租人优先购买权制度优化分析结语与参考文献

　　结语

　　自承租人优先购买权制度诞生之日起，它就在民事法律制度占据着重要的一席之地。尽管有人在不断地对这一制度的合理性提出质疑，不能否认，在房价居高不下、房屋租赁在民商事生活中扮演重要角色的今天，制度本身还是具有很强现实意义的。但目前我国有关此项制度的规定较少，已有的多属原则性规定，因此在实践和具体操作上存在很多的不确定性。这样的制度规定难以满足我国市场经济现今发展的需要，尤其是在交易安排灵活多变的商事领域。

　　对于部分承租、全部转让的优先购买权问题，我国立法尚处空白，也无统一的司法实践认识。是以，本文通过一个实际案例的导入，以部分房屋承租人优先购买权行使为主题进行写作，以期能对相关立法和司法实践的完善有所帮助。

　　针对第一个焦点问题，文章做了一个比较全面的论述。在这一部分，笔者以房屋承租人优先购买权行使要件和行使效果为主要讨论对象，其中就文章的第一个焦点问题，即如何认定“同等条件”进行了回答。结论认为：认定同等条件应采用相对同等说，承租人、出租人成立的买卖合同在价值上与出租人、第三人约定的买卖合同具有相同性即可，只要不存在对合同有实质影响的因素，承租人就能够主张优先购买房屋。同时借鉴德国法“相同条款+特殊情形”的结构模式，认定我国的“同等条件”时，两个买卖合同在合同主要条款上，即《合同法》第十二条第1款第（二）项到第（七）所规定的合同条款，应当相同，存在实质性影响因素的，若该因素能以金钱折算进行替代，承租人通过支付相应的替代价款，就符合“同等条件”;若该因素无法用金钱进行替代的，纵使承租人多支付价金，也不能符合“同等条件”的要求。

　　针对文章的第二个焦点问题，即部分承租人在出租人转让全部房屋时，其优先购买权针对的对象是租赁部分的房屋还是全部房屋，文章认为：解决此问题，不能采用一刀切的做法，统一认定能或者不能。明确承租人优先购买权制度的价值尤为重要。只有明确制度价值，部分房屋承租人在行使其优先购买权时才有充足的理由去主张自己的观点；裁判者在就该问题进行裁判时，可依其作为裁判指向，做出符合制度价值的利益衡量。基于上述理由：

　　首先，笔者对承租人优先购买权进行了符合当今市场经济条件的制度价值考量，认为承租人优先购买权的视角不应再局限于保护弱者，而应当扩展到对交易和经营的保护。其制度价值目的有二：第一，减少成本、促进交易、提高对物的利用；第二，保护承租人对商事经营场所的持续使用。在这一制度价值目的的基础上，运用公平原则和类推的方法来解决部分承租人优先购买权行使问题。

　　笔者按承租部分与房屋其他部分的关系进行分类论述，认为：部分承租人租赁部分与房屋其他部分在使用上具有很强的整体性、无可分性的，赋予部分承租人对全部房屋的优先购买权在实质效果上与一般情况下的承租人优先购买权无异。因此，应当类推适用承租人优先购买权的一般规定，承租人优先购买权及于整个出卖房屋。承租部分与其他部分具有可分性、使用功能相对独立的，如果部分承租人仅主张优先购买其租赁部分的房屋，会对余下部分房屋在使用价值上产生不利影响，则部分承租人只能对全部房屋主张优先购买权；如果余下部分的房屋并不会因承租人之主张而导致使用价值的减损，那么承租人既可主张优先购买其租赁部分，也可主张优先购买整个房屋。

　　最后，笔者就部分承租人优先购买权的特殊情形展开论述：在多个部分承租人优先购买权竞存的情形下：（1）仅针对承租部分主张优先购买的承租人因不满足“同等条件”,其优先购买权得不到行使，主张对整体房屋行使优先购买权的承租人依权利之行使优先购买房屋。（2）当多个承租人均主张优先购买整个房屋时，采时效法，根据各部分承租人对其租赁房屋用益关系的时间长短来判断哪一个承租人的优先购买权更为优先，以排斥其他部分承租人来购买全部房屋。
　　
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　　致 谢

　　本论文的写作是在我的导师贾邦俊教授的悉心指导下完成的。在我的写作过程中，贾邦俊老师始终以开放性和独立性为指导原则，要求我独立构思论文结构、独立查询参考资料、独立思辨、独立写作、独立修改，同时通过开放性的交流、探讨来引导我扩宽思维、深入思考。这对我未来工作和研究能力的提升都大有裨益。过去的两年中，贾邦俊老师在学习和生活上都给予了我很大的帮助。在此向贾邦俊老师表示衷心的谢意。

　　同时也感谢过去的每一位授课老师。他们在过去两年帮助我不断地扩宽和加深自己的知识储备，更重要的是教会我如何思考问题、解决问题。

　　另外，对那些在我写作过程中提出过宝贵意见和思路的同学表示感激，我在与他们的一次次交流和探讨中不断得到新的启发和灵感。

　　最后我也要感谢我的父母和远在故乡的朋友，他们的理解与支持、帮助使我在学校能够专心完成自己的学业。