再谈部分房屋承租人优先购买权的制度价值

　　二、再谈部分房屋承租人优先购买权的制度价值

　　从一个完整的房地产市场来看，买卖与租赁是两大重要组成部分。我国，企业发展提供的旺盛需求和房屋销售价格的持续攀升推动房着商事房屋租赁市场不断扩张。改革开放进一步深化、城镇化建设不断加深、我国市场经济蓬勃发展，让大量本土企业雨后春劳般设立成长，外资企业、办事处纷纷入驻、国内个体经营户数量激增。市场主体对经营、办公场所和生产场地的旺盛需求成为了商事房屋租赁市场扩张发展的内在动力。另外，我国特殊的土地政策实质上导致了政府对房地产一级市场的垄断。土地供给不足，房地产市场作为特殊的商品市场在我国形成的“地价一基础设施一经济一需求一房价一地价”的正循环路径，断推高了市场房屋销售价格。数据显示：全国平均房价的年平均涨幅从2004年前的5%上升到了如今的10%.③总之，商事房屋租赁的扩张已大势所趋，商业发展对房屋不断扩大的需求量以及高位运行得房屋销售价格，使得越来越多的市场主体在房地产买卖市场和房地产租赁市场之间选择了后者。

　　（一）重新考量制度价值的动因

　　笔者在此提出对房屋承租人优先购买权的制度价值进行重新考量，乍看有些突兀，实则是存在一些较为深刻的原因的：

　　首先，笔者之所以在文章中一直着重提及商事房屋租赁，是因为关于部分承租人优先购买权行使的问题只在商事房屋租赁范围内才具备争议性和可探讨性。

　　在民事房屋租赁领域，与部分承租相类似情形就是“合租”和“租客与房东共住”.所谓“合租”,是指几个承租人与出租人订立一份或多份租赁合同，几个承租人选择整个租赁房屋里不同房间用以居住；“租客与房东共住”是指承租人与出租人订立租赁合同，选择整个租赁房屋的一个或者多个房间用以居住，同时在该情形下又可能出现合租的情况。民居的不同房间在功能上是不同的，卧室用于休眠，客厅用于会客，厨房用于烹任，厕所用于个人卫生。居住者强调的是对整个房屋使用价值的利用，民居房屋不可能，也不应当被分割出售。分割出售，一方面有违我国《房屋登记办法》中关于房屋确权登记的相关规定，另一方面也与日常生活实际不符。故，在“合租”或“与房东共住”情形下的承租人应当仅对全部房屋享有优先购买权。但在商事房屋租赁中，由于出租人出卖房屋的面积与承租人所承租之面积存在差距、出卖部分与承租部分在功能上又具有一致性。市场经济下主体对明晰产权与权利范围的认识逐步提高，使得这一问题具有了实践性、争议性和可讨论性。

　　其次，如上述所提到，越来越多的市场主体在房地产买卖市场和房地产租赁市场之间选择了房地产租赁市场。商事房屋租赁市场在不断的壮大，与之相关的争议数量也会不断增加。在制度规则不加以修改之前，相同的现象总会引起相同的问题产生。换言之，文章所提出的商事房屋部分承租人是否能对整个房屋行使优先购买权的争议问题绝非个案。在商事房屋租赁市场不断壮大的当下，此类争1购买权纠纷上诉案、孔祥浩诉沛县栖山供销社等房屋租赁合同纠纷上诉案、陈祥云诉沛县栖山供销社等房屋租赁合同纠纷上诉案、王虎等诉深证高斯达实业有限公司案等。因此，理清该问题对于处理当前商事房屋租赁争议问题，定纷止争有着重要意义。

　　最后，针对部分房屋承租人是否能对全部房屋主张优先购买权的问题，立法没有给出进一步回答，实践观点也不近统一。解决此问题，从价值考虑和利益平衡上出发，更不能采用一刀切的做法，统一认定能或者不能。是以，明确承租人优先购买权制度的价值尤为重要。只有明确制度价值，部分房屋承租人在行使其优先购买权时才有充足的理由去主张自己的观点；裁判者在就该问题进行裁判时，可依其作为裁判指向，做出符合制度价值的利益衡量。民事关系与商事关系虽同为私法关系，但在理论和实践上它们的价值追求各有侧重。民事关系更强调实质的公平正义、等价有偿，往往以牺牲一定效率为代价，侧重考查权利的归属，保护权利的静态安全；而商事关系侧重于对效率的追求，在诚实信用的基础上用制度设计促进商事活动的继续和完成，激励交易，实现各方利益，它侧重考查权利的流转，保护权利的动态安全。所以，笔者认为在商事房屋租赁视角下，承租人优先购买权的制度价值应得到新的途释。

