小区车库权属的立法及学说

　　第二章 小区车位、车库权属的立法及学说

　　第一节 境外立法考察

　　本节通过比较研究的方法，考察及分析几个主要国家及地区关于小区车位、车库权属的立法及学说，希望能够为解决我国的有关车位、车库的权属纠纷提供思路与范例。本章介绍了世界几个重要国家和地区的立法和学说，并进行分析评论。

　　一、日本

　　日本的《建筑物区分所有权法》规定：区分所有建筑物所附设的停车场包括两类：第一类是屋外停车场，即露天停车场，一般是在建筑物基地之外的公共土地上划出明显的界限形成的。第二类是屋内停车场，即地下车库，是指建在区分所有建筑物地下的四至封闭的停车场所，但是也有建在屋顶平台上的。24屋外停车场的权属不论在学说还是实务上都没有什么争议。屋外停车场是占用建筑物区分所有人的共有基地所建造的，应视为属于业主们共有。但同时，日本立法规定建筑物区分所有权人或业委会可以通过公示的方式，对小区业主之外的其他人来设定利用权。

　　屋内停车场的权属在理论和实务上都存在争议。在日本，现行的《建筑物区分所有权法》对屋内车位、车库的权属并未进行规定，故在处理因车位、车库问题所发生的纠纷时，也有很大的纷争。直到昭和56年6月18日，日本最高院以判决的形式确认屋内车位、车库为专有使用权客体，从而为裁判实务上长期存在的分歧打上了休止符。25至此之后，日本的司法界中，认为屋内停车场是专有部分的意见逐渐占据上风，不过学术界对此却依旧认为这个结论有些问题存在。屋内停车场在使用上缺少独立性。屋内停车场是依附建筑物建造的，其不仅提供停车服务，小区内还有很多其他属于全体小区业主的公共设施建造在其中，一味地认定屋内停车场是专有部分，那就意味着专有部分权利人之外的其他人无权进入这些本应有权进入的区域，也没有办法正常使用存在于住宅小区内的公共配套设施、设备，导致基本的居住权无法得到满足。

　　二、美国

　　美国的房地产业曾因法律不健全的原因造成开发商不将小区控制权交给业主，并将小区内的共有部分例如车库、停车位等占为己有等各种问题。为规范小区的物业管理，美国的有关部门起草了《统一区分所有物业产权法》，并于1997年进行公布。在颁布了这部法律之后，大多数的州都适用了该法所规定的内容，更有十二个州基本完全吸收了该法的规定。该法施行后，前述的各种问题均得到较大改善。

　　美国将小区内的建筑及设施分成专有、共有两类。小区内所有建筑与设施分为专有和共有两类，即小区内的所有建筑与设施不是专有部分，就是共用部分，不存在既不属于业主专有，也不属于业主共有的“飞地”存在。26在美国，对于住宅小区内的车位和车库的权属规则主要有两个基本的原则。

　　其一，非住宅小区内之业主无权得到车位和车库的所有权。其二，住宅小区内的车位和车库不能单独进行买卖。如果法律允许车位、车库可以作为独立的专有物进行买卖，那么非住宅小区的业主得到部分车位、车库的所有权是必然结果。若小区内的车位、车库的权属可以归于业主之外的其他人，那么可能这些拥有车位、车库产权的非业主向小区业主收取不合理的租金，而作为必需品的车位、车库若短缺的话，必然会造成小区车位、车库使用的混乱，影响业主的正常生活，同时也不符合公平正义的原则。为了解决住宅小区车位、车库的权属纠纷与矛盾，美国法律对此作出如下的制度设计：

　　第一，美国法律规定，小区内高层建筑和多层建筑小区内的地面及地下停车位的性质一般都为业主所共有的部分，是属于全体业主所共有的财产。

　　第二，将住宅小区内的车位和车库确定为房屋单元的一部分。举个例子：若是一个住宅小区是依据一比一的配置比来建造车位、车库的，那么可以认为每户业主享有一个固定的车位。该车位视为房屋单元的一部分，从属于房屋单元，这类车位可以出租给他人，但是不能单独转让，只能随房屋单元而转让。

