保险公司所面临的问题与策略选择

　　5 保险公司所面临的问题与策略选择
　
　　5.1 问题分析
　　
　　5.1.1 营利性养老地产的政策导向模糊

　　众所周知，保险公司进入养老地产行业的目的是为了盈利，这会对“半公益”的传统养老模式带来不可避免的影响，这方面的监管还不具体。由于资质的制约，保险公司进行养老社区的开发存在很大的困难。政府相关政策措施未能细化，险资参与养老社区建设存在诸多障碍。尽管从中央到地方政府都对险企发展养老地产给予了较大的政策肯定，但政策仍停留在原则阶段。

　　5.1.2 养老意识的转变可能需要较长时间

　　目前中国老人的社区养老的意识显然没有欧美国家普及，老年人也更愿意和自己的子女呆在一起，养老意识的转变可能需要较长时间。同时，民办的养老院在土地使用、税收等方面享受的待遇与公办养老院差距甚远，推高了养老院的建设成本和维护成本，使得普通居民负担不起。养老社区是否能为中国人所接受，有待接受市场的考验。

　　5.1.3 政策约束加大了投资风险

　　由于保监会不允许保险公司使用“建房卖房”的模式，企业只有使用“租赁”的方式经营养老社区，这大大延长了资金回笼的时间，增加了时间以及货币贬值等各种风险。同时，巨大的资金积压，对于保险公司自身的财务也是一个巨大的挑战。

　　5.1.4 面临专业化管理难题

　　在我国，养老社区是一种全新的养老方式。自然会面临相关从业人员短缺特别是专业人员奇缺的局面。另一方面，目前我国人口老龄化严重，对于养老护理人才的需求会越来越旺盛。人才奇缺与日益壮大的需求之间的矛盾，是保险公司不得不面临并且解决的巨大困难。

　　5.2 策略选择

　　5.2.1 争取政策支持对于养老社区的发展极为重要

　　国家的政策支持任何行业发展的先决条件。养老地产行业也不例外，需要国家的土地政策的支持、相关金融政策支持以及税收优惠政策等支持。

　　首先，土地支持。国家应尽快制订具体的管理办法，来明确指导、鼓励保险公司对养老地产等进行投资。同时在土地出让和建设以及城市规划等方面各方面都应制订明确的优惠政策。

　　其次，金融支持。加快对“以房养老”等相关模式的试验推广速度，为老年顾客入住养老社区提供最大的资金支持。努力研究REITs 模式，尽快制定详细的REITs 的运作以及配套的税收优惠政策。

　　最后，税收优惠。最为重要的也是最为直接的是要加大针对养老社区及相关服务机构以及从业人员的优惠税收力度。

　　5.2.2 短期关注中高端需求，注重服务创新

　　在我国一些经济发展水平高的城市，高端养老供给不足，高端养老地产的受欢迎程度是非常高的，高端养老需求是需求增长的先导。保险公司可从中高端需求入手，待其盈利模式明朗时再逐步拓展客户人群。

　　而高端养老人群对生活细节的要求更为严格，这就要求保险公司在养老社区的开发建设过程中要使自己的养老社区有更大的吸引力：一是完善配套的基础设施，如医院等是老年人关注的重点；二是专门的老人生活区，使老人们自由的交谈，更方便地沟通感情；三是专业化的服务团队，以老年人为本，提供个性化的服务；四是科技含量高，如在社区设置电子定位跟踪系统，不管老人在哪儿出现意外，都能得到及时救助。

　　5.2.3 积极推进产品创新，与养老社区挂钩保险产品“预销售”

　　保险公司无需等到房屋建设成功，所有相关配套设施都齐全时再开始运营，泰康人寿和合众人寿已经开始“预销售”仍在建设中的养老社区，以解决回报周期过长的风险。

　　为了减少投资风险，还可借鉴国国际经验。日本、美国、台湾等地养老地产的经营都以租赁的形式为主。同时，有专业的投资商和运营商负责上市以及运营方面的业务，以提供专业的技术支持，同时降低相关成本。

　　5.2.4 增加专业机构设置，提升管理服务水平

　　保险公司可以雇佣专业的管理机构经营管理养老社区，减少社区管理上的风险，使养老社区快速成长成熟，尽快收回投入。同时，保险公司还应当设立一个不动产投资部门，专门负责不动产投资的研究和实践，并加强对不动产投资方面的专业人才的培养和储备。

　　除了要有相应的技术手段、操作流程、管理部门的准备外，还要有优秀的人才储备，培养优秀高水平的专业护理人才。同时，也要制定详细的养老社区服务规范以及各项规章制度，向专业化发展。保险公司应从实际出发，提高管理服务水平, 对老年人的起居生活予以高度保障。