承租人的优先购买权行使对象的理论探讨

　　四、权利行使对象的理论探讨

　　（一）对《批复》的观点

　　1.对部分承租人优先购买权可针对范围的异议

　　《批复》针对房屋可分且使用功能相对独立情形下的部分承租人优先购买权进行了限制性，明确优先购买权应仅及于其承租的部分房屋。笔者对这一规定存在一些异议：出租人有意将房屋整体出卖，如果承租人有意且有能力购买全部房屋，又满足“同等条件”的约束，此刻还将部分承租人的优先购买权限定于其承租部分，是否有阻碍交易之嫌呢？优先购买权制度价值之一，就是促进交易、减少交易成本、提高对物的利用。赋予承租人对全部房屋的优先购买权，显然可以实现上述价值；承租人仅主张优先购买其承租部分，因为租赁房屋可分且使用功能相对独立，所以房屋的分割交易亦不会对房屋使用产生重大影响，损害出租人利益。

　　2.《批复》两个条文之间的关系
　　
　　《批复》中条文之间的关系，可有两种解释：第一种解释，首先，从房屋的使用功能上去判断部分承租人优先购买权权利范围，然后再根据部分承租人租用房屋所占面积来进一步确定其权利范围大小。第二种解释，两个条文并列择一适用，要么从房屋的使用功能来确定部分承租人优先购买权权利范围，要么依据部分承租人租赁面积大小来确定其权利范围。笔者在此不主张第一种解释。可能有这样一种情形：部分承租人A承租部分房屋用以经营，其承租面积占全部房屋的60%,其租赁房屋部分在使用功能上与其他部分是可分的、可相互独立。依第一种解释观点，承租人的优先购买权仅及于其承租部分，又因为承租人租赁面积占全部房屋的一半以上，按照《批复》第二条，部分承租人A又对全部房屋享有优先购买权。两个条文前后适用的结果就出现了相互矛盾。

　　如此一来，看上去两个条文的适用关系就剩下了并列择一适用，即要么从房屋的使用功能来确定部分承租人优先购买权权利范围，要么依据部分承租人租赁面积大小来确定其权利范围。那法官的选择依据是什么呢？笔者认为：法官应根据个案，依公平原则，选择条文适用。具体论述，笔者将在下面的内容中展开。

　　（二）权利行使对象争议的解决方法及适用原则

　　单纯的逻辑演泽在解决该问题方面显此捉襟见时，诚然，这种情况在处理法律问题上经常发生。笔者认为，此刻，我们更应当从制度的目、价值的以及租赁双方的本意进行考量权衡，从问题本身来寻找问题的解决方法。这也是上述两个观点所忽视的。正如霍姆斯大法官在其巨着《普通法》中所提到：“法律的生命不在于逻辑，而在于经验。”

　　商事环境下承租人优先购买权的制度价值在于促进交易、降低交易成本，保护承租人对商事经营场所的持续使用，同时强化对物的利用。由于商事关系侧重于对效率的追求，在诚实信用的基础上用制度设计促进商事活动的继续和完成，促进交易，实现双方利益。因此，对于部分承租、全部转让时承租人的优先购买权能否及于整个租赁房屋问题的处理，应当以实现上述价值为前进方向。

　　1.公平原则的运用

　　法律原则，是法律的基础性真理或原理，为其他规则停工基础性或本源的综合性规则或原理，是法律行为、法律程法律决定的决定性规则。其作用有三：第一，为法律规则和概念提供基础或出发点，对理解法律规则有指导意义；第二，直接作为审判的依据；第三，作为疑难案件的断案依据，以纠正严格执行实在法可能带来的不公。

　　立法上出现空白，在对条文的解释和运用上就应当结合法律原则来进行解释和裁判，以得到一个公正合理的结果。笔者认为：在此应当运用公平原则，结合《合同法》及相关司法解释来进行裁判。

　　所谓公平原则，是指在民事生活领域，应使“各人得其应得”的观念求取最大程度的实现。②它要求裁判者在司法过程中应当维持民事主体间的利益均衡，民事主体在行为中维持主体间的利益均衡。用以考量主体之间对待给付是否公平、“各人得其应得”之观念是否得以最大程度实现的方法，存在主观等值主义和客观等值主义。在商事关系中，公平原则当采主观等值原则予以判断，即当事人主观上原以此给付换取对待给付，即公平合理，至于客观上是否等值，在所不问。③因为裁判“在最理想的情况下，也只能给出几个近似值；而就是在确定近似值时人们对哪些因素作为评价的标准也往往会产生分歧。”④出租人出卖房屋，从承租人角度出发可能出现三种状态：⑤
　　
　　第一，承租人一直无意购买租赁房屋，现在也无意购买。在此情形下，无论承租人优先购买权是否及于整个出卖房屋，承租人最终都不会购买房屋。

　　第二，承租人有意购买，但没有能力购买。此情形下，由于承租人无法达到与第三人匹配的“同等条件”,无论其优先购买权是否及于整个出卖房屋，承租人最后都不能购买房屋。

　　第三，承租人现在有意购买且有能力购买。依承租人之主张又分两种情况：（1）承租人主张购买其租赁部分。（2）承租人主张购买整个房屋。

　　承租部分与房屋其他部分可分、利用上相对独立的情况下，应当认为：承租人既可以主张优先购买其承租部分，也可主张优先购买整个房屋。其目的，站在承租人的角度是为了保护他对商事经营资产的持续使用，这在任何商事领域都是极其重要的；对于出租人来说，无论其是整体出卖还是分割出卖，都可以促进其出卖房屋、达成交易之目的的实现。但是，承租人的优先购买权以主张优先购买整个房屋为原则，以主张优先购买租赁部分为例外。主张优先购买整个房屋为原贝IJ,是因为承租人在行使其优先购买权时，出租人已与第三人成立房屋买卖合同，买卖合同之标的为全部房屋。因为承租人受“同等条件”的限制，所以其主张优先购买之标的也应当为全部房屋。作为例外情形，承租人租赁的部分与房屋其他部分可分、利用上相对独立，将整体房屋进行分割出售既不影响房屋的使用价值，又保证了承租人对租赁物的持续使用。作为例外情况下的“同等条件”,价款上，应当以出租人与第三人所约定的合同价款为基础，按承租部分占全部房屋之比例确定；其他合同条件仍然应当符合“同等条件”的要求。

　　租赁部分与出卖房屋不可分的，承租人只能对整体房屋主张优先购买权。因为若承租人仅购买其承租部分，会使出租人的出卖房屋价值受到巨大减损，破坏交易安全。规定承租人对整个出卖房屋享有优先购买权，可以当然地促成出租人出卖、承租人买受这一交易实现，省去出租人另寻买家的成本。出租人获取出售的对价，实现其出卖目的，承租人实现其经营环境的稳定、获得对其商事资产更大的处置空间，双方各取所需，最大程度的实现各自的经济利益。这即符合了公平原则，也实现了法律对效率价值的追求。