　　（二）制度的原有价值

　　德国作为继承罗马法制度及理念的集大成者，遵循契约自由，在过去对房屋租赁的双方一视同仁，不给于任何一方特别保护，在其1896年制定的《德国民法典》中并未出现承租人优先购买权制度。1943年的德国，经济、社会深刻变革，经济下滑、社会基础供给严重不足。表现出来的一方面就是住房严重奇缺。

　　战后，房屋租赁市场依然呈现供不应求的状态，巨大的卖方市场使得出租人具有很强的优势地位，承租者在原有租期届满后要么无房可租，要么付出更大的成本。

　　显然承租人处于急需保护的弱势地位。是以，德国在之后的修法中，于《民法典》第577条率先明确了房屋承租人优先购买权制度。该制度其后为各国所效仿，如《瑞士民法典》、台湾地区《民法典》以及我国《合同法》等。从制度的诞生背景看，房屋承租人优先购买权的理论认识基础和制度价值在于给予承租人的弱势地位特殊保护。赋予承租人优先购买权，限制卖方市场，延续承租人对房屋的使用，维护其平稳安宁的生活状态，实现“居者有其屋”.

　　（三）商事环境下的制度价值重视

　　通常情况下，商事承租人不再处于弱势地位。早期，房屋租赁之目的在于赁屋自住。从经济上保护弱者观点来看，法律赋予以居住为目的房屋承租人优先购买权，实有必要。但在商事环境下，租赁双方当事人往往都具有很强的财力和社会背景，他们的经济地位无论是在形式上或是实质上处于真正的平等状态，有时甚至承租人的地位要强于出租人。承租人之所以选择租赁，主要在于可以通过较少的当期投入就可以取得标的房屋的使用价值，以实现其经营之目的和对资金的灵活使用，把握瞬息万变的交易机会。承租人优先购买权的视角不应再局限于保护弱者，而应当扩展到对交易和经营的保护。

　　笔者认为：承租人优先购买权在商事房屋租赁环境下具有新的意义：

　　1.减少成本、促进交易、提高对物旳利用

　　减少交易成本、促进交易、提高对物的利用，简言之，提高房屋效用。所谓“效用”,是经济学中最常用的概念之一，经济学家用它来解释有理性的消费者如何把他们有限的资源分配在能给他们带来最大满足的商品上。“居者有其屋”,其实是实现房屋效用的一个方面的体现。在商事房屋租赁中，“效用”一词具有更广泛的外延。商事关系更强调资源与权利的流转，因此对商事房屋租赁来说，“效用”不但包括了承租人对房屋使用价值的充分利用，还包括当事人如何用最小的交易成本来取得资源和权利流转的最大价值，或者说是最优价格，即用最有效的方法来实现房屋的交换价值。承租人优先购买权制度，正是通过保护承租人对房屋的持续使用、减少承租人与出租人另寻交易对象的成本、以“同等条件”实现最优价格的方法来实现租赁房屋的效用。

　　2.保护承租人对商事经营场所的持续使用

　　“承租人作为商人，必须有自己的经营场所，这是商人商业资产的重要组成部分，是商人吸收和保留自己顾客的重要地点，无商事经营场所即无法从事商事经营活动，也就无法获得商人的资格，因此，商事经营场所在商法中具有重要意义。”现实中，房屋流转过程中蕴含和产生了更多经济效益。②现代意义上的商业资产价值不仅存在于经营者所拥有的有形资产和无形资产本身，它还隐身于该资产所处的商业环境中，如客流、消费水平、通勤程度以及经营者在该区域所拥有的商誉等。只有当经营者能够持续使用这些商业资产时，才能最大程度的实现其经济利益。由于我国尚未确立续租权制度，变更房东、租赁合同到期，可能会给承租人对商业资产的使用带来很大的不确定性。通过承租人优先购买制度，经营者可以实现从租赁权人向所有权人转化，以所有权人的姿态使用该经营场所，实现其经济利益。

　　民事关系与商事关系虽同为私法关系，但在理论和实践上它们的价值追求各有侧重。民事关系更强调公平正义、等价有偿，往往以牺牲一定效率为代价；商事关系侧重于对效率的追求，在诚实信用的基础上用制度设计促进商事活动的继续和完成，促进交易，实现双方利益。正是在这两种不同的价值逻辑基础上，笔者对商事房屋承租人优先购买权的制度价值作出了更新的阐述。相应的，在解决商事房屋承租人优先购买权争议上，我们也应当从这一阐述出发，对现有条文运用作出途释，以获得符合商事价值基础的争议解决方法