国外保险公司发展养老社区的经验借鉴

　　4 国外保险公司发展养老社区的经验借鉴

　　4.1 美国保险公司介入养老社区的模式分析

　　4.1.1 投资端——以间接投资为主

　　由于美国的房地产产业已经高度细分：土地的开发任务由土地开发商负责；地块的规划与设计由地块划分提供者进行负责；对于市场的策划以及销售，则主要由中介经纪进行负责；对于其中所涉及的灾害风险和信用风险以及产权风险等则由保险公司负责；客户进行抵押贷款而产生的后续问题则由抵押服务商进行负责。就其投资商而言，很多是由 REITs 等专门的证券化产品来负责。

　　①因此，美国保险公司投资养老地产的渠道以间接投资为主，保险公司大都不直接参与养老社区开发建设。美国保险机构进军养老地产业主要通过投资房地产信托投资基金（REITs）和运营商的方式拥有养老地产。

　　美国养老社区基金模式运作的主体多为上市公司。其主要模式为：在上市前先发起并且建立私募基金，对于管理则由发起人成立专门的监管公司来实施。同时，双方协作进行养老项目的相关问题，例如投资和开发以及运营、管理等。在运作初期，分别与健康、医疗等机构合资成立运营公司，打造综合养老服务的集团公司，并最终通过整合进行整体上市。这种模式的可控性较好，适用性较广。

　　Brookdale 养老社区是典型代表。着名投资公司堡垒投资集团是此养老社区的主要投资者。在开发开始阶段，公司通过多种渠道成立合资公司，然后控股、收购各种类型的不同养老社区，将自身打造成为综合的养老服务提供商。最终，公司通过对各个养老社区的整合、上市，实现了投资资金的获利退出。

　　4.1.2 产品端——以开发与养老社区紧密结合的长期护理险为主

　　美国从 20 世纪 70 年代开展长期护理保险制度，当时美国的老龄化程度与我国现在一致。目前，美国长期护理资金的来源有商业保险公司、老年医疗辅助计划 Medicare、低收入家庭医疗辅助计划 Medicaid、自付。该制度建设和改革的方向是鼓励私人购买商业保险。联邦政府和州政府会给与税收优惠政策，另外还有国家基金资助的营销活动，老年医疗辅助计划的合作等。当被保险人进入需要护理的阶段，入住保险公司认可的养老社区，其护理费用将得到保险公司的报销，或者保险公司直接提供护理服务。保险公司虽然不自建养老社区，但是一般与多家养老社区合作，为保户提供多地区、多类别的护理和住宅选择。

　　所以，与国内的产品挂钩、自建社区的商业模式不同，美国保险公司大多不进行自建，而是将产品端和投资端分开。基于其两个市场上的成熟和充分竞争，这种模式也是必然之选。

　　4.1.3 养老社区市场盈利模式

　　美国养老地产的盈利来源主要有五个方面：开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增值收入。最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。此外，开发商还通过提供各类服务和输出管理获得服务收入和管理收入，通过开发并经营物业使物业本身价值得到提升。【1】

　　
　　（1）开发收入
　　
　　美国养老社区中，有一种模式是在养老社区完成开发后将其直接出卖给客户，通过房地产买卖获取利润。显而易见，这种开发模式的运作过程较为简便，社区售出后所需精力较少。同时，在资金方面也具有投资小并且回流较快等一系列优点。这种养老社区模式主要以开发来获取盈利。

　　（2）租金收入

　　美国养老社区中，也有长期租赁的方式，每个月使用现金支付房租。在澳大利亚，“住宿债券”也可以进行支付。这种模式会一直拥有比较稳定的现金流，这是其最主要的优点。但是，也面临着投资回流慢以及投资量较大等问题。有护理或者特殊需要的老年人是这种模式下养老社区的主要目标。同时，在大多数情况下，这种盈利模式的养老社区在取得租金的同时也会获得一定的政府补贴。这类养老社区的主要代表是一些 REITs 型养老社区。

　　（3）服务收入

　　美国养老社区中，服务收入是后续收入的主要组成部分。但与此同时，这也占了其绝大多数的运营成本。这里的“后续服务”主要是针对老人的，例如看护、就餐以及康体等。生活服务约占总服务收入的六成以上，是最重要的收入。

　　（4）管理收入

　　在美国，对于一些没有控股权的相关养老社区，管理收入就是其最为重要的盈利模式。通过对管理的输出，管理公司向被服务的养老社区收缴管理费。对于这种盈利模式，最为突出的优势就是开始时无需较大的资金投入，存在的风险也就小很多。但也存在很多缺点，最为主要的是后期投入高，总的利润率较小。

　　（5）增值收入

　　由于初期发展拿地价格较低，并受到一定的税收优惠，投资养老地产行业会因为后期地产价格上升、养老服务业需求旺盛带来增值收入。随着老龄化的加剧，养老产业后期持续增值收益将不可估量。

　　4.2 美国养老社区运营模式对我国的借鉴意义
　　
　　美国的养老地产不是一种收费模式，而是一个由投资方和承建商以及运营商三者整合的生态体系。相比之下，我国目前处于起步阶段，各家公司对于各自的定位不清晰，彼此之间更没有有效的合作。这就导致了在我国的养老地产实际开发、运营过程中，专业运营商以及投资人都非常缺乏。要想中国的养老地产行业得到快速健康的发展，一个合理并且有效的养老金融生态体系是必须的前提。美国养老社区运作模式对对我国保险公司发展养老社区有如下借鉴意义：

　　4.2.1 养老社区运作模式借鉴

　　由于我国的法律政策存在很多不足，保险公司发展养老社区在投资初期多以“项目公司”的模式运行。随着养老社区不断的发展成熟，应转变成为“信托基金”的模式。这种方式较为简便，资金进出较为方便，更具灵活性。通过逐步过渡、不断发展，能够保证养老社区实现价值最大化，最终可以建成集开发、管理与资本运作一体化的全方位养老市场平台。

　　4.2.2 多机构合作方式借鉴

　　与监管机构的积极沟通、协调是保险公司面临的一大挑战。养老产业股权投资基金模式的报批需要积极争取，项目审核后，保险公司可以组建正式的养老社区开发以及管理公司来实行专业运营。

　　应该建设一个合理、有效的养老地产金融生态链。要达到这个目的，需要各方角色的分离以及金融系统的健全发展。这种发展可以是现在的机构之间的合作，例如保险公司和房地产公司之间的合作；同时，也可是从同一个机构分化出的许多主体之间的合作，例如房地产公司自身分化出的私募基金或专业运营公司。总之，要实现由保险公司单一化经营向多机构合作发展的转变。

　　4.2.3 我国保险公司发展养老社区的模式蓝图

　　根据上文分析，整合了基金以及管理的“双层架构”更加符合市场的需求。

　　具体到基金，保险公司需要募集各种类型的基金，来适应不同的投资者。保险公司还要加强与机构投资者的合作，以股权基金的方式募集养老社区项目基金，并成立相关的管理公司进行相关的投资决策。

　　具体到管理，根据开发以及运营的不同需求，保险公司可以灵活的选择合适的合作伙伴或者投资者，对于一些专业管理项目如物业管理，可以采取外包形式，让专业的物业公司运营管理，最终实现双赢。