承租人的优先购买权行使的基础理论探析(2)

　　（三）优先购买权的行使效果

　　笔者所读到的文献中，几乎都对承租人优先购买权的性质进行了探讨，且形成了很多观点，有人认为是债权，②有人认为是物权，有人认为是形成权，④有人认为是期待权，有人认为是请求权。⑥但无论如何定义承租人优先购买权的性质，在无有效抗辩的情况下，承租人行使该权利的效果都是一致的，即其权利主张能够得到实现。

　　1.买卖合同的内容

　　经承租人行使其优先购买权，形成了第三人、出租人之间的房屋买卖合同与承租人、出租人之间的房屋买卖合同两个合同关系，上文已经谈及具体原因，此处不再赘述。前者经过出租人与第三人磋商约定而成立，内容明确，但后者却不一定如此。原因在于：

　　承租人优先购买权的行使受到“同等条件”的约束。纵使承租人早与出租人就购买租赁房屋一事进行了充分的嗟商，如果有第三人参加竞买，提出的条件更优，且承租人有意接受，那么承租人如前文所述的购买条件就应当自动地与更优条件向匹配。承租人与出租人过去瞎商的内容也不再有意义。

　　若承租人事先并无意购买租赁房屋，但在得知出租人出卖房屋的合理时间内意向转变又主张购买，由于双方当事人在之前并未就该事宜进行过瞎商约定，因此对于优先购买权行使时二者之间形成的买卖合同，能确定的也只是因“同等条件”的约束所确定的主要条款。双方当事人之间的其他权利义务关系，实际上是不明确的。

　　出于有限的阅读量，笔者在相关文献中发现很少有人论及该问题。大多数学者都从“同等条件”出发强调合同的“四个相同”,即价格条款相同、支付条款相同、担保条款相同和从给付义务条款。？在此基础上，笔者将承租人因行使优先购买权而与出租人形成的房屋买卖合同称为“待补充合同”.所谓待补充合同，指的是主要条款业已成立并生效，合同的其他条款有待在其后进行补充的合同。

　　与补充合同相比：一般情况下，当事人针对合同履行过程中的新情况，进行新的约定作为补充，该补充指向的是未来合同的履行；而在待补充合同中，当事人为在一定时间内将合意予以固定，只就主要条款作出约定成立合同，其他的权利义务约定并不完备，其后的合同补充，是针对订立时合同的完善。简言之，前者内容指向未来，后者内容指向过去。因此，出租人与承租人之间买卖合同的内容包括：《合同法》第十二条第1款所规定的合同主要内容与出租人、第三人所成立的买卖合同相同的条款加上出租人与承租人在合同履行过程中所补充的其他条款。

　　2.理顺两个买卖合同旳关系

　　（1）合同效力关系。承租人行使优先购买权，与出租人之间成立房屋买卖合同关系，同时，出租人与第三人之间亦存在房屋买卖合同关系。那这两个合同关系的效力如何？是前者有效后者无效，还是前者无效后者有效，还是两份合同均为无效合同，亦或是它们均为有效合同？在笔者看来，两份合同均是有效合同，出租人处于“一物二卖”的情形，理由如下：

　　第一，我国《合同法》对合同无效形作了明确规定，主要包括《合同法》第五十二条规定的四种情形，和《合同法》第三章中其他有关合同效力之规定。所以，只要当事人双方具备相应的行为能力，意思表示真实，不违反《合同法》关于合同效力的规定，那么他们所订立的合同就是有效合同。承租人基于行使优先购买权而与出租人形成的买卖合同关系、第三人与出租人之间订立的买卖合同关系必然不能够被认定为当然无效；第二，合同制度始终着眼于鼓励、促进交易行为的发生，不断激励人们进行交易，激励人们相互允诺并且信任该允诺。我国《合同法》的立法精神和目的同样在于促进交易，保护合同当事人在交易过程中的动态安全，若认为善良的理性人与出租人之间订立的买卖合同因承租人优先购买权的行使而导致无效，显然与上述立法精神和目的向左；第三，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条明确规定：“……请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”若认为第三人与出租人之间订立的买卖合同无效，显然有违立法规定和实践操作。第四，有读者可能会提出疑问：如果出租人在与一方订立买卖合同，履行权利义务，完成房屋所有权变更登记之后，他与另一方订立的合同岂不会应无权处分并且未经权利人追认而导致无效。笔者的回答仍然是“有效”.过去，该行为可能会被法院认定为无效。但2012年3月最高人民法院通过的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对上述认识作出了修改，该条文指出：无权处分合同为有效合同，买受人可因未取得标的物所有权而要求出卖人承担违约责任、解除合同并且赔偿损失。这说明了上述情形下出租人在房屋所有权转移后与第三人、承租人中任一一方订立的买卖合同为应当为有效合同，否则，受害一方以合同来要求出卖人（即出租人）承担违约责任或要求解除合同就没有了依据。

