部分承租人优先购买权案例及观点

　　一、案例及观点

　　（一）案例导入

　　新亚航空服务公司诉长春房地（集团）有限责任公司将出租房屋进行重置换建侵害其优先购买权案,原告与被告签订租赁合同，承租被告建筑面积为2620平方米楼房中的136平方米做营业场所，被告与第三人签订的《房屋换建协议》约定：被告将包括原告承租面积在内的2620平方米房屋同第三人换建；第三人一次性向被告交纳重置换建费。后经批准，长春市人民政府向第三人发放了所有权证。同年，原告得知被告与第三人间的房屋换建行为后，因要求享有优先购买权，要求购买整栋房屋未果，逐诉至法院，要求保护其优先购买权。

　　本案的焦点问题有两个：第一，如何认定同等条件，即原告主张优先购买权时，是否应当具备房屋改造建设资质第二，部分承租人优先购买权所针对的范围，即本案原告是否对整栋房屋享有优先购买权这两个焦点问题也是本文的核心问题。

　　（二）实践观点

　　一审法院吉林省长春市中级人民法院以“原告在该房屋改造建设资质等方面不具有同等条件，故其应享有优先购买权之主张于法无据”为由判决驳回原告诉讼请求。②本案原告不服，遂向吉林省高级人民法院提起上诉。二审法院在审理中认为房屋的部分承租人优先购买权的权利范围，是一个有争议的问题。有的法官认为原告可以就全部房屋主张优先购买权；有的法官则认为在不考虑资质的情况下，原告仅能就其承租部分主张优先购买权。法院最终以原告不具备房屋改造建设资质和原告只能就其租赁的房屋面积在同等条件下享有优先购买权，不能对整栋房屋享有优先购买权为由，维持了原判决。

　　针对第二个焦点问题，我国房屋承租人优先购买权的制度由《合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一到第二十四条以及住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》第十三条组成。针对已有条文，可以得出两种解释论观点：

　　（1）部分承租人不享有对整栋房屋的优先购买权。这一观点承认部分承租人是《合同法》规定的“承租人”,但依照文义解释，承租人仅对其“承租”的房屋在同等条件下享有优先购买权，对其未承租部分不享有优先购买权。

　　（2）部分承租人对全部房屋在同等条件下享有优先购买权。这一观点认为：我国法律赋予承租人优先购买权，未对“承租人”这一概念作出限制。部分承租人仍然是“承租人”,当然在同等条件下对全部房屋享有优先购买权。这一观点还认为，若依第一种解释的逻辑进行推演，承租99%的承租人依然是部分承租人，对全部房屋不享有优先购买权，这种解释显然有失公平。

　　本案的二审结果，审理法院釆纳了第一种观点，法院认为：“《民法通则》第一百一十八条‘出租人出卖出租房屋，……承租人……享有优先购买权' 一语，文义过于宽泛。若依其文义，则应包括局部房屋承租人享有对出租人出卖整栋房屋时的优先购买权。但这样限制出租人的权利，有可能害及出租人的权益，与承租人优先购买权的立法目的相左。……如果允许局部承租人对出售的整栋房屋享有优先购买权，则多个局部承租人都享有整栋房屋的优先购买权，当这些承租人同时主张优先购买权时，存在不可调和的矛盾，影响出租人交易。”

　　（三）评析

　　1.同等条件的认定

　　“同等条件”的认定历来是司法实践上的一个难点。其难点在于：什么是同等条件以什么标准来进行衡量同等条件认定同等条件需要考察什么因素实践中，有的法院以第三人和出租人达成的买卖意向来认定同等条件，有的法院以第三人和出租人订立的买卖合同全部条款来认定同等条件，还有的法院以第三人和出租人订立的买卖合同当中的主要条款来认定同等条件。关于上述问题，立法没有明确，司法观点也不尽统一，难以有效指导司法实践。

　　2.部分承租人优先购买权的权利对象

　　上述两个解释论观点其实都同意部分承租人有优先购买权，它们的争议焦点在于确认优先购买权的权利对象，即该优先购买权能否及于整个租赁房屋。对此，最高人民法院在其印发的《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（以下统称为《批复》）中对两个观点做了一个较为折中的选择。《批复》没有经行规定部分房屋承租人的优先购买权是及于全部房屋还是仅限于其承租部分，而是以房屋各部分的使用功能以及承租人承租面积与全部房屋之间的关系，来确定部分房屋承租人优先购买权的权利范围。但两个条文适用关系究竟是递进适用还是并列选择其一，从条文中难以直接看出，值得探讨。