商事房屋租赁中部分承租人优先购买权探究

　　摘要
　　
　　伴随我国经济建设的加快和城市化的进一步推进，大众对房屋无论是在需求量还是在需求水平上，都有了非常大的提高。国家调控手段、产业政策以及政府垄断房屋一级市场等因素也使得房地产市场出现了严重的供需矛盾。房价逐年攀升，买房置业，成本高昂。房屋租赁作为房地产二级市场的一个组成部分，在整个市场中具有举足轻重的地位。承租人优先购买权制度作为房屋租赁法中的一项重要制度，没有得到立法的足够重视，其规定存在简单化和原则化的不足，导致关于权利行使方面的司法争议屡见不鲜。

　　本文通过一个实际案例的导入，以权利行使要件中的“同等条件”和优先权人的权利范围为核心，对商事房屋租赁中部分承租人优先购买权的行使相关问题展开探讨，提出问题的解决方案。全文共分五个部分：

　　第一部分为判例导入，通过引入一个部分房屋承租人优先购买权纠纷的经典案件直接提出文章问题：1、究竟什么是“同等条件” ? 2、当出租人出售整个房屋时，部分房屋承租人所享有的优先购买权针对范围有多大，是整个出售房屋，还是其承租部分，亦或二者皆可？后指出实践观点并给出笔者自己就上述两个问题的简要评析。

　　第二部分是对部分房屋承租人优先购买权制度价值的重视。这一部分，笔者指出：只有在商事房屋租赁关系中，文章提出的第二个问题才具有实践性、争议性和可讨论性。实践中，商事房屋租赁关系当事人的经济地位，无论是在形式上还是在实质上，大都处于基本平等的状态，保护承租人弱势地位的原有制度价值4难以有效指导这一领域的实践操作。重新诠释制度价值，实有必要。笔者认为：

　　新环境下，承租人优先购买权制度应以减少交易成本、促进交易、提高对物的利用，同时保护承租人对商事经营场所的持续使用为其价值取向。这一部分，也为文章之后的论述奠定基调。

　　第三部分谈部分房屋承租人优先购买权行使的基础理论问题。通过对不同观点的对比、评析，明确部分承租人优先购买权的行使要件和行使效果它们各自具有的内涵。这一部分，笔者集中笔墨重点分析和解答了什么是“同等条件”,提出认定“同等条件”时当采相对同等说，借鉴德国立法“相同条款+特殊情形”的模式，构建我国的以“《合同法》第十二条规定的合同主要条款相同+其他对合同存在实质影响的因素”为内容的“同等条件”认定模式。

　　第四部分是部分房屋承租人优先购买权利对象争议的解决方法及适用原则。

　　笔者在这一部分认为：应当以制度价值为导向，运用民法的公平原则和类推适用的方法来解决部分房屋承租人优先购买权范围的确定。即：类推适用一般情况下承租人优先购买权制度的原则性规定，同时法官当引入自己的价值判断，通过明确该交易是否会影响房屋的有效利用、是否会损害出租人之利益、是否有助于承租人的持续经营来确定优先购买权的权利对象范围。

　　第五部分是多个部分承租人优先购买权竞存的解决方案。多个部分承租人优先购买权竞存是本文问题之二的一个特殊情形，笔者将其划分为两类：一类是部分的优先购买权竞存，另一类是整体的优先购买权竞存。针对部分的优先购买权竞存，就整体房屋主张优先购买权的部分承租人排斥就部分房屋主张优先购买权的部分承租人取得房屋所有权；针对整体的优先购买权竞存，笔者提出排斥法、比例法以及时效法三种解决方法，尝试分析各自优劣后认为：当采时效法，根据各部分承租人对租赁房屋成立用益关系的时间长短来判断哪个承租人的优先购买权更为优先。

　　关键字：承租人 优先购买权 权利行使　　
　　
　　目录
　　
　　引言
　　一、案例及观点
　　（一）案例导入
　　（二）实践观点
　　（三）评析
　　1.同等条件的认定
　　2.部分承租人优先购买权的权利对象
　　
　　二、再谈部分房屋承租人优先购买权的制度价值
　　（一）重新考量制度价值的动因
　　（二）制度的原有价值
　　（三）商事租赁下的制度价值重视
　　1.减少成本、促进交易、提髙对物的利用
　　2.保护承租人对商事经营场所的持续使用
　　
　　三、权利行使的基础理论探析
　　（一）部分房屋承租人优先购买权的法律渊源
　　（二）部分房屋承租人行使优先购买权的要件
　　1.出租人出卖租赁房屋
　　2.承租人应满足“同等条件”
　　3.评“有效租赁合同关系”
　　（三）部分承租人优先购买权的行使效果
　　1.买卖合同的内容
　　2.理顺两个买卖合同的关系
　　（四）笔者综述　　
　　
　　四、权利行使对象的理论探讨
　　（―）对《批复》的观点
　　1.对部分承租人优先购买权可针对范围的异议
　　2.《批复》两个条文之间的关系
　　（二）权利行使对象争议的解决方法及适用原则
　　1.公平原则的运用
　　2.类推的适用
　　（三）综述
　　
　　五、特殊情况--多个部分承租人优先购买权竞存
　　（一）多个部分承租人优先购买权竞存的类型分析
　　（二）各类型下的解决路径思考
　　1.部分的优先购买权竞存
　　2.整体的优先购买权竞存　　
　　
　　引言
　　
　　房屋租赁作为财产交换在社会经济发展历史中一直有着重要的作用，且范围较广，是一种在商品经济条件下对有限房屋资源的使用方式，与以所有为基础的房屋使用方式相比，其使用成本更低、流转更加便利，无论对房屋所有人还是房屋租赁契约的当事人双方来说，通常以达物尽其用，也能带来更多的经济利益。

　　在当今无论从事民事活动还是商事活动中，越来越多的人更倾向于通过租赁的形式来实现自己对房屋的使用价值。房屋租赁法律也成为私法领域中的一项重要法律制度，它直接体现和反映了商品经济条件下房屋租赁市场的客观发展规律，同时对该市场起着一定的反作用，为市场主体提供合理的利益安排。

　　房屋承租人优先购买权，乃房屋租赁法中一项重要的制度，大多数国家的民法规范均规定了该制度，我国也不例外。但是，我国相关法律法规、司法解释对承租人优先购买权的规定还较为简单、原则，没有详细规定不同情况下优先购买权行使的程序后果、实体后果以及救济手段，这导致了具体适用中的困难。例如：

　　承租人的优先购买权的行使、优先购买权受到侵害的救济程序等问题，法律均未进一步明确。由于商事房屋租赁较民事房屋租赁在租赁方式上更具灵活性，其出现的新情况也更多，依靠现有法律条文进行裁判的难度也就更大。通过对审判实践中的相关案例进行梳理，笔者发现了一个现象，该现象为商事房屋租赁所特有，且极具代表性：在大型的商铺租赁中，出租人作为某一大型商铺的所有者，将商铺出租给数个承租人，每个承租人承租商铺的某一楼层或者店铺。当出租人出卖其整个商铺时，便出现了承租人优先购买权争议问题。此时，承租人的优先购买权该如何行使？立法没有进行规定。笔者以此为主题，以实际案例为展幵，以期能对相关立法和司法实践的完善有所帮助。