旧城区改建中房屋征收对象的确定

　　三、 旧城区改建中房屋征收对象的确定
　　
　　旧城区改建中房屋征收的第二个重要问题是房屋征收对象的确定。旧城区改建之所以能被列为公共利益范围之内，最重要的原因就体现在“旧”字上。

　　但旧的程度有轻有重，只有迫切需要改建，旧的程度比较严重，已经不能通过维修来支撑其城区功能的旧城区才能实施房屋征收，进行彻底改建，这样的旧城区改建才符合公共利益的需要。《征收补偿条例》第八条规定：由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，是可以征收房屋的情形之一。实际上这就将可以征收房屋的旧城区改建的“旧”限定在“危房集中、基础设施落后等地段”这一程度，这也就确定了旧城区改建中房屋征收的对象是“危房集中、基础设施落后等地段”的房屋。

　　对于征收对象，《征收补偿条例》似乎已经规定得很明确了。但在实践中，由于《征收补偿条例》没有规定具体的操作性条款，导致旧城区改建中房屋征收对象的确定成了实施房屋征收的政府机关的一言堂。这也导致了征收人与被征收人矛盾的频繁发生，成为社会重要不稳定因素。

　　从字面上来理解“危房集中、基础设施落后等地段”的含义，它包含了“危房”、“集中”、“基础设施”、“落后”、“等”、“地段”这六个词汇。这六个词汇中，只有“危房”有明确的法律定义。在建设部颁布实施的《城市危险房屋管理规定》中对“危房”进行了解释，且明确了鉴定程序。建设部还颁布实施了《危险房屋鉴定标准》为鉴定提供标准依据。其它五个名词则没有明确的法律解释，只能作一般汉语意思解释。而“集中”、“落后”这两个词明显带有主观判断性，因此由谁进行判断，应当遵循什么程序，是否有客观标准作为判断依据？这些问题在实际操作中都缺乏明确的法律依据，可操作性规定就成了认定“危房集中、基础设施落后等地段”的关键。笔者认为，结合《征收补偿条例》第十五条关于征收调查登记的规定，确定旧城区改建中房屋征收的对象可以按照以下步骤进行。

　　首先，对拟实施旧城区改建的危房进行鉴定。根据《城市危险房屋管理规定》第六条的规定：“市、县级人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定”.因此确定是不是危房，鉴定是必经程序。其次，对拟实施旧城区改建地段的房屋、居民状况进行调查、统计。危房鉴定完成后，征收人应当组织相关单位对拟实施旧城区改建地段的房屋和居民状况进行调查。调查内容应当包括房屋建筑年代、建筑结构、设计使用年限、周围基础设施承载能力、公共环境资源和绿化情况、该地区居住人口变化情况、人均住房面积、居住人口年龄结构等情况，最后对调查结果进行统计、汇总。

　　再次，征求拟实施旧城区改建地段居民的意见。房屋征收具有强制性，且涉及到众多人民群众的重大利益，被征收人的意愿应当受到适当的尊重而不应当被忽略的。如果不征求广大被征收人的意见或大部分被征收人都不同意旧城区改建，那么房屋征收的公共利益性就没有支撑力，这就会影响房屋征收的合法性。被征收人的意愿可以被认为是房屋征收符合公共利益的初步证据。

　　最后，根据调查统计结果及征求民意结果制作该地段拟实施旧城区改建的报告材料，作为最后决策的客观依据。不管是房屋状况、居民状况调查还是征求民意，最终的目的只有一个，那就是为最终的决策提供尽可能详实的客观依据。所以根据调查结果及征求民意的结果，需要进行统计、汇总，最后由征收人确定房屋征收对象及旧城区改建的范围。征收对象确定后由征收实施单位制作确定房屋征收对象的论证报告，将该报告提交决策机构讨论，为最终决策提供客观依据。