多个部分承租人优先购买权竞存

　　五、特殊情况--多个部分承租人优先购买权竞存

　　现实情况中，承租人的优先购买权会与其他相关主体权利发生竞存。这主要包括了： （1）与租赁房屋共有人的优先购买权竞存；（2）与出租人之近亲属和出租人订立租赁房屋买卖合同所形成的债权竞存；（3）与善意购买租赁房屋并办理登记的第三人之物权竞存；（4）与其他承租人的优先购买权竞存。

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同将纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》二十四条就上述权利竞存问题中的前三种情形的处理作出了明确的规定。房屋共有人享有优先购买权，其基础是建立在对租赁房屋的共有关系上，为保障其他共有人对该租赁房屋共有关系之稳定，法律做此选择，否则会损害租赁房屋其他共有人的利益。法律之所以规定承租人优先购买权不得对抗出租人近亲属买受租赁房屋，是因为买受人与出租人之间存在亲属关系，我们可以将其理解为一种不可替代的优先因素。从本文的观点出发，出租人之近亲属这一特殊身份实质上构成影响房屋买卖合同成立和内容的重要因素，换言之即“同等条件”中的一项。那么，承租人因不满足“同等条件”的约束，也不得行使其优先购买权。

　　第三人善意购买并办理登记后，取得了该租赁房屋的所有权，即便该房屋原来存在权利负担，也因善意取得而归于消灭。

　　那么，在立法空白时如何解决多个部分承租人优先购买权竞存的问题呢笔者在此谈几点自己的看法。

　　（一）多个部分承租人优先购买权竞存的类型分析

　　笔者认为，多个部分承租人都仅针对其承租部分主张优先购买的，各优先购买权权利范围不存在重叠，不构成权利竞存问题，此类问题由法官依公平原则，根据《批复》的规定，类推适用一般情况的承租人优先购买权制度规则进行认定和解决即可。承租人所主张优先购买租赁房屋的范围存在重叠的，权利竞存的类型可以包括两种：针对全部房屋主张优先购买的竞存、针对全部房屋优先购买与针对承租部分优先购买的竞存。部分承租人依各自经营之需要，承租面积的大小常有不同，上述两种情况具体又会衍生出以下几种类型： （1）部分的优先购买权竞存，即一承租人主张优先购买整个出租房屋，另一承租人仅就其租赁部分主张优先购买；（2）面积不一的优先购买权竞存，即各承租人承租面积不同，但均主张优先购买整个出租房屋；（3）面积一致的优先购买权竞存，即各承租人承租面积一致，均主张优先购买整个出租房屋。为下文简化讨论，笔者又将类型（2）和类型（3）统一称为整体的优先购买权竞存。

　　（二）各类型下的解决路径思考

　　根据笔者之前的论述，解决部分承租人优先购买权问题可按照法律关于承租人优先购买权的规定进行类推适用，承认部分承租人作为承租人享有优先购买权；同时结合公平原则来判断部分承租人优先购买权的权利范围。在多个部分承租人优先购买权竞存的情形下，权利的行使该如何满足各承租人利益的实现这实际是一个利益博弈的过程。法律没有就多个承租人的利益如何分配做出规定，学理上也无论及。笔者在思考解决方法的过程中认为：首先应当承认出租人整体出卖房屋，多个部分承租人均享有优先购买权。再根据公平原则和类推的适用，进一步判断承租人能否行使或者谁更优先。这种认识符合笔者这篇文章之前的论述观点，同时为寻找问题解决路径的理论支撑提供空间。

　　1.部分的优先购买权竞存

　　所谓有部分的优先购买权竞存，是指一承租人主张优先购买整个出租房屋，另一承租人仅就其租赁部分主张优先购买时二者权利的竞存。笔者认为：原则上，仅针对承租部分主张优先购买的承租人因不满足“同等条件”,其优先购买权得不到行使，主张对整体房屋行使优先购买权的承租人依权利之行使优先购买房屋。

　　笔者实际上是抓住了对“第三人”以及“同等条件”理解。在我们讨论承租人优先购买权这一话题时，“第三人”的概念往往是作为存在租赁关系的当事人以外的第三人。合同法概念上，第三人是指合同当事人以外的、与当事人一方或者双方发生法律联系的、其行为影响到当事人法律状态或其地位受合同当事人行为影响的独立民事主体。也就是说，第三人其实是一个相对的概念，相对的是合同当事人。在部分房屋租赁情形下，出租人与承租人各自订立租赁合同，形成多个房屋租赁法律关系。各个租赁合同在形式、效力上都是各自独立的。那么综上，非租赁关系下的他人相对于承租人A、承租人B和出租人来说是“第三人”;承租人A相对于出租人与承租人B来说，他也是“第三人”.在优先购买权的行使要件中，“同等条件”又是由出租人与第三人所订立的合同所确定。

　　是以，在部分的优先购买权竞存的情况下，出租人出卖标的为整体房屋，承租人A主张优先购买的标的也为整体房屋。在其他要件符合的基础上，承租人A可优先于非租赁关系下的第三人进行购买，与出租人成立买卖合同关系，形成相对于仅就租赁部分主张优先购买的承租人B的“同等条件”.由于承租人B主张购买的是其承租的部分房屋，不能满足承租人A与出租人形成的“同等条件”,因此他的优先购买权得不到行使。

　　2.整体的优先购买权竞存

　　所谓整体的优先购买权竞存，是指不论各承租人承租面积是否一致，他们均向出租人主张优先购买全部房屋，且都有能力购买，符合“同等条件”.那么，该如何解决此类型下的权利竞存问题笔者在研究过程中尝试了如下几种方法：

　　排斥法、比例法以及时效法。下面分别试以讨论：

　　（1）排斥法。排斥法即出现权利竞存时，较大面积承租人排斥较小面积承租人而享有优先购买权，较小面积承租人在此种情况下不享有优先购买权。这一方法优点是简单明了，但也存在缺点：第一，各部分承租人在法律概念和地位上是相同的，仅凭承租面积而剥夺部分承租人享有的优先购买权，明显有违公平原则。第二，无法解决面积一致的优先购买权竞存问题。

　　（2）比例法。比例法是指出现权利竞存时，各部分承租人依其承租面积比例优先购买相应面积比例的房屋。我国民商法现行优先购买权制度包括股东优先购买权制度、按份共有人优先购买权制度、合伙人优先购买权制度以及本文讨论的承租人优先购买权制度。在处理优先购买权人的权利竞存问题上，仅我国《公司法》第七十二条对股东优先购买权制度做了明确的规定。有学者认为，在处理安份共有人优先购买权竞存时，可参照此规定进行类推适用，即数个共有人按各自在共有物中所占的比例取得转让的份额。对此，法国《民法典》第815-14条也做出了相似的规定。笔者对以上观点均表示赞同，因为这样可以维持各共有人对共有物的比例关系不变，对各共有人较为公平，维护共有关系的稳定。同样的，合伙人对外转让其份额，出现其他合伙人优先购买权竞存时，也可以釆用此方法。因为合伙企业与有限责任公司具有很强的相似性：首先，二者都兼具人合与资合性，并更强调合伙人、股东之间的信赖关系。其次，二者在都存在“份”这一概念。合伙企业中的“份”是指合伙人依据其出资约定在合伙协议中的财产份额，有限责任公司中的“份”是指股东所持有的将公司资本等额划分后的股份。