采用公允价值计量投资性房地产对财务指标的影响

　　4 对泛海建设集团的实例分析

　　在房地产行业中居领导地位的企业主要有万科 A、金地集团、保利地产、招商地产、泛海建设、华侨城 A、金融街、中华企业，根据各方面综合考虑，笔者挑选对其中一家公司--“泛海建设集团”进行案例分析。[28]

　　笔者之所以选择泛海建设集团作为研究对象，一方面是因为该公司自从成立至今，经营状况一直在行业里居于领先地位，公司在保持良好的经营业绩前提下，不断发展壮大，目前公司的综合排名在 A 股上市房地产企业中位居前十；另一方面，公司本身作为房地产企业，投资性房地产数额会相对高于其他类别的企业，通过查阅公司近几年的财务报告，笔者发现，公司的投资性房地产确实在全部资产中占较大数额。综合以上两个因素，选择泛海建设集团进行案例分析具有一定的代表性。

　　4.1 公司简介

　　泛海建设集团是一家民族企业，成立于 1989 年，并于 1994 年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码为 000046.作为一家股份有限公司，公司主要从事房地产开发业务以及与房地产相关的配套服务业务和租赁业务。

　　泛海建设集团自成立以来，经过近二十年的努力，公司规模不断发展壮大，目前已经有控股子公司 17 家。随着公司的不断壮大，公司的业务不再仅限于房地产开发建设，还囊括与之相关的配套业务，其中包括物业管理、商业管理等等。此外公司还将大批资金投资于其他项目，通过分散资金既降低风险，也充分利用的闲置资金。公司开发的产品不局限于居民住房，还包括商业用酒店、写字楼等等。在经营业绩上，公司也连创辉煌，在国内一线城市投资兴建了许多知名建筑，例如：北京光彩国际公寓、深圳荟芳园高层小区、二期住宅小区、深圳光彩新天地公寓、青岛泛海名人广场一期等。[29]

　　本章节笔者所进行的数据分析中，数据来源全部由新浪财经和国泰安数据中心提供，其中包括泛海建设集团的年报、财务报表和财务指标；而在对财务指标进行分析时，调整后的财务指标是笔者根据该公司财务报表数据手工调整计算所得。

　　截至 2012 年末，公司经审计的总资产为人民币 3 093 476.07 万元，净资产为人民币 850 912.67 万元，总股本为 4 557 311 768 股。[30]

　　公司自 2009 年 1 月 1 日起对投资性房地产使用公允价值计量，而之前的计量模式为成本模式。公司对于此项会计政策变更采用追溯调整法，并对比较会计报表进行重述，笔者查阅该公司2009 年年度财务报告，对于该公司因投资性房地产引起的追溯调整，将调整时企业的资产负债表和利润表中受影响的项目列入以下表格中，分析其对企业资产负债表和利润表的影响。

　　（1） 对资产负债表的影响

　　2009 年该公司将投资性房地产的后续计量模式变更后，需要对资产负债表进行追溯调整，通过调整，其对以前年度资产负债表的影响如表 4.1 所示。以下数据来自泛海建设集团 2007 年和 2008 年年报。【1】

　　
　　①对资产的影响受当前市场环境中供求矛盾的影响，在对投资性房地产采用公允价值进行后续计量时，一定会导致当期的投资性房地产总额有较大的增长，进而也就使得企业的资产总额高于成本计量模式下的资产总额。泛海集团在 2006 年新会计准则颁布后，自 2007 年开始对投资性房地产初始及后续确认时都采用了成本计量，但是在 2009年年初，企业突然决定运用公允价值对其进行计量。此时需要对 2007 年和 2008 年的相关财务数据进行追溯调整，2007年和2008年公司资产总额分别为7 786 405 081元、19 821 858 907 元，投资性房地产计量模式变更后，进行追溯调整对该公司 2007年和 2008 年资产总额的影响分别为 35 996 313.61 元、30 904 751.12 元，影响额占当年资产总额的比例分别为 0.46%、0.16% ,所占的相对比例并不高，主要因为该公司资产基数较大；事实上，从绝对数来看，采用公允价值计量模式对企业资产总额影响较大，会导致公司资产总额的增加。

　　②对所有者权益的影响企业在对投资性房地产的后续计量模式进行变更时，在采用追溯调整法进行调整时也会增加企业的所有者权益总额，根据报表反映，通过追溯调整后，对以上表格中所有者权益项目求和可知，采用公允价值计量投资性房地产后使公司 2007 年和 2008 年的所有者权益分别增加 29 516 977.16 元、24 723 800.9 元。

　　（2）对利润表的影响

　　2009 年初将投资性房地产计量模式变更后，需要对以前年度利润表进行追溯调整，通过追溯调整，发现对以前年度利润影响情况如表 4.2 所示。【2】

　　
　　通过表 4.2 可知，在 2009 年对投资性房地产中运用公允价值后，通过追溯调整，主要调整 2008 年利润表数据，根据企业 2008 年年报反映，因追溯调整使得调整后的 2008 年净利润增加 24 723 800.90 元，该利润的增加部分来源于资产价值的上升，其余部分来自于因不需对其计提折旧而减少的成本。