二手房交易“跳单”现象及其纠纷化解

　　摘 要
　　
　　鉴于中国是一个人口大国，土地资源有限，且中国人一直有“买房养老”的传统观念，面对房地产市场“供需不平衡”之现状，购房已成为大部分中国人的人生奋斗目标。此外，市场经济的迅猛发展更是为房地产市场的繁荣发展奠定了坚实的经济基础。然而，在整个房地产交易过程中，二手房交易已成为一种趋势，伴随而来的就是二手房交易过程中普遍存在的“跳单”现象。纵观房地产交易实务，不难发现，“跳单”问题不仅是困扰二手房市场的一大难题，而且成为各个中介公司的一块“心病”.

　　能否合理、妥善地解决“跳单”问题关系市场经济的健康、可持续发展，也关乎和谐社会之构建。因此，本文尝试对房地产交易“跳单”现象进行分析和探讨，从而寻求合理、有效的路径以更好的处理“跳单”纠纷。

　　2011 年 12 月 20 日最高人民法院发布的指导性案例为《房地产求购确认书》关于“跳单”责任的确定，在司法实践方面指明了道路。本文以此案为背景，基于合同法的基本原则及法律规定，对“跳单”责任进行分析，努力提高对实践的指导意义。本文主要从房地产交易实务中的典型案例入手，着重分析“跳单”现象，对其进行学理的相关分析，在结合《合同法》的相关内容中，更好的协调购房者尤其是小业主、房屋中介、售房者的三方利益，以更好的规范房地产交易市场。

　　笔者认为，将《房地产求购确认书》定性为兼有委托和居间属性的混合合同，在适用《合同法》总则之外无详细规定的情形下参照适用委托合同和居间合同的相关规定，解决其法律适用上的问题。在不同阶段的中介活动中出现“跳单”现象的是最初的委托阶段，在这个阶段笔者认为委托人应享有任意解除权，这个权利使用的前提是委托人不能以恶意行使之，合理的“跳单”应是允许的，合理的“跳单”即是委托人合法使用任意解除权的情形，我们应该予以规制的是恶意“跳单”行为，只有允许合理“跳单”,规制恶意“跳单”才能促使房产中介市场进行良性竞争。

　　关键词：跳单 居间合同 委托合同 混合合同 独家委托条款　　
　　
　　目 录
　　
　　摘 要……I
　　ABSTRACT ……II
　　
　　第一章 绪论…… 1
　　
　　第二章 “跳单”行为的概述…… 3
　　第一节 “跳单”的定义及情形…… 3
　　第二节 “跳单”行为产生的背景…… 3
　　第三节 最高人民法院指导性案例的概述…… 4
　　一、基本案情 …… 4
　　二、案件争议焦点…… 5
　　三、裁判结果 …… 5
　　
　　第三章 二手房交易“跳单”的法律分析 …… 6
　　第一节《房地产求购确认书》的法律性质 …… 6
　　一、《房地产求购确认书》的定性…… 6
　　二、混合合同法律适用……11
　　第二节 禁止“跳单”条款的效力 ……12
　　一、独家委托条款的产生……12
　　二、独家委托条款与格式条款……12
　　三、独家委托条款效力的认定……13
　　第三节 “跳单”行为是否构成违约……16
　　一、“跳单”并不构成违约的分析 ……16
　　二、“跳单”构成违约的分析……16
　　
　　第四章 “跳单”现象的立法完善与机制构建 ……23
　　一、保护委托人合理的任意解除权……23
　　二、规范中介方合理费用请求机制……24
　　三、规范二手房交易的合同范本……25
　　四、建立二手房交易诚信机制……26
　　五、加强二手房市场监督管理……26
　　结 论……28
　　参考文献……29
　　致 谢……32