　　（2）合同履行关系。第三人之买卖合同与出租人、承租人之买卖合同均为有效合同，但出卖标的物，即租赁房屋是特定的一个物。那么，该如何协调两份合同之间的关系呢？

　　有学者认为：“先买权人依此标准行使先买权的结果将在出卖人与第三人之间、出卖人与先买权人之间分别成立两个内容完全相同的合同，出卖人由此被迫陷入二重买卖的逾她境地。” 但笔者认为，在两份合同的实际订立与履行上，并不会出现什么“遮她境地”.一方面，两份买卖合同均合法有效，出租人对这两份合同均附有履行义务。

　　作为房屋所有权人，履行哪一份合同的决定权实际上还是掌握在出租人手里。出租人向一方履行了相应的合同义务，另一方的合同必然得不到履行，将由出租人对该方承担买卖合同不能履行的合同责任。该情形下，王泽鉴先生指出：“出卖人欲对优先承买权人履行，必须与第三人约定有一定免责条件，否则应向第三人承担损害赔偿责任；出卖人对第三人为履行时，违反其对优先承买人之义务，应负损害赔偿责任。”②因此，在实践操作上，出租人在与第三人订立合同时完全可以通过告知该房屋存在优先购买权人的事实，并与第三人订立附条件的免责事由条款来予以避免“递她”的出现。如此，出卖人和优先购买权人、出卖人和第三人之间的两个买卖合同的效力以及履行均不存在任何法律障碍，并且非常合理和周延。③另一方面，《合同法》第一百五十条至第一百五十二条规定了关于买卖合同的瑕施担保义务，其中要求出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。这就要求出租人在与第三人订立房屋买卖合同之前，应当向第三人如实告知其承租人对该房屋享有优先购买权的事实。如此，符合民法诚实信用原则的要求。若第三人在知晓该事实的前提下依然签订买卖合同，那依《合同法》第一百五十一条的规定，出租人（即买卖合同之出卖人）就不再承担其权利瑕庇担保义务，依责任自负的法律原则，第三人应当自己承担因此受到的损失。同时，第三人因承租人行使优先购买权，交易未果而受到的其他损失，也可以通过该买卖合同得到有效救济。

　　（四）笔者综述

　　根据现有条文的规定，笔者在上述内容中对承租人行使优先购买权的要件和行使效果做了探讨。结论指出：承租人行使优先购买权，出租人应当在其与第三人订立买卖合同之后，交付房屋之前合理期限内通知承租人，承租人接到出卖事实的通知，若表示购买，应当以“同等条件”,即按出租人与第三人之间订立的买卖合同中的主要条款来行使其优先购买权。出租人应当依照法律规定优先履行其与承租人之间的买卖合同，承租人取得租赁房屋的所有权。同时，第三人可依据与出租人订立的买卖合同来要求出租人承担相应的合同责任。部分房屋承租人优先购买权的行使乃承租人优先购买权行使的特殊情况，所以它必须满足一般情况下承租人行使优先购买权的要件，而具备与一般情况下承租人行使优先购买权相同的法律效果。

　　虽然笔者对部分承租人优先购买权行使要件、行使效果做出了比较详细的论述，但该论述仍然不能解决案件中的另一个焦点问题，即在承租人部分承租、出租人全部出卖的情况下，部分房屋承租人优先购买权所针对的对象究竟是其租赁部分的房屋还是全部房屋。在文章所述案例的审理过程中，存在着两种观点：第一种观点认为部分承租人不享有对整栋房屋的优先购买权，另一种观点认为部分承租人对全部房屋在同等条件下享有优先购买权。但究竟哪一种观点是为正确？立法没有给出进一步回答。笔者认为：我们不能以该案的判决为标准，一律认为部分承租人不享有对整栋房屋的优先购买权。此问题究竟该如何判断？