“跳单”行为的概述

　　第二章 “跳单”行为的概述

　　第一节 “跳单”的定义及情形

　　“跳单”行为，亦称为“跳中介”,是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了“房地产求购确认书”,中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。这里举个具体的案例，易中天买别墅，签了看房协议，但最终跳过了中介，直接与业主以 500 多万元的价值成交了该别墅，并没有支付原先应支付的 13 万的中介费。笔者通过检索，对“跳单”的情形一般有以下几种情况：第一种是买房人与第三人私下签订合同，该交易成功信息来源于中介方；第二种是买房人与第三人私下签订合同，该交易成功信息并非来源于中介方；第三种是买房人另行与其他中介方签订合同，并成功交易；第四种是买房人另行与其他中介方签订合同，但未通过该中介方成功交易。

　　第二节 “跳单”行为产生的背景

　　为何在二手房交易中，“跳单”现象比较突出呢？ 在二手房交易过程中，中介公司的中介费一般以交易成交价的 1.5%向买卖双方收取中介费，但是一般卖房者都不愿意支付该中介费，所以，中介公司会以以房产交易价的 3%向买方收取中介费用，此时，买方会认为中介费用过高，导致为了节约开支而想尽办法与卖方人私下成交。另外，在中国法制这个大环境下，大部分人的法制观念较为淡薄，关于协议的约束性尚不足以约束到买卖当事人，因此很容易滋生“跳单”现象。此外，买卖双方对“跳单”将会造成的风险以及应承担的责任认识不足。在此笔者从以下几方面着重分析其原因：

　　第一，“信息”的定性。据绪论中提及，如今我国的二手房交易市场仍然比较繁荣，为了提高交易的效率减少交易环节中的复杂性，就需要中介公司的存在。中介公司靠什么体现其存在的价值？那就是它掌握的“信息”,如果能第一时间掌握到卖方人需要卖房的“信息”,再将该信息第一时间告诉买房人，通过促成，中介公司才能收取到中介费。但是，此时，我们知道，“信息”并不具备保密性，相反，只有具有扩散性，才能吸引到买房人前来咨询，而且这种扩散的形式是多样多途径的，因此这种矛盾性就容易导致“跳单”现象的产生。第二，中介公司增多，导致中介间“恶性竞争”发生。中介公司为了争夺性价比比较高的房源，往往采用恶性竞争手段，互相压低中介费，或者在买卖双方未达成协议的情况下先进行网签，以阻止其他中介机构代理。

　　第三， 中介公司收费不合理。目前，中介公司的收费标准一般按成交价格总额 0.5% ~ 2.5 %计收。独家代理的最高不超过成交价格的 3%.[2]但该通知的颁布时间是1995 年，至今已有 18 年的历史，如今在大城市，二手房的交易价格高达几十万上百万。而就像上面所说，这么高的中介费一般都是由买方来承担，从而产生了“跳单”现象。

　　第三节 最高人民法院指导性案例的概述

　　在绪论中就提到了最高人民法院公布的首例“跳单案”,现对该案例的基本案情、裁判结果及案例意义作进一步的阐述与分析。法律具有的基本特征为稳定性与滞后性的矛盾。因其稳定性与原则性，不可能在短期内能解决较为复杂的民事纠纷问题，而这些问题也可能在较长时间内不能成为法学研究的主流。此时，最高人民法院首次颁发指导性案例，对于解决目前存在的民事案件中的纠纷迫切性具有现实意义。2011 年12 月 20 日，中国最高人民法院发布的《关于发布第一批首批指导性的案例的通知》[3],公布了首批四个指导性案例，并指出法官在审理类似案件时应参照这些指导性案例。该批指导案例，是最高人民法院审判委员会在全国各高级人民法院和最高人民法院审判业务部门推荐的百个经典案例中，百里挑出来的四个案例[4].而我们今天要研究的“跳单”案例，就位于这四个案例的第一位。

　　一、基本案情

　　某年，房屋所有人即卖房人王某某到一家多至几家各家多家房屋的中介机构沟通，希望中介公司能帮助它把房屋 A 卖得好价格。某日，某某红星红月亮公司带小李某某实地查看一遍又一遍的房屋；过了十天，某某红星红月亮公司又带小李某某的夫人看了几遍该房屋；又过了三天，某某金星金太阳公司带小李某某爬了基层楼梯看了该房屋，并于同日与小李某某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第某一章某一条某一款约定，小李某某在某某金星金太阳公司带他爬了几层楼梯之后去看的这个房子后约定几个月内，小李某某是不能跟除了太阳公司之外的任何人签订合同，不管是小李某某本人，还是小李某某的夫人，或者小李某某的亲戚、朋友，都不能利用太阳公司提供的信息、机会。又过了两天，在某某红星红月亮公司的洽谈下，小李某某与王某某签订了房屋买卖合同，小李某某支付了佣金。

　　某某金星金太阳公司起诉至法院，认为被告小李某某利用金太阳公司提供的房产销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令小李某某按约支付违约金。

　　小李某某在法庭上辩称：该房屋的产权人王某某委托一家几家多家房屋中介公司出售该房屋，金太阳公司并没有独家享受该信息，也不能做到抑制该信息的扩散，并非独此一家掌握该房源信息，也非独家代理销售。小李某某并不存在“跳单”违约行为。

　　二、案件争议焦点

　　在与金太阳公司签订《房地产求购确认书》的情况下，被告小里某某通过社会上其他任何人或单位或公司可以获知的正当无不正当途径获得相同即同一个房源信息，并与其他房屋中介公司最终订立了该房屋的房屋销售买卖合同的行为，是否违反其与本案原告中介公司签订的《房地产求购确认书》第 2.4 条，即禁止“跳单”条款？是否是构成了“跳单”违约行为。本案的焦点主要在于：第一是小李某某与金太阳公司签订的《房地产求购确认书》的法律性质。第二是《房地产求购确认书》中系争第 2.4条的效力问题。第三是小李某某与其他中介所签订的合同的效力问题。第四是小李某某是否构成违约，这个焦点主要就在于认定和解决居间合同中的跳单行为，被告到底有投有利用原告所提供的信息而跳过中介直接向出卖人成交中介的标的？

　　三、裁判结果

　　最后，一审人民法院作出的判决是被告应当支付原告违约金一万多元，宣判后，被告非常难以接受，认为自己是有付中介费的，并没有刻意逃避中介费的意思，因此向二审法院提出上诉状。二审法院经过开庭审理，作出了判决，撤回了一审法院的判决，并且原告起诉的要求被告支付违约金的请求并没有支持。两个法院作出了截然不同的判决。