“跳单”行为是否构成违约(2)

　　2.审查房产中介公司在委托期间提供的服务情况若委托人与房产中介公司之间存在合法有效的独家委托卖房或购房协议，那么房产中介公司就应该按照合同约定在约定期限内为委托人订约提供了关键的房源信息或者成交机会，并且积极履行媒介服务，促成房产交易。目前，市场上的房产中介机构资质参差不齐。由于房地产中介工作具有综合性、复杂性、广泛性，因而，从业人员不仅需要精通房地产基本业务、房地产法律、金融、建筑等多方面知识，还需要具备良好的职业道德。但实际上有的中介公司规模小、实力弱，其从业人员素质底下，有的将房地产中介行为简单地理解为带买房人看看房，告诉它价格，签订买卖合同，并不重视中介行为过程中的质量。与此同时，有部分新兴的房地产中介机构在服务过程中，很重视细节和服务，积极主动性非常强，努力为买家匹配房屋，帮买家分析房屋的优劣，促进交易顺利完成。同时，有些中介在签完合同就完事了，但有一些服务较好的公司则会帮助办理购房贷款，帮忙办理房屋过户登记、帮忙办理房产证等权属证明。委托人是否利用了房产中介公司提供的信息，存在同一房源在多处可见的情况，在此种情况下，中介人就不能以此要求委托人承担违约责任。再次，中介服务机械分解，待客户就如同“流水线上的商品”,并不重视服务质量，相反有许多新兴中介公司在提供服务过程中为客户尽心尽力，看重客户利益，积极为客户斡旋，并提供各种附属服务以建立良好口碑，所以相比之下，客户自然会选择服务质量更好的公司，而解除与服务质量欠缺的前中介人之间的中介合同亦是合情合理的，因此，在分析委托人是否为恶意“跳单”时，应当注意原房产中介是否积极提供了相应的中介服务。

　　3.买房人事实上已经利用了二手房交易中介机构提供的信息或机会与对方成交的客观事实。若委托人与房产中介公司签订了合法有效的独家委托卖房或购房协议，而委托人充分运用房地产二手房中介机构提出的信息点，跳过中介直接与出卖人私下完成交易，同时又不能证明自己是通过其他合法途径获取房源信息的，可推定委托人利用了中介公司提供的信息完成交易，构成恶意。

　　值得注意的是，当委托人选择其他房产中介机构的居间服务达成交易时，需要分析委托人是否利用原独家委托房产中介公司提出的所有有利消息或不可多得的机会，但应支付原房产中介公司必要的居间费用。如果委托人不能证明自己是通过其他合法途径获取房源信息的，可推定委托人利用了独家委托房产中介公司提供的信息完成交易，违反独家委托约定。

　　4.委托人存在逃避支付中介费的主观故意[16]按照常理，委托人恶意“跳单”的最根源就是免除或者减少支付居间费用。因此，委托人实际支付给中介机构的费用的情况即有付还是没付，是衡量或在审判中裁判是否构成恶意跳单的重要依据。如果委托人不支付或实际支付居间费用少于应付费用，则可推定其存在逃避支付佣金的主观故意。需要注意的是，根据《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”

　　委托人利用从独家委托的房产中介公司获取的信息或机会直接与对方私下交易，为了自己不交或少交佣金而不正当地阻止居间人促成交易的成就，视为佣金支付条件已成就，委托人应向居间人支付相应的佣金。 若委托人存在逃避支付或少付佣金的故意，通过其他房产中介公司完成交易的，且中介公司只是名义居间人，委托人实为利用原房产中介公司获取的信息或机会达成交易，逃避居间报酬义务，应认定构成恶意。委托人是否存在逃避支付中介人报酬的恶意，如果委托人实际上与他人签订中介合同且有足量支付应付之中介报酬，则不能认定简单的认定为“跳单”,因为照常理，委托人“跳单”的目的就是免除或者减少支付居间费用，而委托人在更换中介人后如实支付报酬则不能简单认为委托人对于前中介人存在逃避支付报酬的恶意。认定是否违反独家委托条款，构成恶意跳单行为，应结合房产中介公司的委托权限、履行居间服务质量、委托人是否利用中介公司提供的信息或机会跳开中介公司与对方订立合同以及委托人有无恶意逃避支付佣金义务等行为进行综合考量。

