我国房地产金融风险的影响因素实证研究

　　摘要

　　随着我国房地产市场和资本市场快速发展,房地产金融孕育而生。它对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用。目前,我国房地产市场过热,部分地区房价远远偏离正常的价格,各地区房地产信贷的迅速扩张,这不免也让房地产金融面临风险。

　　本文第二章描述了我国住房制度和房地产金融发展概况,并指出我国当前房地产市场投资增长快、销售量上升、房价地价高的现状,以及房地产开发企业资金来源,房地产融资方式、结构和规模的房地产金融基本情况。第三章首先分析了房地产市场所存在的区域性房地产泡沬风险,房价下趺风险、房屋空置率高、房地产投机热潮的风险。重点分析了房地产金融的区域性风险和系统性风险,包括余融机构面临的流动性风险、资产质量风险、信用风险、政策风险等一系列风险。创新点在于研究了我国房地产金融的风险形成和传导机制,目前我国的房地产市场和房地产金融市场的现状和发展具有潜在的风险,其通过风险的形成和传导机制有可能会形成系统性和区域性的金融风险。

　　前文的理论分析表明,目前我国房地产金融风险主要存在于银行体系中,第四章在此基础上对我国房地产金融风险的影响因素进行实证分析。本文选取与银行的房地产贷款有关的指标,即中长期贷款利率、商品房价格和商业性房地产不良贷款余额,样本区间为2000-2012年,将三者数据进行相关性分析、协整检验和格兰杰因果检验。最后第五章从银行的风险控制、政府行为、房地产开发企业和消费者的征信制度、融资渠道、外部法律环境与监管体系等几个方面提出防范房地产金融风险的政策建议。

　　关键词:房地产风险;房地产金融风险;房地产贷款

　　Abstract

　　Real estate finance is a product of China's real estate market and the rapiddevelopment of the capital market, it plays a pivotal role in the development of realestate market. At present,China's real estate market overheats, housing prices in someareas are far from the normal price, the rapid expansion of regional real estate credit,they make the real estate finance at risk.

　　The second chapter describes the development of the system of housing and realestate finance, uses the real estate market data to analyze the current situation of thereal estate market,including the rapid growth of investment and sales,high price ofhouse and land. Then it describes the current situation of the real estate finance,including funding sources of real estate enterprises, the mode, structure and scale offinancing- The third chapter analyzes present risk of the real estate industry, includingregional risk of high price bubble, decrease of housing price,high housing vacancyrate, speculation boom. Then it concludes the risk of real estate finance,mainly refersto the risk of regional risk and systematic risk of real estate finance, including liquidityrisk,asset quality risk, credit risk,policy risk and so on. Then it introduces theformation mechanism of financial risks of real estate, analyses that the currentsituation of China's real estate market and the real estate financial market generate thesystematic and regional financial risk.

　　The fourth chapter selects long-term lending rates, the price of commercialhousing and commercial real estate bad loans as variables to make empirical analysisby correlation analysis, cointegration test and Granger causality test. The fifth chaptermakes some policy recommendations to prevent financial risks of real estate.

　　Key Words: real estate risk; real estate financial risks; real estate loans
 

　　目录

　　Abstract

　　目录

　　1绪论

　　1.1研究的背景及意义

　　1.2国内外研究综述

　　1.2.1房地产金融风险的现状研究

　　1.2.2房地产金融风险的成因和影响因素研究

　　1.2.3风险识别与预警系统研究

　　1.2.4金融风险的防范研究

　　1.2.5文献评述

　　1.3本文研究内容、创新点和不足

　　1.3.1本文研究内容

　　1.3.2本文的创新点

　　1.3.3本文的不足

　　2我国房地产金融发展概况

　　2.1我国住房制度和房地产金融发展阶段

　　2.1.1计划经济时代的住房分配制度(1949年-1978年)

　　2.1.2住房制度以及住房金融改革阶段(1978年-1994年)

　　2.1.3市场经济体制下的住房制度和房地产金融改革深化阶段（1994年-1998）

　　2.1.4住房分配货币化确立阶段(1998年至今)

　　2.2我国房地产市场基本情况

　　2.2.1房地产开发投资快速增长

　　2.2.2房地产的销售大幅上升

　　2.2.3地价和房价高位运行

　　2.3我国房地产金融基本情况

　　2.3.1房地产开发企业资金来源

　　2.3.2融资方式以银行信贷为主

　　2.3.3股权和债券融资比例不高

　　2.3.4房地产信托业务蓬勃发展

　　2.3.5私募房地产投资基金表现活跃

　　3我国房地产金融风险分析及判断

　　3.1我国房地产市场风险

　　3.1.1区域性房地产泡沫风险

　　3.1.2房价高位运行前提下房价下跌的风险

　　3.1.3房地产投机热潮的泡沬风险

　　3.1.4房屋空置造成资源的闲置和浪费

　　3.2我国房地产金融风险

　　3.2.1银行房地产信贷存在的风险

　　3.2J.1房地产贷款集中度大

　　3.2.1.2房地产的不良货款引发资产质量风险

　　3.2.1.3 土地储备贷款隐性风险较大

　　3.2.1.4房地产开发贷款风险不容乐观

　　3.2.1.5个人住房贷款风险不大

　　3.2.2其他房地产融资方式存在的风险

　　3.3我国房地产金融风险的形成和传导机制

　　3.3.1房地产价格上升使银行信贷扩张

　　3.3.2银行信贷扩张滋生房地产价格泡沫

　　3.3.3银行信贷扩张存在潜在的信用风险和流动性风险

　　3.3.4 一旦房地产价格下跌可能引发的金融风险4我国房地产金融风险的实证分析

　　4.1指标和样本的选取

　　4.2相关性分析

　　4.3协整分析

　　4.4格兰杰因果检验

　　4.5结论

　　5我国防范房地产金融凤险政策建议

　　5.1抑制房地产过度投机投资,稳定房价

　　5.2落实存款保险制度,妥善处理不良资产

　　5.3加强银行对信用风险的控制和防范

　　5.3.1完善个人征信制度

　　5.3.2完善房地产开发企业的征信制度

　　5.3.3严格控制抵押物价值缺口

　　5.3.4实行房地产信贷进行区域性和差异性管理

　　5.4创新金融工具,运用多方面融资渠道分散潜在金融风险

　　5.5完善金融法律体系和监管机制,防范金融风险

　　6总结与展望

　　参考文献