公允价值计量模式在房地产投资中的应用绪论

　　1 绪论

　　1.1选题背景

　　美国会计准则管理委员会（FASB）和国际会计准则理事会（IASB）多年来一直根据客观环境的变化更新会计准则，在更新过程中，与公允价值有关的准则越来越多。

　　在国际会计舞台上，公允价值的重要性逐渐显露出来，许多国家和地区的相关部门都发现了它的好处，并开始逐渐应用这一计量属性。我国也毫不例外的顺应了这一潮流，我国在2006年颁布了新的企业会计准则，新准则首次将公允价值正式写入我国会计准则当中，并且还在许多具体准则中涉及到公允价值这一新的计量属性。

　　随着我国由发展中国家向发达国家过渡以及我国城市化进程的加快，房地产作为一种不可再生资源，也作为人民基本的生活资料，在我国市场经济中的地位逐渐提升。

　　人们对房地产资源的需求不断增加，房地产行业也因此成为我国的热门行业。在市场经济快速发展过程中，人们都在日益繁荣的市场中寻找商机，于是便有大量人力和财力资源被吸引到房地产行业中。在新企业会计准则颁布前，投资性房地产没有单独作为一个会计科目列示，而是仍然隐藏在其他资产中，做为存货、固定资产或无形资产来处理。而随着房地产资源供不应求，企业用于出租的房地产和增值后转让的土地使用权在其持有期间市场价值通常会不断上升，而且往往会显着高于其账面价值。在这种情况下，此类房地产资源具备了独特的性质，按照之前的分类原则，不能反映其本质特征，因此，应该将其作为一种新的资产来看待并核算。于是，投资性房地产这个新的资产类别应运而生。将投资性房地产重分类，符合会计信息质量特征，还体现出这类房地产资源的增值和保值特征。

　　国际会计准则（IAS0）规定企业应在成本模式和公允价值模式两种计量模式中选择其中一种对投资性房地产进行计量，并将选定的计量模式应用于企业的全部投资性房地产。我国参照国际会计准则的规定也做出了相同的规定。只是在两种计量模式并存的背景下，新准则更崇尚成本模式，因为在我国当前的会计实务中，这一计量属性仍是主流。新准则做出的这项规定，实现了与国际准则的接轨，也顺应了我国经济和社会快速发展的需要，符合当前我国的基本国情。目前，我国房地产行业的外部市场环境较好，运用公允价值计量，将会提高其账面价值。账面价值的提升不仅体现在日常持有过程中；而且，在企业对投资性房地产进行转换时，无论是计量模式的转换还是资产类别的转换，由于在当前经济背景下其公允价值会高于其历史成本，转换当期必然会增加企业的净资产额和净利润额。除此之外，公允价值模式的引入对企业财务指标也会产生潜在影响，鉴于当前经济环境下企业在信息披露方面的弊端，公允价值的引入有利于最大限度的挖掘公司价值，为投资者提供更为真实全面的信息。因此，投资性房地产准则的出现对上市公司的资产状况、经营业绩和财务指标甚至信息披露都会产生深远的影响。

　　通过对最近几年上市公司的财务报告进行调查，笔者发现，虽然在投资性房地产中应用公允价值的公司数量有所上升，但是从总体来看，大部分上市公司仍采用成本计量模式。产生这种与许多专家学者的预期相背离的现象，一方面说明准则中的相关规定存在理论上的局限；另一方面说明新准则在实际运用和推广过程中遇到了障碍。

　　1.2 研究意义

　　1.2.1理论意义

　　公允价值自诞生以来，国内会计理论界的专家学者一直在研究其基础理论，并一直探索其可行性和潜在风险，所开展的相关研究多为规范研究。近年来，随着公允价值的再次引入，相关实证研究也逐渐开始涌现，但是研究始终处于探索阶段，关于公允价值理论体系的研究尚不完善；而且，专门以投资性房地产公允价值计量作为研究对象的实证研究为数不多。本文试图填补在这项研究上的不足，笔者通过对相关理论的深入分析，得出一些创新性的结论，丰富投资性房地产的相关理论；笔者通过具体案例验证自己提出的观点和建议，并为其他学者今后的研究贡献一份绵薄之力。

