采用公允价值计量投资性房地产遇到的困境及成因

　　3 采用公允价值计量投资性房地产遇到的困境及成因

　　3.1 采用公允价值计量投资性房地产所遇的困境

　　3.1.1 投资性房地产公允价值的获取难度较大

　　新准则对投资性房地产中公允价值的使用有明确的限制，例如，要求房地产所在地必须具备活跃的交易市场，但现实是准则对于与活跃的市场同类或类似房地产市场并没有明确的定义，实际上这些定义在实务中界限模糊，而且在目前我国房地产市场环境下，从土地的获取到商品房的出售的各个环节都被垄断，土体的供给被政府垄断，商品房的供给被开发商垄断，这就导致房地产市场上的价格是垄断价格而非竞争价格。在我国当前房地产泡沫仍然存在的形势下，房地产行业缺乏活跃的市场，公开的市场报价很难取得，会计计量需要会计人员运用大量职业判断，完全靠职业判断获取的价格主观性强，缺乏公允性。即便有些企业在获取公允价值时，可以找外部机构进行评估，但整个流程也会相当繁琐，对于评估方而言，对房地产评估是件相当费时费力的工作，必然要向对方索要高昂的费用，增加了被评估企业的成本。为了寻找捷径，简化工作，许多企业宁愿直接选择成本进行计量。[23]

　　3.1.2 企业各期财务数据的可比性变差

　　随着经济的发展，在企业规模壮大过程中，利益相关者也逐渐增多，为满足企业利益相关者的决策需要，新企业会计准则不仅要求会计信息要真实可靠，对会计信息可比性也提出了更高更明确的要求。新准则将之前的可比性和一致性合为一项会计信息质量特征，在合二为一的前提下所实现的可比性质量特征，对企业财务信息提出了更高的要求。在投资性房地产中运用公允价值时，要求企业能从活跃的市场上取得同类或类似房地产的价格和其他信息；因此，采用公允价值计量时，企业不能再依靠取得时的历史成本，更不能仅凭自身的判断，公允价值要求企业最大限度的遵循市场参与者的知识和判断，在变幻莫测的市场环境下，财务数据在随市场环境的变化而调整的过程中也就降低了各期的可比性。

　　在我国当前的经济形势下，虽然房地产行业前景较好，房地产价格仍处在不断上升的趋势中。在利益的驱使下，越来越多的房地产开发商为了赢得市场份额展开激烈竞争。但不容忽视的是，我国房地产泡沫仍在存在，甚至有专家预测，我国房地产行业正在重复日本城市化过程中曾走过的路线，当房地产泡沫严重到一定程度时，房地产行业很可能出现崩溃。房地产企业在牟取暴利的同时也面临着巨大的风险，尤其是那些规模较小，信誉较差的房地产企业。而公允价值计量下的资产不仅会影响到企业的资产负债表，还会对利润表造成影响，价格的大幅度波动必然导致各期财务报表数据的可比性变差。[24]

　　3.1.3 企业净利润波动幅度变大

　　上节有提到，最近几年我国投资性房地产市场发展速度加快，投资性房地产价值持续上涨，由此导致报表数据的可比性变差，这其中也包括由公允价值而引发的会计利润的较大波动。此外，公允价值受外界环境的影响较大，一旦经济遭到重创，遇到危机，那么房地产价格也会骤然降低，2008 年金融危机后，全国范围内投资性房地产价格的突然下降就能很好的说明这一点。

　　房地产企业利润的波动，会造成社会经济结构的失衡，在我国当前经济形势下，房地产企业利润的波动多表现为利润的增加，由于房地产行业存在较大的牟利空间，会导致大量社会资金流入该行业，从而导致房地产相关行业的过度繁荣，房地产价格上升，房地产泡沫严重，而其他行业却出现资金不足。

　　利润的大幅度波动对企业而言只能是有弊无利，尤其对于上市公司而言，更是如此。根据经济法的相关规定，如果上市公司连续三年亏损，将会被暂定上市，那么公司的未来发展将会受到巨大创伤；对于投资者而言，任何一个投资者都希望看到自己所投资的企业能保持一个平稳的速度发展，尤其对于那些比较保守的投资者，表现在其利润上，希望看到的是利润的逐年上升，而不是忽上忽下，这样才会使投资者更有信心。此外，利润的剧烈波动还会对上市公司股票的价值造成负面影响，最终影响企业整体价值。

　　3.1.4 企业税收负担加重

　　在对投资性房地产采用公允价值进行计量时，会导致企业税负增加，一方面来源于所得税的增加；令一方面则来源于房产税的增加。对投资性房地产采用公允价值进行计量，相比成本模式而言，不再计提折旧和减值准备，这就相应减少了企业的因计提折旧带来的费用和减值准备带来的资产减值损失；除此之外，由于采用公允价值计量，公允价值高于账面价值的差额也会计入利润，这都会导致企业利润增加，从而增加了企业的所得税。我国房产税的计税依据为从价计征和从租计征两种形式，与此相应的房产税税率也有两种：一种是按原值减除一定比例后按 1.2%计征；另一种是按房产出租的租金收入计征，税率为 12%.如果企业采用的是第一种计征方式，那么投资性房地产在采用公允价值计量时，由于公允价值的不断升高，势必也会造成税负的加重。