　　第三，将小区内的车位、车库通过协议指定小区内一部分的特定业主来享有其使用权。在此情况下，车位、车库仍然属于全体的业主所共有，只是在协议的约束下，小区内某些特定的业主可以享有特定车位、车库的使用权，且该权利是专用权。这条原则的适用必须是在本小区业主之间进行，不得适用于非业主。这条原则的施行能够保证车位归属的灵活性，又遵循了车库不能外用的原则。

　　三、德国

    德国在1951年颁布的《住宅所有权法》中未对小区车位、车库作出明文规定。

　　该法于1973年进行了修改，其第三条第二项规定，“以持久性界标表明范围的停车场，视为有独立性质的房间”.27德国所颁布的《住宅所有权法》中涉及了有关使用住宅小区车位、车库及其权属的规则。该法第十三条第二项规定，住宅小区内的车位和车库应当由小区内的每个业主共同享有其使用权，除非该车位和车库作过特别划分。就是说，在住宅小区的业主没有固定车位、车库，且在不影响其他的共有权人行使所有权的情况下，应当可以就任意车位和车库行使使用权。但是如果对小区内的车位、车库作过特别划分的，那么对车库、车库的使用通常可以采用两种方式进行使用：一种是由小区业主的协商或者与业委会的约定来将某一固定车位、车库给予特定的业主使用。第二种方式为根据车位、车库数量及小区业主数量之间的比例来对每位业主对车位、车库的所有权或使用权进行确定，即可以认定住宅小区的地面停车场为业主共同所有，地下车库作为有独立所有权之客体进行出售，根据车位、车库的配置比来确认每户业主拥有多少个车位、车库。由此可见，德国法上，是将停车场在性质上拟制为专有部分，只要以持久性界标标明范围，无论该停车场是在平地上，抑或在地下室，均在所不问。

　　四、法国

　　法国的私家车保有量高，车是每个家庭的生活必须品，故如何规范车位、车库的权属显得尤为重要。根据法国相关的法律规定29,开发商投资建造的小区如果是公寓式的建筑，那么有义务在建筑基地内为小区内的每户业主设计一个停车的空间。开发商在屋外为业主设计停车的空间却无基地的情况下，建造者必须向地下挖掘三至五层楼的深度设置停车场。在法国，车位、车库的所有权归开发商所有，并不是小区业主共有的性质，如果小区业主或者小区业主之外的人需要车位或车库，则从开发商手中直接购买而得。但出售车位、车库必须遵循业主优先的原则，即开发商有义务优先将车位、车库出售给小区业主，在部分业主因未购置汽车而导致车位、车库有剩余时，才可将多余的车位、车库出售给非小区业主的其他人。

　　由房屋的建造者来承担修建车位、车库的义务，有利有弊。利在于：其一，法律明文规定建造者在建造住宅时，必须为每一户配备一个车位，因为车位的充裕，故小区业主不太会为车位的不足而发生矛盾，提高了业主的生活质量。其二，因开发商在建造房屋之前已经明知为每一户建造一个车位的义务，故开发商在设计公寓的结构时会更加完善。弊在于：其一，通过法律的强制性规定来要求每户业主享有一个车位，可能无法达到供需平衡，导致车位、车库资源的闲置或浪费。

　　其二，开发商可将小区内多余的车位出售给小区业主之外的人，可能导致将来小区业主出售房屋之后，新业主有车无地停的困境，为其生活带来不便和麻烦。

　　综上，在法国，停车场的性质并非是共用部分。开发商有权将其享有产权的车位、车库出售给小区的业主，在满足本小区业主停车需求的情况下，也可将剩余的车位、车库出售给非业主。因此，住宅小区内的小业主或者非业主分别对车位、车库的空间享有所有权，而不再存在共用部分。

　　五、我国台湾地区

　　我国台湾地区立法将小区停车位划分为三种：法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位。30在台湾，法律对开发商建造法定停车位的义务进行了强制性的规定，可以说法定停车位是依照法律的强制规定而设置的，这类车位没有自己独立的产权，主建筑物转移，法定停车位也随之转移，通常可以通过协议来约定将特定的车位、车库交给特定的业主使用。台湾地区的立法或实务都未将法定停车位视为共用部分，小区业主在购买房屋的时候对于是否购买车位、车库的共有持份权具有选择的权利。