　　1.2.2 实践意义

　　笔者在论文写作之初，首先查阅了2007年至2012年上市公司的年报，从中发现，许多企业尤其是房地产类上市公司，投资性房地产在其总资产中占有较大比例。但是，对投资性房地产采用公允价值计量的上市公司为数不多。我国的市场环境还存在很多不足之处，需要政府的干预，这就导致有效的市场竞争难以展开。很多资产或负债的公允价值不能轻易从市场中获取，其中包括投资性房地产。但是，公允价值作为一种最新的计量模式，无论是在金融资产中还是在实体资产中，推广它的使用已经成为一种趋势。本文所开展的研究正是为了实现这一目的。本文通过对理论的深入剖析，结合对泛海建设集团的案例分析，通过科学的方法对公司数据进行调整，对该公司的投资性房地产运用两种不同的计量方法进行对比。通过比较两种计量方法对公司的不同影响，点明公允价值的好处与不足，并在文章的最后，提出推广公允价值计量模式的具体建议。本文的研究结果为上市公司投资性房地产计量模式如何选择提供了参考标准，也有助于财务报表使用者做出正确的决策。

　　1.3 文献综述

　　1.3.1 国外文献综述

　　（1）国外准则关于公允价值应用的规定

　　“公允价值”这个概念出现于 20 世纪 70 年代，但直到 1984 年 FASB 发布专门论述会计计量的财务会计概念公告时仍未使用此概念。进入 90 年代以后，在西方资本主义国家不断发生金融危机，而对此，历史成本计量属性有不可推卸的责任。

　　此后，西方国家便开始对其进行研究分析，希望摒弃不足，保留优点，弥补缺陷，将其变更成能适应会计环境的一种全新模式。

　　美国会计准则管理委员会于 2003 年对 32 号《金融工具--披露与列报》和第39 号《金融工具--确认与计量》进行了修订，从修订的内容中可以发现，IASB已经坚定信念要推广公允价值在各个领域的应用。

　　2006 年，美国会计准则管理委员会发布了 FASB 157 号准则，公允价值首次以独立的准则出现在会计历史舞台上。美国的 157 号准则包含了公允价值定义和披露等一系列内容，并提出了公允价值是在企业持续经营状态下的自愿交易价格。[1]

　　美国金融危机爆发后，国内对金融危机的爆发展开激烈的争论，有人认为是公允价值导致了这场金融危机的爆发。2008 年美国国会委托 SEC 对是否应在国内继续允许使用公允价值计量模式展开研究。面对国内各方面对公允价值的争论，美国会计准则委员会承认公允价值计量模式存在缺陷，但仍然认同公允价值计量模式的可行性，同时也否定公允价值是造成经济危机的根源。同时，美国 FASB 还连续发布了多个与公允价值计量有关的《工作人员立场公告》，为公允价值在美国的应用提供了更详尽的指导方针。[2]

　　（2）国外学者对公允价值的研究
　　
　　Mary E.Barth 在 1994 年通过采用实证研究的方法，分析了公允价值对发现公允价值对市场反应具有更强的解释能力。[3]

　　2001 年，Benston 在其发表的文章中对公允价值的弊端进行详细阐述，深刻分析了安然事件的诱因。他认为尽管安然事件是由于对报表的过渡粉饰导致的，但公允价值为其提供了更加便利的条件。[4]
　　
　　2002 年，Herrmann,Saudagaran 和 Thomas 发表了着作，他们从多种资产出发，主要研究公允价值与符合会计信息质量特征的关系；通过研究，他们发现公允价值计量属性能为报表使用者提供更可靠更相关的会计信息。[5]

　　2003 年，William R.Scott 在其专着书籍《Financial Accounting Theory》中提出公允价值已经被广泛应用于企业的财务处理中，William R.Scott 肯定了公允价值在财务报告中的有利作用。[6]

　　2008 年美国发生金融危机之后，Benston 再次重新分析了 157 号准则。Benston虽然承认公允价值准则存在其局限性，但不赞同就此中止，只认为应当继续完善。[7]2010 年，Dechow 和 Myers 认为公允价值计量方法有助于企业管理人员进行财务管理。[8]

　　（3）国外学者对投资性房地产的研究
　　
　　从目前已经发表的相关文献来看，国外学者对投资性房地产的研究比国内的研究不但开始的更早，而且研究内容也更加丰富，无论是规范研究还是实证研究，国外对投资性房地产研究都已经走向成熟，国外的研究方向所涉及的范围更广。其中英国早在 1981 年就发布了与投资性房地产相关的条例，国际会计准则委员会也早在 2000 年就制定了投资性房地产准则，可见国外对投资性房地产的研究早于我国很多年。[9]