我国房地产金融风险的实证分析

　　4我国房地产金融风险的实证分析

　　前一章介绍了房地产金融的具体风险,这一章我们将对房地产金融风险的影响因素进行实证分析,来验证上文的对房地产金融风险的研究是否合理。由于上文论述中发现目前我国房地产金融风险主要还是存在于银行体系中,因此本文采用与银行的房地产贷款有关的指标作为研究对象,对我国房地产金融风险的影响因素进行实证分析。

　　我国的房地产价格一路走高,利率已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段。自2004以来,中央银行连续上调了一年期贷款基准利率和存款准备金率,2007年央行一年之内六次加息,央行采取紧缩性的货币政策,希望通过使用这些政策工具调整货币政策的中介目标一利率,回笼货币,减少房地产投机行为,最终稳定房价。同时,房地产价格作为房屋抵押品的价值又会影响银行房地产的贷款者的还款能力。如果房地产市场走向低迷,利率上升,导致客户出现还款问题,银行贷款不能按时收回。就算银行把作为抵押物的房屋出售,但由于房价下跌后,银行所获资金不能弥补提供的贷款,这样银行就会出现亏损,造成房地产的不良贷款。美国的次贷危机就是这样发生的。以上的经济学关联为我们下面房地产金融风险的影响因素实证分析指标的选取提供了思路。

　　4.1指标和样本的选取

　　本文选取以下指标和数据对我国房地产金融风险进行实证分析。

　　1、商业性房地产不良贷款余额(BL)。

　　本文选取商业性房地产不良贷款余额指标,因为它能从规模角度较好的衡量我国房地产金融在银行体系的风险暴露程度。由于查找资料时没有找到直接的不良贷款数据,本文的商业性房地产不良贷款余额(BL)根据商业性房地产贷款余额(L)与房地产业平均不良贷款率(d)的乘积计算得出。两者的样本区间选取时间为2000年-20]2年,数据来源于货币政策执行报告和四大国有商业银行的历年年报。

　　其中,房地产业平均不良贷款率(d)指标是查找四大国有商业银行的年报中的不良贷款率并计算其平均值所得。

　　2、商品房平均价格(P)

　　本文对房地产市场的价格水平的衡量选取商品房平均价格(P)这一指标。样本区间选取时间为2000年-2012年,数据来源于《中国统计年鉴》。

　　3、中长期贷款利率(R)

　　本文选取中长期贷款利率的年平均值(r)这一指标,一般为5年以及5年以上的贷款利率,来衡量房地产金融市场资金价格水平。利率样本区间选取的时间为2000年-20]2年,数据来源于历年的网络资料。

　　4.2相关性分析

　　指标选取完成后,利用SPSS软件对商业性房地产不良贷款余额(BL)、商品房平均价格(P)和中长期贷款利率(R)三者进行相关性分析,结果如下表所示。

　　从上表中可以看到,商业性房地产不良贷款余额、商品房平均价格和中长期贷款利率之间存在正相关性。商业性房地产不良贷款余额和商品房平均价格之间的相关性高达76.7%,从现实情况来看,我国房地产价格高涨,对房地产贷款需求增加,商业性房地产不良贷款总额提高;商业性房地产不良贷款余额和中长期贷款利率之间的相关系数为59.2%,表明利率政策对房地产金融具有一定的调控作用;中长期贷款利率和商品房平均价格之间的相关性仅为45.7%,表明房地产价格对利率不是很敏感。这确实也是和现实情况相符的。

　　4.3协整分析

　　协整分析分为以下几i、步骤。首先运用Eviews软件对商业性房地产不良贷款余额(BL)、商品房平均价格(P)和中长期贷款利率CR)进行ADF单位根检验,结果如下:

　　通过以上估计结果,R平方为.0.661893,修正的R平方为0.594272,整个方程的拟合效果还好。DW值为0.839370,表明模型不存在自相关状态。价格的系数估计值为正,表明商品房平均价格与商业性房地产不良贷款余额同向变动,且价格的P值为0.0126,拟合效果较好。这也反映了现实生活中房地产的价格对房地产不良贷款的影响较深。中长期利率的系数估计值也为正。因此,房地产价格和中长期贷款利率都和房地产不良贷款同向变动,两者的升高都会使得商业性房地产不良贷款增加,加剧房地产金融风险的形成。

　　下一步进行非限制协整检验,结果如下所示:

　　通过协整检验可以看出,在一个完整的经济周期内,商业性房地产不良贷款余额(BL)、商品房平均价格(P)和中长期贷款利率(R)这三个时间序列至少存在一个稳定的协整关系。协整检验结果支持了协整方程的结论。

　　4.4格兰杰因果检验

　　前面提到三个变量之间存在相关性,但不能说明这两个变量之间存在因果关系,因此需要进一步验证。本文运用Eviews软件对BL,P和R进行格兰杰因果检验。结果如下:

　　从结果可以看出商品房价格P是不良贷款余额BL的格兰杰原因,商品房价格P是中长期贷款利率R的格兰杰原因,而不良贷款余额BL与中长期贷款利率R之间不存在格兰杰因果关系。这也证明了房地产价格水平是引起商业性房地产不良贷款的原因,房地产价格的波动影响中央银行对利率进行调整,2007年我国房地产价格开始飞速上涨,央行一年之内六次加息的事实也与结论相符。

　　4.5结论

　　上述检验表明:在一个完整的经济周期内,商业性房地产不良贷款余额、房地产平均价格和中长期贷款利率之间存在稳定的协整方程。估计参数都为正,表明房地产平均价格和中长期贷款利率与商业性房地产不良贷款余额的同向变动。

　　随着我国房地产平均价格的不断攀升,利率的上调,房地产不良贷款有上涨的趋势。我国现有的土地和房屋供给的双重垄断加上居民投机需求的高涨导致房地产市场上房屋的供给不能满足居民的需求,这使得房地产价格的上涨。目前信贷结构不合理,金融市场还没放开,导致通过调节利率来抑制需求的效果只是短暂的,不能从根本上杜绝不良贷款的产生,因此挑中长期利率对防范房地产金融风险作用效果不大。但这调控我国房地产市场的平均价格水平对降低房地产金融的风险也会起到一定的作用。这也为防范我国房地产金融风险拓宽了思路,格兰杰因果分析说明了商品房价格是引起房地产不良贷款佘额的原因,也验证了这种思路的可行性。