物业服务费用或少交的情况应根据现实情况而定，对于那些在经济上有困难的住户可以适当给予帮助。随着社会的发展，物业纠纷也越来越多，大多都是业主不满物业服务企业的工作，主要体现在以下两个方面：

　　第一，业主和物业服务单位在签订物业合同时应明确商定物业所为大家办事的标准和基础设施。

　　第二，物业服务不及时是否直接造成了业主利益的损失，业主往往采取拒绝支付物业费的情况对抗物业公司的不满，确反而被物业告上法庭后，没有有利证据来举证，最终导致诉求失败或是不得不接受调解。

　　由此可见，业主应该通过法律来维护自己的权益。如果双方争执不下的情况下，业主不应该一味拒交物业费来反面对待，首先应该积极与物业公司沟通协商，其次要留下物业服务单位未恪尽职守的证据，这样在诉讼时的举证是必不可少的，也会避免因证据不足而败诉。可以说一个企业若是没有良好的沟通程序，业主利益得不到保证，作用是相互的，物业服务水平也会有所下降，质量跟不上，影响了业主的日常生活也就妨碍了物业公司的正常作业，最后两败俱伤，严重点会造成弃管状况的显露。

　　物业纠纷往往不局限业主住户使用人及物业服务单位两方，也存在于住户和住户间，有少数住户在入住小区后，为了满足自己的需求肆意破坏植被、私自安装防护网、对于半开放式阳台实行封闭等现在，不但影响整个社区面貌，亦使其他业主产生不高兴情绪。可是，物业服务者确只是基本调解外，并非强制执行来约束。这种服务方式，通常会导致和却不解，没有一个很好的沟通，致使小区被弃管的不断增多、物业收取费用困难，致矛盾纠纷扩大化，缺少强有力的沟通机制。