完善公允价值在投资性房地产中应用的对策

　　5 完善公允价值在投资性房地产中应用的对策

　　5.1 适当放宽投资性房地产公允价值模式的应用条件

　　我国新企业会计准比较保守谨慎，虽然在效仿西方推广公允价值计量模式，但对投资性房地产中公允价值的应用设定的条件比较苛刻，名义上企业可以任意选择计量模式，从实质来看，企业选择了公允价值计量模式，就要要承受较大的风险；在投资性房地产这项特殊的资产中应用公允价值计量模式的确存在诸多弊端，投资者和政府的利益都有可能被损害，但它给企业带来的利好影响也是不容忽视的。

　　公允价值计量模式之所以没有在投资性房地产中被广泛应用，首要原因就是准则的限制，要想推广公允价值的应用，必须首先从政策上给予支持。我政府部门目前制定各项政策时仍然过于保守，对于新事物的产生总是将更多的目光集中于它的缺陷和不足，将缺陷扩大甚至掩盖其好处。在新的时代背景下，我国应当适当放松限制，对于投资性房地产的计量模式，应在加强监管的同时，给企业足够自由的选择空间。对计量模式的变更，也应放宽条件，为企业在计量模式的选择上解除后顾之忧。政策上的支持，必定是推广公允价值的第一步。

　　5.2 完善市场环境及价格体系

　　我国房地产交易市场和价格体系仍不够完善，这就导致公允价值计量模式的运用和推广遭遇很大障碍，但随着我国市场经济快速发展以及我国会计准则逐步与国际会计准则接轨，推广公允价值的使用刻不容缓。为此，必须创造良好的市场环境保障其更好的使用，首先，要改善我国房地产资源被政府和房地产开发商垄断的局面，在保证质量合格的前提下允许企业或集体自行开发建造所需要的房地产资源，从而减少房地产泡沫；其次，规范房地产交易，监管部门要加强对房地产交易的监管，杜绝不合理的交易条款，建立健全公平交易机制，保证其价格的合理性。

　　为了刺激经济的发展，国家出台了一系列促进房地产交易的宏观调控政策，比如银行金融机构的政策导向，房地产市场的交易受很多配套政策的影响。这些政策都有利于创造更好的市场环境和价格体系。此外投资性房地产公允价值计量模式的推广不能操之过急，一切新政策在开始施行阶段都会遇到障碍，所以，在推广其应用过程中还应当遵循循序渐进的原则。要充分考虑当前我国的基本国情和市场状况，具体问题具体分析，对待不同的企业群组可以采用不同的指导方针。力争在当前条件尚不成熟的环境下，进一步提高会计信息的可比性。

　　5.3 完善投资性房地产评估制度，提高其公允价值的可靠性

　　在我国当前经济环境下，企业的经济业务中，与房地产相关的交易或事项逐渐增多；随着投资性房地产准则的颁布，其中也涉及到应用公允价值，但公允价值的获取仍然比较困难，虽然新准则没有要求公允价值必须由专业的房地产评估机构进行评估，也没有明确规定应如何评估投资性房地产的公允价值，但由于房地产资源对各方利益主体的影响巨大，企业自身评估的价值不能算做公允价值。因此需要政府部门完善投资性房地产评估制度，还需要全社会提高对评估机构的认可和肯定。

　　但是我国当前的评估环境仍不够完善，存在资产评估人员为了一己私利而进行虚假评估的现象。因此，要提高资产评估人员的入职标准，规范资产评估师考试，确保资产评估人员的执业资格，同时也要定期培训，保证入职后的后续教育工作。

　　既要提高评估人员的执业能力，又要加强思想道德教育，保证评估的真实准确，避免评估因受主观因素的影响而不“公允”.总之，要从法律和道德两方面规范评估程序，为公允价值的应用创造良好的条件。从法律角度要明确相关的评估准则和程序，做到有法可依，加大对不合法的评估行为的惩罚力度；从道德角度，加强教育，引入社会监督，提高职业道德。