　　（三）“跳单”责任的归责依据

　　委托人与房产中介公司之间的房产中介合同是房产中介公司要求委托人承担的依据，前文我们已经分析独家委托条款存在的合理有效性的情形，根据违约责任的归责原理，表明同意独家委托房产中介公司履行带看房促成交易达成义务，委托人则支付居间报酬，但实际上委托人却跳过中介方私下与卖方完成买卖交易，这样房产中介公司就以委托人违反双方之间的约定，违反了原先签订房产中介合同中的独家委托条款。分析高院首例指导性案例，跳单纠纷存在一个极其关键的情节，房产中介公司所拥有的房屋信息并不是独家信息，且委托人是通过合法正当的途径获取信息，最后法院认定为不可归责的跳单，不需承担违约责任，不需支付违约金。从这里可以看出，独家委托协议约定不能另行委托对委托人在某些情况下并无拘束力，这时候就相当于达到委托人产生对某一房产中介合同单方解除的效果。在实践中，房产中介合同中的跳单并不全是法律所排斥的行为，房产中介方的房源信息或机会是其对委托人的独家委托服务，一旦委托人接受其服务而不支付相应的对价，那么就违反了公平原则，必须补充履行相应的义务，承担相应责任。因而在司法审判中将跳单行为的责任归为违约责任，也是出于经济效益的考虑。[17]

　　跳单是否具有可归责性，一方面要看委托人在签订房产中介合同后，是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件又设法掩盖事实逃避责任，这是对于房产中介公司权利的保护。另一方面，需要审查该信息是否属于其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息。这是对房产中介合同中委托人权益的保护，也有利于解决房产中介公司服务不到位的情况。也就是说在这并不属于违约。在这里，相当于委托人拥有单方解除权利，但需要注意的是合同解除，要求其停止居间服务，那么就会造成房产中介公司的损失，这时候就需要考虑委托人对原房产中介公司进行违约损害赔偿。

　　此外，在确认跳单责任的时候还要看经营者房产中介公司是否处于经营中的垄断地位，控制了其他主体的市场准入以及看消费者是否别无选择只能与其签订房产中介合同。如果属于这种情况，则委托人不需承担违约责任。

　　（四）“跳单”导致违约的责任性质认定及责任承担

　　违约责任中最主要的内容是指买方或卖方违反责任义务时应当承担的财产责任，包括继续履行合同、采取补救措施和赔偿损失三种责任，受损失一方当事人可根据自己损失的具体情况请求对方承担继续履行合同、修理、更换、重作、减少价款或报酬，以及赔偿损失等。赔偿损失适用于上述救济方式运用之后当事人还有损失的范畴。 跳单责任中，委托人违反房产中介合同中的相关约定，已利用房产中介公司提供的房源信息及机会等条件私下与卖方交易，却未按约定通过中介方促成交易，同时也不能证明其通过正当途径取得房源信息实际上委托人已不可能再继续履行合同，这时候其不能单方解除房产中介合同，因而只能采取补救措施，对房产中介公司的救济就是支持其合理的居间报酬请求，要求委托人履行支付居间报酬义务。

　　在以违约金为诉求提起的诉讼中，如果房产中介合同中约定的违约责任过重，法院可予以适当调整，因其涉及买卖双方、房产中介三方的利益。承担违约金责任是以违反了一定契约本应遵循的义务为先决条件的，而因为跳单行为导致违约的损失可以分为两种，一种是契约完成是以及为完成契约而中介方实际支出的实际费用，即直接损失，另一种是契约在签订完成后履行过程中，可以获得的报酬等损失。在买房人选择其他中介公司或私下完成交易时，中介公司就产生了直接的损耗，实际上就是上文提到的居间报酬费用，这种情况一般做法都是会赔偿的。接下来分析中介公司的间接损失，应当认为要分别对待，看买房人能否证明自己是通过正常途径了解了该房屋的信息，是否支付了中介费的行为证明自己没有恶意，如果能够证明，买房人才不用承担赔偿人责任。

　　此外，在首例指导案例中，虽然被告另找房产中介公司而没有利用中原公司的独家信息，因此不承担支付报酬的义务，也不承担赔偿责任，但是却并不能免除其支付必要费用的责任。原告无权请求报酬是因为居间成功在于另一房产公司而不在于原告，虽然原告未促成交易完成，但是其对委托人的中介服务的必要费用并不因此而得不到救济。如果房地产中介公司履行了相关义务，委托人应按照签订的房产中介合同支付合理的劳务费，承担必要的费用。