　　自行增设停车位指的是开发商根据需求，在区分所有的建筑物内，所自行增设的车位、车库。自行增设的车位如果在构造上或者使用上的具备独立性，那么这些车位可办理初始登记，在取得车位的产权证书后才可以自由买卖。自行增设的车位通常设置在小区的共有部分，故应与法定停车位的权属相同，也是属于小区全体业主或部分的小业主所共有。奖励增设停车位指的是为了满足小区业主的停车需求，鼓励开发商依据一定的系数或标准，在投资建造小区之时投入更多的资金用于另行增加车位、车库。此类车位和车库使用权益上具有“公众使用”的性质，具有独立的产权，可以单独移转，自由买卖，其建造的目的是为了增加车位数量，缓解小区停车的压力。

　　六、我国澳门地区

　　澳门法律经过几番修改，关于分层建筑物停车位的处分目前存在四种不同的作法：（1）将停车位设立成独立的单位；（2）停车位作为整座建筑物的共同部分；（3）将个别停车位划拨给某个住宅或商用单位使用；（4）将所有停车位合并设立为一个独立单位，而各停车位的使用者作为该单位的按份共有人。31因此，在我国澳门地区，根据车位、车位的具体使用状况，其权属既可以为共有，亦可以为专有，并无一绝对统一的标准。

　　第二节 对境外立法模式的比较分析

　　不同国家、地区在小区车位、车库的权属设计上都不尽相同，有自己的地方特色，存在着很大的差别，但总体分析，可分为以下三种模式：

　　一、开发商拥有小区车位、车库的模式

　　采用小区车位、车库由开发商所有的模式，即把车位、车库作为专有权的客体，由开发商享有其产权并有权依照业主的需求，分别出售车位、车库。在此种模式下，住宅小区的业主在购房时可以自行决定是否要购买车位。若决定购买车位、车库，那么在购买车位后就依法获得车位的产权证。此种模式有利有弊。利在于：这种模式无疑能够激起开发商对小区车位、车库更多投资的意愿，从根本上解决当前的停车压力，满足小区业主的停车需求。弊在于：由于小区内车位、车库的数量有限，业主的需求应当予以优先满足，但由于开发商对于小区内的车位和车库有着过大的处分权，很可能在业主的需求还未得到满足的情况下就将小区内的车位、车库随意出售或出租给非业主，造成业主有车无处停的窘境，那么必然会使小区内秩序大乱，业主维权无处。要解决此种模式的弊端，最有效、便捷的办法是对开发商的处分权进行限制，即首先要绝对满足本小区业主的优先购买权，之后开发商才能根据车位、车库的剩余情况向小区业主之外的人出售车位、车库。

　　二、小区业主共有车位、车库的模式

　　此种模式一般有两种方式。其一，小区的全体业主享有车位、车库的共有权，即业主购买房屋取得专有部分之后，就能够获得车位、车库的共有持分权。其二，对小区内的车位、车库设置专用使用权，拥有私家车的业主如果需要对车位、车库进行排他性的使用，可以在缴纳一定的费用之后得到排他性使用权。一般来说，设定专用使用权之后不可以再转让，但是可以出租。设定专用权，能够提高停车位的使用效率，在共有权人维持其共有权的情况下，将小区停车位提供给其他人使用，这还可以给权利人带来可观的收益。32此种模式有优势亦有缺陷。优势在于：由于小区业主共有车位、车库的所有权，相关的车库、车位使用规则也是由业主协商制定的，业主对车位、车库的管理、处分和收益都享有充分的自治权，有利于协调开发商和业主双方之间的利益矛盾。缺陷在于：此种模式下，车位和车库的成本分摊到小区内每位业主身上，而每户业主对于停车的需求却不尽相同，这样一刀切的操作方法必然导致没有购买私家车的小区业主承担了本不应承担的停车成本，是种强迫消费，明显不公。

　　三、分类确定小区车位、车库权属的模式

　　采取此种模式的国家（地区）分别是日本及我国台湾地区。在日本，两种不同类型的车位、车库权属也是不同的，一般认为屋外停车场是共有部分，屋内停车场一般被认为是专有部分。在我国台湾地区，法定停车位被认为是由小区业主共同享有所有权，业主在获得车位、车库的产权后可以就自行增设停车位进行买卖，而奖励增设停车位可以自由买卖。