　　在对投资性房地产进行价格评估时，公允价值的评估方法主要有市场法、收益法、成本法，而市场法是应用最广泛且最能反映投资性房地产价值的方法。在评估过程中可以推广网络信息技术，利用这一技术，可以将某地区与房地产相关的价格信息收集在一起，通过有关人员或相关技术的分析处理，最后将客观、真实、有代表性的数据对外报送，可以为信息使用者提供可供参考的数据资料。

　　5.4 提高会计从业人员的职业判断能力

　　新会计准则的颁布实施对会计人员的执业素质提出了更高的要求，会计从业人员需要学习新的准则体系并将其应用于自己的工作当中。此外，针对企业在财务管理过程中出现的种种问题可知，企业缺乏的不是一般会计人员，而是具备综合知识的高素质人员。在实际工作中，从计量模式的选择到公允价值的确定，都需要会计人员发挥其职业判断能力。会计人员的执业水平不容忽视，它甚至与企业的生存发展休戚相关。因此，应当加强对会计从业人员的业务培训，提高其综合素质。

　　要使公允价值在投资性房地产中更好的应用，仅仅提高会计人员的执业水平是不够的，具备了执业水平不代表从业人员愿意遵守准则中的规定，在行业法规和个人利益面前，会计人员会如何选择主要取决于职业道德，应当加强会计从业人员职业道德的培养，提高其职业道德素养，为建立公平、开放、自由、诚信的交易规则体系提供保障。

　　5.5 完善投资性房地产相关信息的披露制度

　　当前我国上市公司对投资性房地产的信息披露仍存在许多问题，例如，上市公司处于自身利益的考虑，蓄意披露不真实、不完整、不规范的信息。面对信息披露中出现的诸多问题，我国迫切需要完善投资性房地产相关的信息披露制度。鉴于当前我国的会计信息披露标准不健全、披露制度比较落后，在披露过程中具体需要披露投资性房地产的哪些信息，我国的新准则并没有统一规定。相关部门应当根据投资性房地产相关信息披露过程中存在的问题，有针对性的建立健全信息披露标准和规范。

　　构建完善的会计信息披露监管体系，对企业内部而言，要完善企业内部控制体系，结合有效的奖惩措施，避免信息披露中的不规范行为；发挥政府的监管职能，不为投资性房地产相关信息的弄虚作假提供机会，提高信息披露的质量。此外，要充分利用计算机网络技术，加快信息化建设，为投资性房地产相关信息的披露提供技术支撑。

　　5.6 完善公允价值审计制度

　　公允价值在我国的应用已经成为一种趋势，但它在执行过程中会暴露许多不足之处，使会计信息的不确定性逐渐增强，同时也会暴露出审计准则实施方面的问题。

　　国际审计与鉴证准则理事会自 2001 年起至今，一直密切关注公允价值审计问题，并不断发布相关的审计准则，在国际审计舞台上公允价值审计的重要性不断提升。而我国对于公允价值审计理论的研究一直比较落后，在公允价值审计方面的准则制定也停滞不前，直到 2006 年公允价值审计相关条例才在我国崭露头角。因此，要在逐步完善公允价值准则的基础上完善公允价值审计制度。

　　在提高公允价值审计质量过程中，要将主要目光集中在对财务报表中的公允价值的审计，公允价值的获取有时比较复杂，甚至需要现值技术和估值模型，公允价值的可靠性问题仍然存在，给审计工作带来了困难，要贯彻风险导向审计理念，尽量规避审计风险。在公允价值审计过程中，注册会计师还要善于利用计算机技术。

　　投资性房地产公允价值计量会很大程度受主观因素的影响，权威的评估机构对市场信息准确判断有利于克服在运用公允价值时的主观性，对于市场信息的可靠性，注册会计师审计时将提出合理建议，也将使公允价值的可靠性得到保证。